سلسلة نقل ملكية عقار.. الإجراءات العملية لدعوى «تثبيت الملكية»

القاعدة فى مراجعة مسألة «أصل الملكية» هى ضرورة تقديم سند التملك مع كشف رسمى حالي من دفاتر التكليف أو التمويل، فإذا كان أصل الملكية أو الحق العينى محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها فى «المادة 128» وطلب صاحب الشأن إسناده لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية، فعليه القيام بعدة إجراءات.

ضمن تلك الإجراءات إما أن يطلب من مأمورية الشهر العقاري عمل محضر وضع اليد، أو اللجوء للقضاء بدعوى تثبيت الملكية، وهو الأصوب لأن مكاتب ومأموريات الشهر في الواقع تعطل تنفيذ محاضر وضع اليد، وتدور بك في حلقات مفرغة. 

«صوت الأمة» رصدت فى التقرير التالى  الإجراءات العملية لدعوى تثبيت الملكية، والنقاط التى يجب مراعاتها لتجنب إطالة أمد النزاع، والاشتراطات التى يجب مراعاتها-بحسب الخبير القانونى ميشيل إبراهيم حليم، المستشار القانونى لرابطة المستأجرين. 

اقرأ أيضا: كيف تنقل ملكية عقار؟.. 6 إجراءات لتحقيق وضع اليد المُكسب للتملك و6 أخرى للمنع

أولًا : الإجراءات العملية لدعوى تثبيت الملكية

1ـ شهر عريضة الدعوى:

أ‌- تقديم طلب للشهر العقاري على النموذج المتعارف عليه.

ب‌- يحال الطلب لمكتب المساحة لتحرير كشف التحديد المساحي.

ت‌- يتم تحرير عريضة الدعوى مزيلة بكشف التحديد، ورفع الدعوى بالإجراءات العادية لرفع الدعوى.

ث‌- يتم الحصول على صورة رسمية من عريضة الدعوى بعد قيدها.

ج‌- تقدم الصورة الرسمية من عريضة الدعوى لمأمورية الشهر التي تحيلها للمكتب لمراجعتها بعدها تشهر العريضة.

2- إيداع العريضة المشهرة بحافظة مستندات بأول جلسة بالمحكمة. 

اقرأ أيضا: اعرف حقك.. الفرق بين عقد البيع الابتدائي والنهائي والشروط الواجب توافرها

ثانيًا: نقاط يجب مراعاتها لتجنب إطالة أمد النزاع:

أ‌- تحديد اختصاص المحكمة سواء المحلي أو القيمي طبقا للقواعد العامة، ويراعي في تقدير قيمة العقار، استخراج مكلفة الأرض ان كان التعامل على الأرض وتكون قيمة الأرض 400 مثل الضريبة العقارية الموجودة بالمكلفة، أو500 مثل لو كان التعامل على مبنى.

ب‌- تقديم كافة المستندات الدالة على تحقق شروط وضع اليد الهادئ المستقر لواضع اليد لمدة خمسة عشر عامًا طبقًا للقانون المدني (عقود الشراء- فواتير المرافق "مياه، كهرياء، غاز، تليفون" تراخيص البناء أي عقود مثبتة لقيام واضع اليد بالتصرف في العقار تصرف المالك) .

ت‌- إعلان كافة الخصوم الواجب اختصامهم ( تسلسل الملكية ) أو ورثتهم إعلانًا صحيحًا. 

ث‌- ثالثًا: اشتراطات خاصة يجب مراعاتها:

1- أن يكون واضع اليد يباشر سلطاته على العقار بنية التملك باستمرار ودون انقطاع أو توقف أو تنازع.

3- أن يكون وضع يده يستند لسبب مشروع نص عليه القانون ومنها التقادم الطويل المكسب للملكية بنص المادة 968 من القانون المدنى حتى ولو كان أمام شخص بيده مستند قاطع يدل على ملكيته لهذا الشىء طالما توافرت المدة المنصوص عليها فى المادة السابقة دون انقطاع ومنها أيضاً التقادم القصير الخماسى بشرط توافر حسن النية للحائز الفعلى مستنداً على سبب قانونى صحيح وهو أن يكون سنده مسجلاً طبقاً للقانون صادر من غير مالك هذا الشىء وتفسيراً لذلك على سبيل المثال أن الشخص الصادر منه التصرف بأن قام بعمل اجراء قانونى من شأنه جعل الحق المتصرف فيه ملكاً له دون أن يكون صادراً ممن له سند به ثم قام بالتصرف فيه للشخص الذى حازه مدة 5 سنوات استطاع تسجيله.  

اقرأ أيضا: هتعمل إيه بعد وضع اليد؟.. الشروط الواجب توافرها في دعوى تثبيت الملكية

4- ألا يكون الشىء المراد ثبوت الملكية عليه محظور قانوناً التعامل عليه ممنوع قانوناً باكتساب ملكيته بالتقادم طبقاً لنص المادة 970 من القانون المدني.