علشان تضمن حقك بالقوة.. الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار من الشروط للإجراءات

أهمية الصيغة التنفذية أو السند التنفيذى هو مستند يجب أن تتوافر فيه شروط شكلية معينة لعل أهمها على الاطلاق هو ماأسمته المادة «280/3» مرافعات «بصيغة التنفيذ»، والصيغة التنفيذية مجرد أمر صادرمن الدولة إلى الجهة المنوط بها التنفيذ بالمبادرة باتخاذ إجراءاته وإلى السلطات المختصة بالمعونة على التنفيذ ولو باستعمال القوة متى طلب منهم ذلك.  

فى التقرير التالى «صوت الأمة» رصد إشكالية وضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار من حيث الشروط والإجراءات التى يجب اتباعها من الناحية القانونية فى ظل مناقشة مشروع تعديل قانون الإيجار سواء القديم أو الجديد بمجلس النواب – بحسب الدكتور سها حماده عمران، الخبير القانوني والمحاضر بجامعة حلوان.   

عقب صدور القانون رقم 137 لسنة 2006 بتعديل القانون رقم 4 لسنة 1996 بأن أضاف له «يكون المحررات المثبتة للعلاقة الايجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذى بعد أثبات تاريخها بحضور الطرفين»، وعلي ذلك فإن عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون والقانون رقم 4 لسنة 1996 والمؤرخة تحديدا في تاريخ لاحق علي 31/1/1996 وهو تاريخ نفاذ القانون رقم 4/96 أصبحت تتمتع بقوة السند التنفيذي، وتخضع لذات الأحكام المقرره للسندات التنفيذية- وفقا لـ«عمران».

وجميع ما سبق يُعد مشروطاَ  بتوافر عدة أمور وهي :

1- أن تكون العلاقة الإيجارية ثابتة بمحرر كتابي وخاضعة لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996.

2- أن يتم أثبات تاريخ عقد الإيجار بشروطه وأحكامه بالسجل الخاص لذلك بمأمورية الشهر العقارى التابع له العقار محل العقد .

3- أن يتم أثبات تاريخ عقد الإيجار بوجود أطراف العلاقة الإيجارية مجتمعين «التصديق على التوقيع»، أما أذا تغيب أحدهم كالمؤجر أو المستأجر وقت أثبات التاريخ يمتنع على الموظف أعطاء العقد الصيغة التنفيذيه لغياب أحد طرفي العلاقة الإيجارية .   

وحكمة هذا الشرط – طبقا لـ«عمران» - تكمن في أعطاء عقد الإيجار حجة وقوة قانونية تمنع أى من طرفيه أو الغير الطعن عليه فيما تضمنه من حقوق وقرره من إلتزامات بأى نوع من أنواع الطعن المقرره قانونا كالإنكار أو التزوير .

4- كذلك لا يجب أن تكون الإلتزامات الوارده بعقد الإيجار، مما يجوز تنفيذها جبرا بمعني أن يكون الحق الوارد بعقد الإيجار المراد تنفيذه جبرا محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء .

-كما يلاحظ أنه وفقا لأحكام قانون الشهر العقاري رقم 14/1946 أن عقد الايجار لن يتم أثبات تاريخه بالسجل الخاص به إلا إذا كانت مدته لاتزيد عن تسع سنوات . 

وتُضيف «عمران» - يقوم الموظف المسئول بوضع الصيغة التنفيذية علي عقد الإيجار استنادا للمادة الثانية من القانون رقم 68 لسنة 1947 «قانون التوثيق» بحضور طرفي عقد الإيجار، وفي حالة أمتناع الموثق عن وضع الصيغة التنفيذية علي عقد الإيجار رغم توافر الشروط اللازمة، جاز لصاحب الشأن استنادا للمادة «7» من قانون التوثيق رقم 68 لسنة 1947 أن يلجأ لقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التابع لها مكتب التوثيق بطلب أمر علي عريض بتسليمه الصورة التنفيذية، وذلك خلال عشرة أيام من تاريخ رفض مكتب التوثيق وضع الصيغة التنفيذية على العقد.

وفي حالة فقد عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية فإنه لا يجوز تسليم صورة تنفيذية ثانية إلا بحكم من محكمة المواد الجزئية التي يقع مكتب التوثيق في دائراتها بعد إختصام الطرف الأخر في عقد الأيجار ومكتب التوثيق بعد تقديم الأسباب والأدلة التي تسمح بطلب الصورة التنفيذية الثانية من عقد الأيجار وذلك منعا من أقتضاء الحق أكثر من مرة وهو ما نصت عليه المواد 9 من القانون رقم 68 لسنة 1947 و 183 من قانون المرافعات – الكلام للخبير القانونى . 

وعلي ذلك متي توافرت تلك الشروط جاز لأى من طرفي عقد الإيجار استخدامه كسند تنفيذى في أقتضاء حقه جبرًا وذلك بعد تكليف الطرف الأخر بالوفاء بالإلتزام الواقع عليه الثابت بعقد الإيجار، فعلي سبيل المثال أذا تأخر المستأجر عن الوفاء بالأجرة جاز للمؤجر أن يطلب أخلاء المستأجر من العين المؤجره جبرا إذا كان العقد متضمناً جزاء الفسخ والأخلاء في حالة عدم السداد أو التأخر في الوفاء بالأجرة.  

كذلك عند إنتهاء مدة عقد الإيجار وعدم خروج المستأجر من العين رغم أن العقد نص علي وجوب تسليم العين المؤجرة عند نهاية مدة عقد الإيجار جاز للمؤجر أن يطلب من قلم المحضرين تنفيذ ذلك جبرا، كذلك الحال بالنسبة للمستأجر له أن يلجأ لقلم المحضرين مباشرة بطلب التمكين من الإنتفاع بالعين المؤجره أذا حال المؤجر بينه وبين ذلك.