الجهل بالقانون هايضرك.. 9 أسباب لإسقاط «الحق في الشفعة»

«حق الشفعة».. عبارة عن رخصه تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشتري في الأحوال والشروط المنصوص، والشفعة رخصة تجيز للشفيع الحلول محل المشتري في حالة بيع العقار المتصل به ملكه في الأحوال والشروط المنصوص عليها قانونا طبقا للمادة 935، وهى تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار فهي إذن متصلة بشخص الشفيع وهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره.

«صوت الأمة» رصدت في التقرير التالي الحالات التي يسقط فيها حق الشفعة وأهم أسباب سقوط الحق في الشفعة، وذلك طبقا للقانون- بحسب الخبير القانوني والمحامي شريف الجعار، رئيس لجنة الدفاع القانونية عن المستأجرين.

معرفة سقوط الشفعة:

المادة 948

يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية:  

(أ) إذا نزل الشفيع عن حقه فى الآخذ بالشفعة ولو قبل البيع.  

(ب) إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.  

(ج) فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون. 

- أهم أسباب سقوط الحق في الشفعة

ووفقاَ لـ «الجعار» في تصريح لـ «صوت الأمة»، فإن أهم أسباب سقوط الحق في الشفعة هي:

1- نزول الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة

والتنازل تصرف قانوني سواء بمقابل أو بغير مقابل ويكون إما صريحاً أو ضمنياً يستفاد من أي عمل أو تصرف يدل على نزول الشفيع عن حقه، ويجوز النزول المقدم أي قبل البيع ولطالما أن هذا النزول يؤدي إلى السقوط فلزم إلتزام قصد الشفيع وعدم التوسع فيه وبذلك قضت المحكمة: «بأن النزول الذي يتم بالنسبة إلى البيع الذي قد يصدر للغير من الجار التنازل له والواقع على الأرض المجاورة لا يمتد إلى البيع الصادر من مشترى هذه الأرض»، أي لا يمتد لصفقة أخرى ممن نُزِلَ له.

اقرأ أيضا: ما تخليش حد يضحك عليك باسم الجيرة.. تعرف على «حق الشفعة» في القانون المصري

واستقر اجتهاد محكمة التمييز- طبقاَ لـ «الجعار»- على أنه عندما يكون اسقاط حق الشفعة صريحاً بعد وقوع البيع الرسمي فإن هذا الحق يسقط سواء أكان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع الرسمي من حيث مقدار الثمن ومقدار المبيع أو لم يعلم، بذلك لأن الشفعة هي حق خالص للشفيع فيملك التصرف فيه استيفاء واسقاطاً، أما إذا كان التنازل عن الشفعة قد وقع عن طريق الدلالة فان حق الشفيع لا يسقط إلا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري، وذلك لأن الدلالة في هذا الصدد هي دلالة الرضى بالبيع والرضى بالبيع والرضى بالشيء بدون العلم به محال.  

وأن تبريك الشفيع للمشترين بعد عقد البيع الرسمي هو في حقيقته إظهار الرغبة في عدم الأخذ بالشفعة ويعد اسقاطاً صريحاً لحق الشفعة سواء أكان الشفيع قد علم بمقدار المبيع والثمن أم لم يعلم.

فقرة رقم (8)

اتخاذ الشفيع إجراءات دعوى الشفعة لا ينفي بطريق اللزوم الحتمى والمنطقي سبق نزوله عن حقه في الشفعة قبل رفع الدعوى، ولا يمنع صاحب المصلحة من التمسك فيها بهذا النزول و طلب تمكينه من إثباته قانوناً. «الطعن رقم 2003 لسنة 53 ق، جلسة 1989/4/6».

2- عدم إظهار الرغبة في الميعاد

المادة 940

على من يريد الأخذ بالشفعة، أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال 15 يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري وإلا سقط حقه ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك.

اقرأ أيضا: هل قانون الضريبة العقارية مهدد بعدم الدستورية؟

3- عدم رفع الدعوى فى الميعاد

المادة 943

ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول، ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الاعلأن المنصوص عليه فى المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها والحكم فى الدعوى على وجه السرعة، وقد بينا ذلك فى المحاضرات السالفة.

4- عدم إيداع الثمن في الميعاد

المادة 943 /(2)

وخلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن في دائراتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة، فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.

5- مضى أربعة أشهر من تاريخ التسجيل

المادة 948

(ب) اذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع

والتمسك بسقوط حق الشفيع فى الشفعة يثبت بمجرد مرور أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع دون إستعمال الشفيع لهذا الحق ولا يتطلب هنا علم الشفيع بالبيع أو غير ذلك لأن القانون أفترض علم الشفيع بحصول البيع بمضى أربعة أشهر على الشهر والتسجيل.

6- بطلان البيع

تبطل الشفعة إذا كان البيع المشفوع فيه باطل كما إذا إتضح أن البائع لم يكن مالكا لما باع وقًضِىَ ببطلانه.

مع أنها تجوز في «بيع ملك الغير ما دام قائم ولم يقض ببطلانه (طعن 961/47 ق جلسة 10/12/1979)، وتجوز في البيع الصوري «صورية نسبية» وتجوز في البطلان النسبي لتقص أهلية أو عيب إرادة. 

اقرأ أيضا: اعرف هتدفع كام وخليك جاهز.. تعرف على قيمة الضريبة العقارية ومهلة سدادها بالأرقام

7- التقادم

يتقادم الحق فى الشفعة بمرور 15 عاماً على البيع الابتدائي الذي لم يسجل ولم يعلن وذلك بناء على القواعد العامة.

فقرة رقم: 2

لا يشترط قانوناً في البيع الذي تجوز فيه الشفعة أن يكون بعقد مسجل أو ثابت التاريخ. «الطعن رقم 173 لسنة 18 ق، جلسة 1950/5/18»، وذلك بخلاف عقد الشفيع. 

8- زوال ملكية الشفيع للعقار

وذلك من وقت البيع حتى صدور حكم نهائى بالشفعة

فقرة رقم (2)

إذا كان عقد شراء الشفيع غير مسجل فالعين التي هي محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها. (الطعن رقم 40 لسنة 15 ق، جلسة 1946/4/4)

9- زوال أحد شروط الشفعة

إذا زال أحد الشروط اللازمة للأخذ بالشفعة كما إذا باع الشفيع عقاره قبل طلب الشفعة أو جعله وقفاً أو مسجداً أو إذا زالت صقته كجار بمنع الإلتصاق بمرور طريق فاصل أو إذا بيع العقار بالمزاد العلنى (وليس الاختيارى) ولا شفعة فى منقول ولا شفعة فى أملاك الدولة (العامة والخاصة)، ولايجوز أخذ الأرض الموزعة على صغار الفلاحين بالشفغة طبقاً للمادة 9 من المرسوم بقانون 178/52 ولا يجوز للمستأجر لأنه غير مالك.

- والمشترى لجزء مفرز لا يجوز له طلب الشفعة فى جزء شائع من ذات العقار اذا تم بيعه لأنه لا يجوز له طلب الشفعة على خلاف سنده (طعن مدنى جلسة 30/11/1950). 

وقاعدة الدفع بسقوط الشفعة قررها القانون والحق ذاته مستمد منه ولذا أحيطت بقيود كثيرة ووجب القيام بالإجراءات فى مواعيدها وإلا سقط الحق فيها، فهو كحق مقيد لحرية التعاقد وحق الملكية فإذا سقط أصبح لا وجود له والمحكمة تقضى بذلك من تلقاء نفسها وفى أى حالة كانت عليها الدعوى.