خلى بالك.. ثغرات يستغلها المالك لطرد المتسأجر من العين المؤجرة

عدد كبير من مستأجرى الوحدات التجارية والسكنية عادة ما يتساءلون عن الحالات التى يحق فيها لمالك العقار إخلاء العين المؤجرة، الأمر الذى يضعهم بصفة مستمرة فى إشكالات عدة مع المؤجرين أو الملاك.

فى التقرير التالى «صوت الأمة» رصدت الشروط الواجب توافرها لطرد المالك للمتسأجر من العين المؤجرة سواء من حيث التخلف عن دفع الإيجار أو مخالفة شروط العقد المتفق عليها، أو إشغال العقار وغيرها من الأسباب-بحسب المستشار القانونى لرابطة المستاجرين والمحامى بالنقض، ميشيل إبراهيم حليم. 

يجوز إخلاء المأجور في أي من الحالات التالية:-

 1- إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة، أو أي جزء منه مستحق الأداء قانونا، أو تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها أو خالف آي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي.

2- إذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة أو تكررت مخالفته لأي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم انذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين، وذلك دون حاجة لانذار جديد.

3- إذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر أو سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة. 

اقرأ أيضا: هل يجوز استخراج تراخيص البناء والهدم بناء على عقود البيع الابتدائية؟..فتوى تُجيب (مستند)

4- إذا سمح المستأجر لشريك أو شركة باشغال العقار المؤجر على أنه إذا كان شخصان أو أكثر يشغلون العقار عن طريق الإجارة ويتعاطون العمل فيه، وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم، فان ذلك لا يعتبر موجبا للإخلاء ويسري هذا الحكم الأخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد اسرته العاملين معه في نفس العقار.

5- إذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ31-8-2000 بلا اشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن، ولمدة ستة أشهر أو أكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى.

6- إذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.

7- إذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا.

8- إذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح باحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه اعادته إلى ما كان عليه قبل احداث الضرر أو يسمح باحداث مثل هذا التغيير، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة ان يزيلها عند ترك العقار إذا طلب المالك ذلك. 

9- إذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته الى تلك المنطقة إذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لأحكامه.

10- إذا انشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقارا بدلا عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار إذا كان لغايات أخرى غير السكن.  

وعن الأسباب طبقا لمواد القانون، يقول «حليم» أن الأسباب منصوص عليها فى المادة 18 من قانون 136 لسنة 81  لايجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :

( أ ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضياتالترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية. 

اقرأ أيضا: حكم هام لـ«النقض» بشأن تعرض الحكومة للمستأجر فى العين المؤجرة (مستند)

( ب ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام لمستأجر قبل اقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.

ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم لتنفيذ فى مواجهة المستأجر. 

فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب لأحوال.

( جـ ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير اذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى، أوتركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائياوذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة29 من القانون49 لسنة1977.

( د ) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة.