اعرف حقك.. أثار موت المستأجر على مدة عقد الإيجار

الواقع يؤكد أن المحاكم المصرية تكتظ بالقضايا الخاصة بعقود الإيجار، ما يؤدى بدوره إلى حالة من الخلط الدائم بين القانون المدنى والإيجارات فى حالة الإجابة على السؤال هل ينتهي عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني بوفاة المستأجر؟ يأتى ذلك فى الوقت الذى لازالت تتوالى ردود الأفعال تفاعلا خلال مناقشة «مشروع تعديل قانون الإيجارات القديمة»، وكذا «مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر» داخل البرلمان.

المراقبون يصفون مناقشة هذا القانون بالخوض فى حقل ألغام، حيث يتناول شأن ملايين من الآسر المصرية، ولكن ترك الأمر على ما هو عليه يزيد من حدة تفاقم المشكلة، ومعاناة المستأجرين والملاك على السواء، فالكل يشكو ويتذمر، خاصة من العلاقة الايجارية فضلا عن إشكالية امتداد عقد الإيجار إلى ورثة المستأجر، فما هو آثر موت المستأجر علي مدة عقد الإيجار عموما والخاضع لأحكام القانون المدني علي وجه الخصوص.    

فى هذا الشأن، يُجيب يسري الشنوفي، الخبير القانونى والمحامى بالنقض، فى تصريح لـ«صوت الأمة» - أن آثر موت المستأجر علي مدة عقد الايجار عموما والخاضع لأحكام القانون المدني علي وجه الخصوص.

أولا:

-لا ينتهي العقد بموت أيا من طرفيه.

-وبالنسبة للمستأجر فإن لورثته الحق فى طلب إنهاء الإيجارة .

بشرط :-

-أن يثبتوا أن مواردهم لا تتحمل اعباء العقد.

-أو أنهم لا حاجة لهم إلي الإيجارة.

وبالنسبة للحالة الأخيرة – بحسب «الشنوفى» - يكون علي الورثة في خلال ستة أشهر علي الأكثر من وقت موت المستأجر الأصلي أن ينبهوا علي المؤجر بأن الإيجار يتجاوز حدود حاجتهم، وذلك بمراعاة مواعيد التنبيه بالإخلاء الواردة بنص المادة 563 مدني يراجع نص مادة 601 مدني .

ثانياَ:

-أما إذا كان تحرير عقد الايجار بسبب حرفة المستأجر كما لو كان ترزيا أو كهربائيا أو... أو....أو بسبب اعتبارات خاصة بشخص المستأجر كما لو أجرت العين كعيادة لطبيب أو كمكتب لمحام أو أرض زراعية لفلاح «مزارع».

-ومات المستأجر فإنه يجوز للمؤجر كما يجوز لورثة المستاجر سواء بسواء طلب انهاء العقد

-وهذا معناه

أن الإيجارة لا تنتهي بقوة القانون بل يجب أن يطلب صاحب المصلحة انهاؤه، مما يعنيه ذلك من حق لكل ذي مصلحة إما في استكمال مدة الإيجار وإما في انهائه .

-ويلاحظ

أن حق ورثة المستأجر البقاء في العين المؤجرة لمورثهم أن هم رغبوا في ذلك دون اشتراط احتراف ايهم لذات حرفة المورث، طعن 676 /45 ق 16-6-1979. 

-النصوص القانونية

-تنص المادة 601 مدني علي أن:

1-لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر.

2-ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا انهاء العقد إذا اثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت اعباء للعقد اثقل من أن تتحملها مواردهم، أو أصبح الإيجار مجاوزا حدود حاجتهم، وفي هذه الحالة يجب أن تراعي مواعيد التنبيه بالإخلاء المدينة في المادة 563، وأن يكون طلب انهاء العقد في مدة ستة أشهر علي الأكثر من وقت موت المستأجر.

-وهناك أيضا نص المادة التاية 602 مدني: «إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر أو لإعتبارات أخري تتعلق بشخصه جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد».

إذن فإن الأصل في عقود الإيجار المدنية أن الإيجار لا ينتهي بموت المستأجر اي أن ورثته تنتقل إليهم جميع الحقوق والإلتزامات الناشئة عن عفد المورث وهنا لا نقول الورثة المقيمون معه قبل أو غير المقيمين

-فهذا ينطبق علي عقود الإيجار التي خضعت لأحكام الامتداد القانوني المقررة بقوانين ايجار الأماكن المختلفة وآخرها المادة 29 ق 49 لسنة 1977:

1-مع عدم الإخلال بحكم الماد8 من هذا القانون لا ينتهي عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر أو....

2-فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من وورثته في ذات النشاط.

الخلاصة:

إن المادة 601 من القانون المدني نصت على أن: «عقد الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر»، حيث أن السبب في ذلك أن الإيجار ليس من العقود التي يراعي فيها الاعتبار الشخصي عند التعاقد، وبالتالي فإن العقد يستمر بين أحد الطرفين وورثة الطرف الأخر.

ومؤدي ما سبق فإنه يكون لورثة المستأجر حق الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل دفع الأجرة المحددة في العقد، ويظل حق الورثة المشار إليه قائما حتى تنتهي مدة العقد الاتفاقية بين مورثهم والمؤجر، بإعتبار أن المشرع في القانون المدني بيّن بالمادة 598 القاعدة العامة لانتهاء عقد الإيجار، فبين أنه ينتهي بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلي تنبيه بالإخلاء، ثم تناول بعد ذلك أثر موت المستأجر أو إعساره على انتهاء الإيجار في المواد من 601 وما بعدها، ووضع قاعدة آمرة وليست مكملة مقتضاها أنه: «لا ينتهي عقد الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر». 

ثم بين المشرع الأسباب العارضة لانتهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته - على سبيل الحصر - وهي العذر الطارئ في المادة 608، وإعسار المستأجر في المادة 603، ثم نقل المستأجر الموظف أو المستخدم في المادة 609، وأورد قاعدة مكملة في المادة 607 خاصة بحاجة المؤجر للعين المؤجرة في حالة الاتفاق على ذلك بالعقد، مؤكداَ أنه لا توجد ثمة أسباب أخرى لإنهاء عقد الإيجار فيما خلا الأصل العام والأسباب العارضة، وذلك باعتبار أننا بصدد عقد يخضع للقواعد العامة في القانون المدني وفقا للقانون رقم 4 لسنة 1996.

ومؤدى نص المادة 601 / 1،2 من القانون المدني المنطبق على واقعة النزاع أن المشرع جعل القاعدة أن موت أحد المتعاقدين في عقد الإيجار لا ينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة الذين يلتزمون نحو المؤجر بأداء الأجرة ما بقيت مدة العقد الاتفاقية، مؤكداَ أنه ترتيبا على ذلك على ذلك فانه بوفاة المستأجر لعين مؤجرة مفروشة وانتهاء المدة المتفق عليه فى العقد يكون العقد لوجود له ويحق للمؤجر استرداد العين المؤجرة من ورثته وأنه كان هذا الحق مقررا لمصلحة المؤجر، فإنه يجور له التنازل عنه ويعتبر التجديد الضمني إيجار جديدا لا مجرد امتداد الإيجار الأصلي وفقا لنص المادة 599 / 2 من القانون المدنى« المادتان 599، و601 مدني»، «الطعن رقم 7538 لسنة 64 ق جلسة 17 / 1 / 1996 س47 ج 1 ص 187».