القضاء هيساندك.. هل للقاضي دور في تنفيذ الالتزام بنقل ملكية العقار؟

المادة 418 مدنى عرّفت عقد البيع بأنه «عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شئ أو حقـا ماليــا آخــر فى مقابــل ثمن نقـــدى»، ويتجلى من هذا التعريف أن أهم خصائص عقد البيع أنه ينشئ التزاما على البائع بنقل الملكية.

«صوت الأمة» يرصد فى التقرير التالى إشكالية تنفيذ الالتزام بنقل ملكية العقار ودور القاضى فى حل تلك المسألة-بحسب المستشار شريف الجعار، رئيس لجنة الدفاع عن حقوق المستأجرين.

ووفقاَ لـ «الجعار» أنه لما كان الثابت قانوناً أنه: «فى المواد العقارية لا تنقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقارى، طبقاً لنص (المادة 934/1 مدنى).  

أقرأ أيضا: سلسلة نقل ملكية عقار.. 5 مراحل لدعوى «صحة التعاقد» بين النظرية والتطبيق

لا تنقل الملكية إلا بالتسجيل

وعملا بنص المادة التاسعة فقرة «1، و2» من قانون الشهر رقم 114 لسنة 1946 والمعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 لا تنتقل الملكية فى الحقوق العينية العقارية الأصلية ولا الأحكام النهائية المثبته لشئ مما ورد فى نص المادة المذكورة إلا بالتسجيل».

ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنقل ولا تزول بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الآثر ســوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن... إلخ. 

يفهم من ذلك أن عقد البيع ينقل الملكية الى المشترى في الحيازة القانونية للعين محل البيع فقط حتى ولو كان العقد غير مشهر مع ما يترتب على ذلك من آثــار. وعليه يظل البائع ( المدين) ملزم بنقل الملكية للمشترى وفق ما اشترط القانون على الحد المبين عاليه.

وتظهر المشكلة عندما يتقاعس البائع عن تنفيذ التزامه بالتوقيع على عقد البيع النهائي عند شهر التصرف طبقاً لقانون الشهر العقاري.. حيث أنه من المقرر وفقا لنص المادة 199 مدنى " ينفذ الالتزام جبرا على المدين ومع ذلك اذا كان الالتزام طبيعياً فلا جبر فى تنفيذه. فالأصل إذن هو تنفيذ الالتزام جبراً ولكن في ضوء ذلك النص فلا يلزم البائع بالحضور أمام مكتب الشهر العقاري للتوقيع وشهر التصرف لتنتقل به الملكية " وهكذا يبدو من حيث الظاهر وجود فراغ تشريعي فما هو التصرف حال تقاعس البائع عن تنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع مع عدم وجود نص يجبره على التنفيذ قصراً وجبراً ؟ 

اقرأ أيضا: سلسلة نقل ملكية عقار.. نصائح هامة عند شراء وحدة سكنية لتجنب عمليات النصب

هنا يأتي دور القاضي الإيجابي في تنفيذ الالتزام عينا

حيث نصت المادة 210 مدنى على أنه: «فى الالتزام بعمل يقوم حكم القاضى مقام التنفيذ اذا سمحت بذلك طبيعة الالتزام، وعليه فإذا امتنع البائع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية للمشترى رغم توافر شروط العقد اللازمة فللمشترى بعقد عرفى أن يرفع على البائع دعوى يطلب فيها من القاضي الحكم له بصحة ونفاذ التعاقد. فدعوى صحة التعاقد اذن هى دعوى يطلب فيها المشترى من القاضي أن يصدر حكماً يحل محل التزام البائع المتقاعس عن تنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع تنفيذا عينيا فى بيع صحيح. 

الأساس القانونى لدعوى صحة التوقيع

فالأساس القانونى التى تقوم عليه دعوى صحة التعاقد بأن يتضمن التزام بنقل الملكية التزاما بتمكين المشترى من تسجيل عقد البيع، وهذا الالتزام الأخير يمكن تنفيذه عينا وتسمح طبيعته أن يقوم حكم القاضى مقام التنفيذ العينى. 

وقد قضت محكمة النقض أن دعوى صحة التعاقد تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية، حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها، وهذا يقتضى أن يفصل القاضى فى أمر صحة البيع، ثم يفصل فى أمر امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته، وهل كان له عذر فى هذا الامتناع أو لم يكن «نقض مدنى 13 مايو 1965 مجموعة احكام النقض 16 رقم 94 ص 577» « الوسيط فى شرح القانون المدنى – الجزء رقم (9) اسباب كسب الملكية – ص 400 – للسنهورى».  

وكما يجوز للمشترى رفع هذه الدعوى على البائع، يجوز له أيضا أن يرفعها على وارث البائع بعد موت البائع، باعتبار أن الوارث يمثل التركه وأن التزام البائع بنقل الملكية باق بعد موت البائع فى تركته ومن ثم لا يجوز لوارث البائع أن يحتج على المشترى بعدم تسجيل العقد الصادر له من المورث . 

اقرأ أيضا: «نية إدخال الغش أمر خفي لا يدرك بالحس الظاهر».. المحكمة الإدارية ترسي مبدأ جديد

«نقض مدنى 23 يناير سنة 1941 مجموعة عمر 3 رقم 95 ص 306» فإذا ثبت للقاضي أن النكول فى نقل الملكية كان بسبب البائع أو البائع للبائع أو ورثتهم وكلاهم ملتزمون وفق القانون ووفق ما سبق بيانه بنقل الملكية.

- فعلي المحكمة أن تقوم بدور ايجابي نحو التنفيذ العينى لالتزام البائع وسلفه بنقل ملكية المبيع – فعليها أولاً أن تبحث حقيقية نكول البائع عن تنفيذ التزامه عيناً ثم عليها ثانياً أن تقضي بالصحة وبنفاذ عقد البيع إذا تحققت أركانه وصحت شرائطه، حتى في حالة غياب العقد المسجل إذا تبين لها أن البائع للبائع قد اكتسب ملكيته للعقار المبيع بوضع اليد المدة الطويله المكسبه للملكية.