هل يبطل تزاحم المستأجرين على العين الواحدة عقد الإيجار؟ خبير قانوني يجيب

اشترى «س» من المالك «ص» شقة أو عين ثم كتشف «س» أن المالك باع ذات العين لشخص أخر «د»، وهو ذات الأمر الذى يقع فيه العديد من المواطنين عند شراء العين ومن هنا تبدأ المشكلة والتساؤلات حول الخروج من تلك الأزمة.

«صوت الأمة» فى التقرير التالى ترصد أزمة من خلال الإجابة على الأسئلة التالية هل يبطل عقد الإيجار التزاحم المستأجرين على العين الواحدة؟، ولمن تكون الأفضلية بين كل المستأجرين؟، وماهي شروط تحقق الأفضلية؟، وما هي حقوق باقي المستأجرين في مواجهة المؤجر؟-وفقا للخبير القانونى والمحامية هيام محمد. 

ناقشت المادة 573 من القانون المدني هذا الموضوع حيث نصت هذه المادة على: «إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش، فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد ايجاره، فإنه هو الذي يفضل، فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض»-بحسب «محمد».

الأولوية لمن سبق

وجعلت المادة 573 من القانون المدني الأولوية لمن سبق منهم في وضع يده على العين المؤجرة دون اعتداد يسبق تاريخ الإجارة أو إثبات تاريخها، إلا أن مجال تطبيقها لا ينفتح والتزاحم لا يقوم إلا إذا كانت العقود مبرمة مع مستاجرين عديدين بعقود ايجار صحيحة و نافذة، فإذا كان هناك عيب من عيوب الإرادة عند صدور أحد العقود من المؤجر وتقرر بطلانه فلا يدخل في نطاق المفاضلة بين باقي العقود-الكلام لـ«محمد». 

اقرأ أيضا: فى حالة العقد أو الوصية.. هل هناك شرط مانع من تصرف المالك في أملاكه؟

ولكن لمن يكون الأفضلية من بين كل العقود؟

الأفضلية ولكن بشروط

يُجيب «محمد» تكون الأفضلية لمن سبق من المستأجرين وضع يده على العين فى الحالات التالية

1 - إلا أنه يشترط لثبوت الأفضلية لأول مستأجر وضع يده على العين المؤجرة إلا يكون قد تم وضع يده عليها بطريقة الغش بل يجب أن يكون قد تم وضع يده على العين بطريق قانوني سليم و بحسن نية بل تظل له الحيازة والاسبقية له حتى وإن تم سلب الحيازة منه بطريق التحايل أو الغش أو الإكراه لصالح مستأجر آخر.

2 - ألا يكون أحد المستأجرين كان قد سجل عقده قبل وضع أحدهم يده على العين المؤجرة بشرط أن يكون حسن النية. 

شروط تحقق الأفضلية

أما عن طريق شروط تحقق الأفضلية يقول «محمد»:

1 - أن يتم وضع اليد من المستأجر المستحق للعين على العين المؤجرة قبل الآخرين.

2 -ن يكون وضع اليد بحسن نية و بدون غش وبدون علم بوجود مستاجرين سابقين عليه إذا تزاحم المستأجرين بأن كلا منهم كان حسن النية فالعبرة بمن قام بتسجيل عقده قبل وضع أحدهم يده على العين المؤجرة. 

اقرأ ايضا: بين البائع والشاري.. إشكالية أعمال الشرط الفاسخ للتعاقد والفسخ القضائي

أما عن حقوق باقي المستأجرين قبل المؤجر

يوضح «محمد» يقتصر حق المستأجرين الآخرين في طلب التعويض من المؤجر عن الأضرار التي لحقتهم من تصرفه وفقا للقواعد العامة كما جاء فى أحكام محكمة النقض: «تعدد المستأجرين لعين واحدة بعقود صحيحة خاضعة لأحكام القانون المدني الأفضلية لمن سبق إلى وضع يده دون غش اقتصار حق الباقين في التعويض المادة 573 مدني علم المستأجر بوجود إجارة سابقة وقت وضع اليد كفايته لثبوت الغش و انتفاء حسن النية مؤداه عدم تأثر حق من فضل عقده يفقده للحيازة أو انتفائها للغير».

(الطعن رقم 890 لسنة 54 ق جلسة 2000/3/6)