كيف تنقل ملكية عقار؟.. 6 إجراءات لتحقيق وضع اليد المُكسب للتملك و6 أخرى للمنع

يتداول البعض عبارة «وضع اليد» حيث تعنى بلغة القانون «التقادم المكسب للملكية» بمعنى أنه يحوز واضع اليد عقارا أو منقولا لمدة خمسة عشر سنة، وذلك من خلال شروط معينة يكتسب بها ملكيته، وهذه الحيازة تتسبب في كسب الملكية، إذ تقوم على اعتبارات عملية حرصا على استقرار التعامل وجزاء لصاحب العين المغتصبة طوال هذه المدة وقام الحائز برعايتها واستغلالها ومن ثم فهو أولى بالرعاية .

«صوت الأمة» ترصد في التقرير التالي: «ماهية وضع اليد، وشروط كسب الملكية بوضع اليد، و الأسباب التي تحول من كسب الملكية بوضع اليد، وإجراءات تحقيق وضع اليد المكسب للملكية، بحسب أحمد محمد عبد التواب المحامى والخبير القانونى. 

-شروط كسب الملكية بوضع اليد .

أولا:- أن يكون المنقول أو العقار قابلا للتعامل فيه، فإذا كانت طبيعة الشيء أو الغرض الذي خصص له يأبى ذلك أو كان التعامل فيه غير مشروع ، فالشيء الذي لا يكون قابلا التعامل فيه بطبيعته كالشمس والهواء والبحر لا يصلح أن يكون محلا للملكية، كما أن الشيء المملوك للدولة لا يصح كسبه بالتقادم كما لا يصح تملك الأشياء المخالفة للنظام العام والآداب بالتقادم مثل المخدرات وبيوت الدعارة .

ثانيا:- يجب أن يحوز الشخص العقار أو المنقول حيازة مادية لمدة خمسة عشر عاما مقترنة بنية التملك أى انه يحوزه لحساب نفسه باعتبار انه مالك وليس لحساب الغير .

ثالثا:- أن تكون الحيازة مستمرة وهادئة وغير خافية أو غامضة، فلا تؤدى الحيازة إلى الملكية إذا كانت غير مستقرة أى متقطعة أو كانت غير هادئة أى حصل عليها الشخص بالإكراه وظل محتفظا بها تحت هذا الإكراه، أما إذا انتهى الإكراه وبقي الحائز مستمرا في حيازته فان الحيازة تصبح هادئة صالحة لإنتاج أثارها.

-الأسباب التي تحول من كسب الملكية بوضع اليد :

مرور خمسة عشر سنة على تملك الحائز للعقار أو المنقول – هذا يسمى تقادم – ولقطع التقادم على الحائز لمنعه من التملك الأحوال الآتية :-

أ - المطالبة القضائية أي إقامة دعوى أمام القضاء للمطالبة بهذا الحق.

ب- أن يقر واضع اليد بحق المالك على العين سواء كان الإقرار صريحا أو ضمنيا يستخلص من أى عمل يفيد معنى الإقرار مثل تسليم واضع اليد ثمار العين للمالك أو دفع الضرائب لحساب المالك.

ج- أن يتخلى واضع اليد عن الحيازة ويحصل واضع اليد على حقه أمام القضاء .   

اقرأ أيضا: اعرف حقك.. الفرق بين عقد البيع الابتدائي والنهائي والشروط الواجب توافرها

-إجراءات تحقيق وضع اليد المكسب للملكية:

وأما عن إجراءات تحقيق وضع اليد المكسب للملكية، فإن القاعدة في مراجعة أصل الملكية هى وجوب تقديم سند التملك مع كشف رسمي حالي من دفاتر التكليف أو التمويل، فإذا كان أصل الملكية أو الحق العينى محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها فى المادة 128 وطلب صاحب الشأن إسناده لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية، فعلى المأمورية تحقيق وضع اليد للتثبيت من مدى توافر شروطه وفقاً لأحكام القانون المدني ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعاً برأيها.

لا يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية في الحالات الآتية:

1- الأراضي الفضاء.

2- الحالات المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني.

3- العقارات التي تحظر القوانين تملكها بالتقادم.

استثناء يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة في الحالات الآتية:

1- الأراضي الفضاء بعد هدم المباني التي كانت مقامة عليها ومربوطة بالعوائد

2- الأراضي التي كانت مربوطة بضريبة الأطيان الزراعية ، ورفعت عنها الضريبة

3- الأراضي العقارية إذا قدمت شهادة رسمية صادرة من الوحدة المحلية المختصة معتمدة من رئيسها أو من ينيبه . تتضمن البيانات الآتية:

1) اسم مقيم المبنى.  

2)عدم خضوع هذه المباني لضريبة العقارات المبينة المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954.

3) تاريخ إنشاء أو إقامة المبنى.

 4) عدم تضمينها عبارة دون مسئولية الوحدة المحلية عما ورد بها أو ما شابه ذلك. 

اقرأ أيضا: هتعمل إيه بعد وضع اليد؟.. الشروط الواجب توافرها في دعوى تثبيت الملكية

لا تسرى إجراءات إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية المنصوص عليها فى المواد السابقة للعقارات التى يستند فى تملكها إلى وضع اليد إذا كانت إجراءات بحث الملكية وتحقيق وضع اليد على هذه العقارات قد تمت قبل 1/5/1976 تاريخ العمل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 ، وأثبت هذه الإجراءات بمحررات تم شهرها قبل هذا التاريخ. 

تتبع الإجراءات التالية فى تحقيق وضع اليد المنصوص عليه فى المادة السابقة:

1- يحصل من الطالب رسم قدره 1% «واحد بالمائة» من قيمة العقار أو الحق العينى موضوع الطلب ، ويتبع فى تقدير الرسم القواعد المقررة فى قانون رسوم التوثيق والشهر

2- على المأمورية أن تنشر على نفقة الطالب فى إحدى الصحف اليومية وسلفه والموعد المحدد لتحقيق الطلب، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن خمسة عشر يوماً قبل موعد التحقيق

3- لكل ذى مصلحة حق الاعتراض على إسناد الملكية بطريق وضع اليد ويقدم اعتراضه مقروناً بالمستندات المؤيدة له إلى المأمورية المختصة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ النشر

4- يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء محضر في الطبيعة لتحقيق وضع اليد ومدته وسببه ومدى استكمال شروطه طبقاً لأحكام القانون المدني.

ويجب أن يتضمن محضر التحقيق بياناً مفصلاً عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقاً لحالته فى الطبيعة وما أدرج بسجلات المساحة المعمول بها قرينه بخصوص الملكية ووضع اليد والتكليف، وكذلك أقوال المتعاقدين وأصحاب التكليف أو ورثتهم وجيران العقار والحائزين له والمعترضين.

وبصفة عامة كل من يستلزم التحقيق سماع أقوالهم ، ويوقع على المحضر من الحاضرين فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك فى المحضر مع بيان سبب امتناعه

5-على المأمورية أن تبدى رأيها فى الطب ثم تحيله إلى المكتب مرفقاً به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به.

6- على المكتب عرض الطلب ومرفقاته على اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة لتصدر فيه قراراً مسبباً بقبوله أو رفضه.  

اقرأ أيضا: كبسولة قانونية..دعوى تسليم العقارات وشروطها وثغراتها في القانون المصري

وتتولى لجنة تشكيل بمكتب الشهر برياسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه، وتصدر قرارها مسبباً بقبول الطلب أو رفضه، وتخضع هذه اللجنة المشار إليها في جميع أعمالها وقراراتها لإشراف ورقابة وتوجيه المصلحة والتي تملك تكليفها بإعادة النظر في أعمالها وقراراتها إذا ما استبان لها مشوبته بأي من العيوب المخلة بسلامة القرارات الإدارية أو بتطبيق القانون أو التعليمات.

ويجوز لصاحب الشأن التظلم من أعمال هذه اللجنة وقراراتها إلى المصلحة أو الطعن عليها أمام مجلس الدولة، كما لا يخل ذلك بحق ذوى الشأن فى المنازعة فى أصل الحق أمام القضاء المدنى.

يجب أن تتضمن إخطارات القبول ومشروعات المحررات المراد شهرها قرار اللجنة المشار إليها فى المادة 140 بإسناد الملكية إلى وضع اليد، مع إرفاق صورة معتمدة من هذا القرار مع المحرر عند شهره.