عقود إيجار الأماكن بين القانون القديم والجديد.. هل يمتد في المستقبل «بتراضي» الطرفين؟

«مشروع تعديل قانون الإيجارات القديمة»، وكذا «مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر»، لازالت تتوالى حولهما ردود الأفعال تفاعلا حولها مما يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف يقره البرلمان من تشريع جديد، يراعى حساسية وأهمية هذا القانون، مع مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.

بعض المراقبون يصفون مجرد مناقشة هذا القانون بالخوض فى حقل ألغام، بإعتباره يتناول شأن ملايين من الآسر المصرية، ولكن ترك الأمر على ما هو عليه يزيد من حدة تفاقم المشكلة، ومعاناة المستأجرين والملاك على السواء، فالكل يشكو ويتذمر، خاصة من العلاقة الايجارية فضلا عن إشكالية امتداد عقد الايجار إلى ورثة المستأجر.  

ردود أفعال حول القانونين

فى التقرير التالى «صوت الأمة» رصدت ردود أفعال قانونية حول مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، والمنتظر إقراره من البرلمان خلال هذه الدورة، والتى ورد حوله العديد من ردود الافعال والمقترحات والمبادىء التى يجب مراعاتها عند مناقشة المشروع، المقدم إلى مجلس النواب لتحقيق التوازن بين مصالح طرفى العلاقة الايجارية، ومن ضمنها  عقود إيجار الأماكن ما بين القانونين القديم والجديد، وامتداد العقد وفقا لأحكام الدستورية، والجديد «بتراضى» الطرفين – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض ياسر سيد أحمد.

فى الحقيقة يحكم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين قانونان، الأول يطلق عليه القانون القديم، والثانى يطلق عليه الجديد، ولتوضيح الفرق بين القانونين نؤكد أن الفرق بين جميع العقود التى تم إبرامها قبل 31- يناير1996- وهو تاريخ سريان القانون رقم 4- لسنة- 1996- يطبق عليها قانون ايجار الأماكن، وهو ما يطلق عليه القانون القديم، أما العقود التى تم إبرامها بعد 30- يناير- 1996- يطبق عليها القانون المدنى وهو ما يطلق عليه القانون المدنى. 

أولا : بالنسبة لاحكام القانون القديم:

القاعدة العامة تقول: إن عقود الايجار التى أبرمت فى ظل هذه القوانين وهى أرقام -121- لسنة 1947- و136- لسنة 1981- أن هذه العقود لا تنتهى بانتهاء مدتها إلا أن الأمر يختلف فى الأماكن السكنية عن الأماكن غير السكنية كالمحلات والمنشآت، فالنسبة للأماكن السكنية القاعدة الأن وبعد صدور الأحكام المتعاقبة للمحكمة الدستورية العليا، أن عقد الايجار يمتد بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين إلى الزوجة والأولاد وأى من الوالدين بشرط أن يكون أى من هؤلا مقيمين مع المستاجر الأصلى إقامة دائمة ومستقرة، حتى وفاته أو تركه العين.

إلا أن المحكمة الدستورية العليا قضت فى 3 نوفمبر -2002- فى الطعن رقم – 70- لسنة 18- ق دستورية، بعدم دستورية الإمتداد المؤبد لعقد الإيجار، ويعنى ذلك أنه إذا توفى المستأجر الأصلى قبل 14- نوفمبر -2002 وهو تاريخ نشر حكم الدستورية السابق الاشارة اليه، يمتد العقد للزوجة والأولاد والوالدين، ويعتبرون مستأجرين أصليين، فإذا توفى أحدهم يمتد عقد الإيجار إلى الزوجة والأولاد والوالدين، أما اذا توفى المستاجر الأصلى بعد 14- نوفمبر 2002- فإن عقد الايجار يمتد مرة واحدة فقط وينتهى بوفاة من أمتد اليه العقد ولا يمتد للحفيد – هكذا يقول «أحمد». 

الأماكن غير السكنية

أما بالنسبة للأماكن غير السكنية فإنه يحكمها القانون رقم -6- لسنة -1997- والذى قصر أمتداد عقد الإيجار فى العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى على الأزواج والأقارب حتى الدرجة الثانية فقط؛ بشرط استعمال العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى، طبقا للعقد سواء كانوا ذكورا أو اناثا، قصر أم بالغين؛ ويستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم، واعتبارا من 27 مارس 1997، وهو اليوم التالى لنشر القانون رقم 6- لسنة 1997- إذا توفى من امتد اليه العقد فى هذا التاريخ وما بعده فالعقد لايمتد الى ورثته وهم الجيل الثانى للمستأجر الأصلى – طبقا لـ«أحمد».

القانون الجديد

ثانيا: بالنسبة لأحكام القانون الجديد وهو رقم – 4- لسنة 1996- فإن العقود التى تم أبرامها بعد 30 يناير 1996- تطبق عليها احكام القانون المدنى وتحكمها قاعدة، أن العقد شريعة المتعاقدين، بمعنى أن يلتزم المؤجر والمستاجر بما اتفقا عليه فى عقد الايجار، من حيث المدة والاجرة وبجميع الشروط الواردة فى العقد، ويكون لعقد الايجار قوة السند التنفيذى إذا تم توثيقه؛ بحضور طرفيه بمعنى أنه يتم التنفيذ بموجب هذا العقد الموثق دون حاجة الى رفع دعوى قضائية لتنفيذ بنود التعاقد، وقد ورد هذا التعديل بموجب القانون رقم 137- لسنة 2006- والذى نشر فى الجريدة الرسمية فى 11 يونية -2006- ويعمل به اعتبارا من 12 يونيه -2006- أى من اليوم التالى لنشره.