خللى بالك.. ما هو موعد الوفاء بالأجرة الذى يهدد المستأجر بالإخلاء حال تأخيره؟

تكرار عملية امتناع المستأجر أو تأخره بموعد الوفاء بالأجرة المستحقة للمالك دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بـ«الإخلاء» حيث علة هذا النص ترجع إلى إساءة استخدام المستأجر لحق في توقى الإخلاء لعدم سداد الأجرة والتأخر في ذلك بالسداد.

فى التقرير التالى «صوت الأمة» رصدت موعد الوفاء بالأجرة الذى لو تأخر عنه المستأجر يصبح مهدد بدعوى الاخلاء، وهل هو اليوم الأول أم اليوم الأخير من الشهر أم له ميقات آخر؟ 

اقرأ أيضا: ملايين الملاك يترقبون.. هل يحسم البرلمان الجدل حول قانون الإيجار القديم؟

بحسب ميشيل إبراهيم حليم، المستشار القانونى لرابطة المستاجرين والمحامى بالنقض، أن المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تنص على: «يجـب أن يتـم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد، وذلك بإيصال مثبته فيه قيمة الأجرة فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة وإعطاء ‏سند المخالصة عنها فالمستأجر قبل مضى خمسة عشر يوما من تاريخ الاستحقاق أن يخطر ‏المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول بتسلمها خلال أسبوع». 

وبالتالي وفقا لـ«حليم» فى تصريح لـ«صوت الأمة» أصبح هناك موعدان حددهم المشرع لسداد الأجرة لا يجوز للمستأجر تجاوزه وهو:-

1- الأسبوع الأول من الشهر.

2- أو الموعد المتفق عليه من العقد.

- فإذا خلا العقد من تحديد موعد لسداد الأجرة كان موعد السداد هو خلال الأسبوع الأول من الشهر بحيث عدم سداد المستأجر للأجرة حتى اليوم الثامن يكون متأخرا يعطى للمؤجر إقامة دعوى الإخلاء. 

- أما اذا تضمن العقد تحديد موعد السداد تعين الأخذ به فلو نص العقد على تحديد سداد الأجرة فى اليوم الاول من الشهر الشهر أصبح اليوم الثاني من الشهر دون السداد يعطى للمؤجر طلب الإخلاء

- فالعبرة في تحديد ميعاد استحقاق الأجرة هي باتفاق الطرفين بالعقد فإذا خلا العقد من تحديد موعدها تعين تعجيلها في الأسبوع الأول من الشهر

-وعلى ذلك لو كان المؤجر لديه حكم قضائي ضد المستأجر توقى فيه هذا الأخير موعد سداد الأجرة حق للمؤجر إقامة دعوى الإخلاء للتكرار في المواعيد أنفة الذكر. 

اقرأ أيضا: لكل مالك ومستأجر.. دعوى الإخلاء لتكرار التأخر أو الامتناع عن سداد الأجرة

وهو ما قضت به محكمة النقض هكذا يقول «حليم»:-

المقرر أنه بموجب الفقرة الأولى من المادة 586 من القانون المدني يلتزم المستأجر بدفع الأجرة في المواعيد المبينة بعقد الإيجار فإذا خلا الاتفاق من تحديد ميعاد الوفاء أتبع العرف في تعيين موعد هذا الوفاء، فإذا لم يكن هناك اتفاق على مواعيد دفع الأجرة ولم يوجد عرف تدفع الأجرة مؤخرا لا مقدما لأنها لا تستحق إلا إذا استوفى المستأجر الانتفاع بالعين وإذ كان النص في المادة 27 من قانون إيجار الأماكن 49 سنة 1977 في فقرتها الأولى - وما يقابله في القانون 52 سنة 1969 والقانون 121 سنة 1947 بعد تعديله بالقانون24 لسنة 1965 - على أن العبرة في تحديد ميعاد استحقاق الأجرة هي أصلا باتفاق الطرفين بالعقد فإن لم يبينا فيه تاريخ استحقاقها تعين تعجيلها في الأسبوع الأول من الشهر الذي تستحق عنه ولم يجعلها في نهايته ولم يضع اعتبارا للعرف فبات هذا هو زمن الوفاء الذي يتعين على الطرفين احترامه. 

 أما ما جاء بباقي فقرات المادة 27 سالفة البيان، فلا يعدو أن يكون تنظيما لسبيل يسلكه المستأجر بعد استحقاق الأجرة إذا شاء أن يسعى للوفاء بها. ولا يشير هذا النص إلى ما ينبئ عن رغبة المشرع في تعديل زمان استحقاق الأجرة وإنما أراد وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون 24 سنة 1965 سالف البيان أن ييسر على المستأجر سبل الوفاء بالأجرة التي استحقت عليه بالفعل طبقا لنص الفقرة الأولى عند امتناع المؤجر عن استلامها بإجراءات قدر أنها أيسرمن إجراءات العرض والإيداع المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات متى شاء ليتفادى تراكم دين الأجرة عليه وليس مهلة له ولا ميعادا جديدا لاستحقاق الأجرة وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى أن الدعوى تكون مقبولة متى رفعت بمجرد فوات ميعاد سداد الأجرة المنصوص عليه في عقد الإيجار سند التداعي فإن النعي يكون على غير أساس.

طعن رقم 2747 لسنة 68 ق جلسة 10/4/2000