سلسلة نقل ملكية عقار.. اتحاد الشاغلين للعقارات بين القانون والتطبيق

«إتحاد الشاغلين»..سُمى بذلك لأنه لا يشترط أن يكون الشاغلين ملاك فسواء ملاك أو مستأجرين فقد اوجب القانون إنشاء إتحاد، وتتولى إدارة اتحاد الشاغلين بالوحدات المحلية عملية حصر العقارات والمجمعات السكنية التي تستوجب تكوين اتحاد الشاغلين، وحصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها، وذلك خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة.

وقد صدر قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 لينظم على وجه الدقة اتحاد الشاغلين وحددت المادة 72 شروط إنشاء اتحاد الشاغلين كالأتى : «تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن.

«صوت الأمة» رصدت فى التقرير التالى «اتحاد الشاغلين» من حيث إكتساب الشخصيات الإعتبارية له، وموارده، والجمعية العمومية، واختصاصات مجلس الإدارة، وتحديد الإشتراكات والإلتزامات، والإجراءات التي تتخذ ضد عضو الاتحاد الممتنع عن تسديد التزاماته المالية وغيرها من الإجراءات من الناحية القانونية بما فيها العقوبات-بحسب المحامى والخبير القثانونى محمد أحمد عبد التواب-.

أولاً: اكتساب اتحاد الشاغلين الشخصية الاعتبارية:

يكتسب اتحاد الشاغلين الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد في الوحدة المحلية المختصة، ويعد تاريخ القيد بمثابة شهادة ميلاد الاتحاد وتحمله بالأعباء والالتزامات المنصوص عليها قانوناً وفقاَ لـ«عبد التواب».

ثانياً: موارد اتحاد الشاغلين:

1-الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء.  

2-عائد استثمار موارد الاتحاد.  

3-التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم.  

4-القروض التي تتاح للاتحاد وفقا للمادة 97 من قانون البناء بشأن إنشاء صندوق إقراض دون فوائد لأعمال الصيانة والترميم للمباني السكنية، وتوفير مساكن بديلة للمساكن الآيلة للسقوط.

ثالثاً: الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين:

1- تتشكل بقوة القانون من كافة شاغلي وحدات العقار.

2- النصاب القانوني لاجتماع الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين.

طبقا لمفهوم المادة (167) من اللائحة يكون النصاب القانوني لاجتماع الجمعية العمومية حضور الأغلبية المطلقة لأعضاء الجمعية العمومية وإذا لم يحضر الأغلبية يؤجل الاجتماع إلي جلسة أخرى بحد أدني ساعة وبحد أقصي خمسة عشر يوما من تاريخ الاجتماع الأول، ويكون الاجتماع الثاني صحيحا بحضور أي عدد من الأعضاء.

3- تصدر قرارات الجمعية العمومية بموافقة أغلبية الأعضاء الحاضرين ولا يكون للعضو الذي لم يسدد الالتزامات المالية صوت معدود في اتخاذ القرارات، وتكون القرارات ملزمة لجميع أعضاء الاتحاد حتى ولمن لم يحضر الاجتماع.

4- اختصاصات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين:

مع حفظ كافة حقوق الملكية يكون من اختصاصات الجمعية العمومية:

أ- تختص الجمعية العمومية بانتخاب وعزل رئيس الاتحاد وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم، ويراعى في حالة عزل رئيس الاتحاد وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم أن يتم انتخاب البديل في الجلسة نفسها وكل ذلك بالاقتراع السري، فإذا كان جميع أعضاء الجمعية العمومية ملاكا لوحدات العقار يكون من اختصاصها تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم وتنظيم استخدام الأجزاء المشتركة.

ب- تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين.

ج- إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد، وإقرار الحساب الختامي للاتحاد والتصديق عليه.

د- الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة علي سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار.

هــ- العمل على فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار واتخاذ جميع القرارات التي تحقق أهداف الاتحاد. 

رابعاً : مجلس إدارة اتحاد الشاغلين:

-ويشكل بالانتخاب من بين أعضاء الجمعية العمومية لشاغلي العقار.

-ويتضمن تشكليه رئيساً ونائب، وأمين الصندوق.

خامساً: اختصاصات مجلس إدارة اتحاد الشاغلين:

1-يتولى مجلس إدارة الاتحاد جميع أعمال الصيانة، والصرف عليها دون الموافقة من الجمعية العمومية للاتحاد.

2- يلتزم بتقديم طلب الترخيص بتشغيل المصعد خلال ستة أشهر من تاريخ العمل باللائحة.

3- يلتزم باالتعاقد مع إحدى المنشآت المرخص لها في مجال إنشاء وتشغيل المصاعد والمقيدة بالاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء للقيام بأعمال الإصلاح والصيانة بصفة دورية، وتثبت لوحة داخل كابينة المصعد في مكان ظاهر مدون بها بيانات المصعد، وهي:

أ- تاريخ إنشاء المصعد، الرقم المسلسل للمصعد.  

ب- اسم الشركة المسئولة عن الصيانة، وتاريخ سريان شهادة تشغيل المصعد.

4- إبلاغ الجهة الإدارية المختصة عن أي تغيير يطرأ علي بيانات المصعد، وذلك خلال مدة أقصاها أسبوعان من تاريخ التغيير، والتبليغ الفوري للمنشأة المختصة بالصيانة عن الأعطال في المصعد وإيقاف المصعد إذا لزم الأمر لتقوم بالإصلاح اللازم، ويلتزم بتجديد شهادة التشغيل كل ثلاث سنوات

سادساً: اختصاصات أمين صندوق اتحاد الشاغلين:

1- يختص بتحصيل الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية.

2- إعداد الموازنة التقديرية المستقبلية، وإعداد الميزانية السنوية وعرضها علي الجمعية العمومية خلال مدة لا تزيد علي شهرين من تاريخ إنهاء السنة المالية.

3- عرض الموقف المالي على مجلس إدارة الاتحاد في اجتماعات ربع سنوية على الأكثر وذلك لتحقيق الرقابة على النواحي المالية.

سابعاً: سقوط عضوية مجلس إدارة اتحاد الشاغلين:

تسقط العضوية عن عضو مجلس اتحاد الشاغلين بقرار من الجمعية العمومية أو بزوال أحد شروط اكتساب العضوية أو عن العضو الذي باع الوحدة الخاصة به.

ثامناً: الأعمال التي تعتبر من أعمال الصيانة الدورية:

1-أعمال الصيانة الدورية إصلاح وصيانة خزانات المياه وطلمبات المياه، وإصلاح الأرضيات والأسطح التي تؤدي إلي تسرب المياه.

2- التركيبات الكهربائية الرئيسية، وإصلاح المصعد والصيانة الدورية الخاصة به.

3- التشطيبات الخاصة بالمدخل ودرج السلم، واستبدال الزجاج المكسور للسلم والمناور والمدخل.

4- إصلاح الأعمال الصحية التي تؤثر علي سلامة المبني.

تاسعاً: الإصلاحات الداخلية للوحدات:

يلتزم شاغل الوحدة بالقيام بجميع الإصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التي يمتلكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إصلاحها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق ضرر بالمبني، وإذا لم يقم الشاغل بالإصلاحات المطلوبة يكون لرئيس الاتحاد أن يقوم بتوجيه كتاب مسجل بعلم الوصول يكلفه بالإصلاحات خلال سبعة أيام على الأقل فإذا لم يقم بالإصلاحات يكون لرئيس الاتحاد استصدار إذن من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة والقيام بالإصلاحات المطلوبة على نفقة شاغل الوحدة.

عاشراً: الإجراءات التي تتخذ ضد عضو الاتحاد الممتنع عن تسديد التزاماته المالية:

للاتحاد حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها وما بها من منقولات شاغل الوحدة، ولرئيس الاتحاد أو من ينوب عنه أن يقوم بتكليف شاغل الوحدة بتسديد ما عليه من التزامات مالية، فإذا لم يمتثل يستصدر أمر أداء من قاضي الأمور الوقتية بالحجز عليها، بذات الإجراءات التي تتخذ بالنسبة لمستأجر العين الذي امتنع عن سداد الأجرة. 

العقوبات

1- يعاقب شاغل الوحدة الذي يتخلف عن أداء الاشتراكات بغرامة شهرية من (10 جنيهات) حتى (100 جنيه) وتتعدد بعدد أشهر التخلف عن السداد، مع إلزامه بالإضافة إلي الغرامة بأداء جميع الالتزامات المستحقة عليه.

2- يعاقب المالك أو ذوو الشأن جزاء عدم تنفيذ التزامات صيانة المصعد بغرامة يوميا (100 جنيه) تتعدد بعدد أيام المخالفة مع إيقاف تشغيل المصعد بالطريق الإداري حتى تتم إزالة أسباب المخالفة.