ماتخفش من المالك.. كلمة السر فى أحكام القضاء المستعجل بطرد المستأجر

عادة ما يلجأ مالك العين «أ» إلى نزع العين المؤجرة من «ع» لأسباب عدة إلا أنه يرفض تنفيذ ذلك المطلب، ما يضطر مالك العين لرفع دعوى قضائية يُطلق عليها «دعوى الطرد»، ولكن ما هى الأسباب والشروط الواجب توافرها لرفع مثل هذه الدعوى أمام القضاء.

فى التقرير التالى «صوت الأمة» رصدت حزمة الشروط وطريقة رفع دعوى الطرد خاصة أن القانون حجّم هذه الأمر فليس لكل صاحب عين من حقه أن يطرد المؤجر حتى لا يصبح الأمر أشبه بعالم الغاب-بحسب الخبير القانونى والمحامى معتز المهدى- 

إن تنفيذ الحكم المستعجل للمالك بطرد المستأجر من العين المؤجرة لتأخره مثلاَ فى سداد الأجرة، فلمحكمة الموضوع إعادته إليها بعد وفائه بالأجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية ولا يغير من ذلك ما ورد بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حيث نصت على «لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية.   

اقرأ أيضا: فى حالة العقد أو الوصية.. هل هناك شرط مانع من تصرف المالك في أملاكه؟

(أ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية .  

(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .  

ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر .  

فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر، فى الوفاء بالأجرة المستحقة بدون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال .  

(ج) إذ اثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى، أو تركه - للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا، وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 .  

(د) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة .   

الخُلاصة

ببساطة لو الأسباب اللى ذكرناها دى لم تكن متوفرة ايه الوضع؟..يُجيب «المهدى» فإنه مع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة» و يمكن أن يتوقي المستأجر تنفيذ الحكم المستعجل بالطرد أو الاتفاق على وقوع الفسخ عند التخلف عن سداد الأجرة بسداد الأجرة المستحقة، ولمحكمة الموضوع اعادته إلى العين مرة أخري.   

اقرأ أيضا: للحفاظ على تحويشة العمر.. 8 نصائح فى عقود البيع أثناء التعامل مع "الكحول"

حكم النقض

وهو ما ايدته محكمة النقض في أحدث أحكامها في هذا الشأن حيث جاء بها «المقرر ــــــ فى قضاء محكمة النقض ــــــ أن الحكم الذى يصدر من القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين المؤجرة للتأخير فى الوفاء بالأجرة لا يقيد محكمة الموضوع إذا ما طُرح النزاع أمامها من المستأجر، فلها أن تعيده إلى العين المؤجرة إذا ما أوفى الأجرة المستحقة عليه والمصاريف والنفقات الفعلية إلى المؤجر قبل إقفال باب المرافعة بحسبان أن القضاء المستعجل يقف عند حد اتخاذ إجراء وقتي مبناه ظاهر الأوراق ولا يمس أصل الحق، ولا يغير من ذلك النص فى الفقرة الثانية من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 على عدم تنفيذ حكم القضاء المستعجل بالطرد إذا ما سدَّد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم، إذ قصارى ما تهدف إليه هو إعطاء هذه الفرصة للمستأجر لتوقي التنفيذ دون أن تضع شرطاً بأن يتم السداد قبل التنفيذ لإعمال حكم الفقرة الأولى من هذه المادة بتوقي الحكم بالإخلاء بسداد الأجرة وملحقاتها قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى أمام محكمة الموضوع» .

(الطعن رقم 1562 لسنة 74 جلسة 2017/02/16)