حتى لا يكون مؤبدًا.. ما هو الحد الأقصى لمدة عقد الإيجار؟

المشرع المصري جعل من المدة فى عقد الإيجار من الأركان الأساسية والجوهرية له حسبما نصت المادة 558 من القانون المدني إلا أن ذلك النص قد خلا من تحديد حد أقصى لمدة عقد الإيجار يجب أن يقف عندها طرفى العلاقة الإيجارية، وترك الأمر بشأنها لإرادة طرفى التعاقد إلا أن قضاء محكمة النقض اشترط فى مدة عقد الإيجار ألا تكون مدة عقد الإيجار مؤبدة  حتى يكون العقد صحيحا، وإلا كانت مدته هى المدة المحددة لدفع الأجرة. 

فى التقرير التالى «صوت الأمة» تُجيب عن حزمة من الأسئلة التى تثور بشكل دائم فى مثل تلك الإشكالية ما هو الحد الأقصى لمدة عقد الإيجار ومتى يكون بند المدة باطلاَ وإلى اى حد يقف عنده مدة عقد الإيجار حتى لا يكون العقد مؤبداً، وماذا لو لم يتم الاتفاق على مده فى العقد، أو كان  الاتفاق بعقد الإيجار على أن يكون العقد مجدد من تلقاء نفسه أو مشاهرة؟ - بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض مجدى عزام. 

أولا :-جرى العرف والقضاء على أن الحد الأقصى المسموح به لمدة عقد الإيجار هو ستون عاماً قياساً على مدة حق الحكر إلا أنه يتعين تسجيل عقد الإيجار إذا زادت مدته عن تسع سنوات حسبما نصت المادة «11» من قانون الشهر العقارى رقم 114/1946 أما إذا قلت مده عقد الإيجار عن تسع سنوات، فيكفى إثبات تاريخ العقد حتى يكون نافذا فى مواجهه الغير.

ثانيا:- أما إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهى الإيجار بمجرد تنبيه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء فى المواعيد التى ذكرتها المادة 563 من القانون المدنى «طعن رقم 841/ 49 ق جلسة 27/2/1984» فإذا كانت الأجرة تستحق شهرياً كانت مدة العقد شهر أما إذا كانت سنويه كانت مده العقد سنه وهكذا. 

ثالثا:- أما عن عقود الإيجار المحددة بمده وتجعل إنهاء عقد الإيجار رهنياً بمحض إراده المستأجر فقط دون المؤجر كما لو كانت المدة محدده بصيغه «مجدد تلقائياً دون الرجوع للمؤجر أو بصيغة ببقاء العقار على سطح الأرض، أومستمر أو غير ذلك .....».

فإن مثل تلك العقود تعد مؤبدة المدة وتعين اعتبار العقد – بعد انتهاء مدته الأولى – منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة ويحق لكل من طرفيه طلب إنهاء العقد «طعن رقم843 لسنة 65 ق جلسة  20/6/200 » إلا أننا نرى أن مثل تلك العقود تعد محدده المدة لأقرب الأجلين – بعد انقضاء مدته الأولى – إما بوفاة المستأجر، أو بإعلان رغبته فى إنهاء العقد وسندنا فى ذلك أن القانون يسمح بأن ينعقد الإيجار لمده حياه المستأجر أو المؤجر باعتبارها ليست مؤبدة ومن ثم حينما يتم الاتفاق على مده لعقد الإيجار تتجدد تلقائياً بإرادة المستأجر مما تكون معه حقيقة مده الإيجار هى مده حياه المستأجر ما لم يقم هذا الأخير بإعلان رغبته فى إنهاء العقد قبل ذلك على أن ذلك مشروط بعد انتهاء المدة الأولى لعقد الإيجار – عدم امتداد العقد لورثه المستأجر من بعده .

رابعا:- وعن عقود الإيجار محدده المدة بلفظ مشاهرة فإن مثل تلك العقود تكون مدتها شهر تنتهى بمجرد تنبيه أحد الطرفين على الأخر قبل النصف الأخير من الشهر، إلا انه إذا كان هناك مقدم إيجار مدفوع فإن مده عقد الإيجار تكون باقية حتى ينتهى مقدم الإيجار المدفوع .