حافظ على تحويشة عمرك.. تعمل إيه علشان تتجنب النصب وانت بتشتري شقة أو عقار ؟

بيع وشراء العقارات في مصر أصبح له طبيعة خاصة، وتتطلب معاملة قانونية خاصة يراعى فيها كل حالة على حدة، فهناك أكثر من فرضية يتم من خلالها بيع وشراء العقارات في مصر سنتناول بعضها على سبيل المثال:

الحالة الأولى

-أن العقار يكون مرخص يعني صاحب العقار معه ترخيص من الحي بالبناء وفي هذه الحالة تكون المشاكل قليلة، لأننا فى هذه الحالة نأخذ صورة من الترخيص ونقوم بالتأكد منه عن طريق الجهة مصدرة الترخيص، وكذا نتأكد من البيانات الواردة فيه، فضلاَ عن أننا نتأكد إذا كان فيه مشاكل على العقار بالنسبة للحي يعني فيه مخالفات أو محاضر من الحي على العقار، طبعا في حالة التأكد من سلامة الترخيص وموقف العقار من الحي بتبدأ تاني خطوة وهي هل العقار مسجل أم لا.

-إذا كان العقار مسجل نستخرج صورة من العقد المشهر للتأكد من تسلسل ملكية العقار، وهل هناك رهون أو حجز على على العقار؟

-وبذلك نكون قد تأكدنا من سلامة موقف العقار من الناحية القانونية يتبقى معرفة الإلتزامات المالية على العقار وهي التأكد من سداد فواتير الكهرباء والمياه والضرائب العقارية، حيث أن البعض يستهين بها ولكنها في بعض العقارات قد تتعدى عشرات الألاف.

وبذلك نكون قد تأكدنا من الترخيص والملكية والالتزامات المالية على العقار. 

الحالة الثانية

وهي أن يكون البناء بدون ترخيص، حيث أنه الآن توجد مناطق بل أحياناَ مدن كاملة يتم البناء فيها بدون ترخيص مثال شارع الخميسن بجسر السويس عزبة الهجانة بمدينة نصر وبعض المناطق بزهراء مدينة نصر بعض المناطق بفيصل والهرم، وهنا تكون معظم المشاكل نظراَ لصعوبة معرفة المالك الحقيقي للعقار على وجه اليقين لغياب الأوراق الرسمية وغياب الرقابة، وللأسف توجد صعوبة بالغة في الحفاظ على الحقوق.

لكننا سنحاول وضع حد أدني للتأكد من سلامة عملية البيع والشراء، فغالبا ستجد أن هناك عقود بيع للأرض ولن تجد اي إجراء رسمي نادراً ما ستجد دعوى صحة توقيع على أحد العقود إلى أن تصل إلى عقد مشاركة بين شخصين احدهما البائع لك يكون لكل منهم عدد معين من الوحدات يقوم ببيعها في العقار، فيجب هنا أن نتوخى الحذر جيدا هناك بعض النصائح نرجوا اخذها في الإعتبار عند تعاملك في هذا الوضع.

أولا : لا تقم بالتعامل على اي عقار لم يتم اكتمال بناؤه بعد.

ثانيا : لا تعتمد على علاقاتك ومعارفك لأن غالبا البائع عليه أحكام أكثر مما تتخيل وفي تلك المناطق يد الدولة غالبا لا تصل لها.

ثالثا: لا تدفع أي مبالغ إلا إذا قمت بإستلام الشقة.

رابعا : أهم حاجة الحيازة قبل ما تتعامل على أي شقة تأكد أن البائع هو الحائز فعلا.

خامسا : بعد كتابة العقد واستلامك للشقة يجب بقدر الإمكان الإقامة فيها أو البدء بالتشطيبات.

سادسا : تأكد من تشطيبات العمارة وأن دخول المرافق بها سواء مياه كهرباء، وكذلك وجود الأسانسير خاصة إذا كانت الشقة بالأدوار العليا وكلما زاد عدد الأدوار وأيضا واجهة العمارة، ومهما قيل لك ومهما تمت كتابته بنود في العقد لضمان إتمام ما سبق فهو والعدم سواء لا شيء يضمن أن يقوم البائع بإتمام ما تم ذكره لأنه غالبا بيختفي ولن تجد له أي آثر.

اخيرا: مهما حدث لا تقم بالتوقيع على إيصالات أمانة لا توقع إيصالات أمانة حيث أنه هناك أكثر من حالة بيختفي البائع ويظهر شخص يحمل توكيل منه ويقوم بمطالبتك بإيصالات قمت بدفعها وتم تمزيقها أمامك. 

طيب ليه الناس بتروح الأماكن المشابهة طالما كلها مشاكل ولا يوجد ضمانات كافية؟ لأن المساحات بتكون كبيرة واسعار رخصية جدا لكن للأسف مفيش أمان سواء في الأوراق والمستندات أو في مواد البناء.

الحالة الثالثة

وهي حالة العقارات الموجودة بالمدن الجديدة والعقارات المبينة عن طريق بعض شركات الإسكان مثل شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير غيرها، ونحن هنا أمام فرضين الأول شركات الإسكان وغالبا تلك الشركات لا تقوم بتسجيل الأرض، وإنما فقط تكتفي بنقل التعامل أو نقل الملكية كما يطلق عليه وتكون عملية البيع هنا اسهل نوعا ما نظرا لإحتفاظ الشركة بكافة العقود و المستندات لكن شخصيا أفضل بالإضافة إلى التنازل بالشركة قيام البائع بعمل توكيل بالبيع للنفس وللغير للمشتري.

نبدأ مرحلة التعاقد

أولا: يفضل قيام البائع بعمل توكيل خاص بالبيع والتنازل للنفس والغير للمشتري، وده لأننا هيسهل علينا حاجات كتير مثلا هيسهل عملية تسجيل العقار، وكذلك نقل عداد الكهرباء والمياه باسم المشتري.

ثانيا: عند كتابة العقد إذا كان الثمن سيتم دفعه على دفعة واحدة فلا مشكلة سيتم اثبات ذلك في العقد وانتهى الأمر أما إذا كان سيتم دفع الثمن على دفعات لابد من كتابة الأمر الثمن بدقة وكذلك ميعاد كل دفعة وما الجزاء المترتب على التأخر عن دفع قسط أو أكثر.

ثانيا استلام العقار

في الأحوال العادية يتم دفع الثمن وكتابة العقد واستلام الشقة أما في بعض الأحوال يتم الاستلام بعد الانتهاء من دفع الأقساط إذا كان الثمن سيتم دفعه على أقساط متعددة وهنا مفيش فيه مشاكل اللهم الإحتفاظ بإيصالات الأقساط لإثبات قيام المشتري بدفعها.

وهناك فرض أخر :

هو أن البائع لم يكمل بناء العقار أو يتم التعاقد على شقة في عقار لم يتم الإنتهاء من بناؤه أو لم يتم بناؤه بعد وهنا يجب مراعاة الآتي:

-معظم المشاكل تثور في هذا الفرض وهي مشاكل صعب حصرها لكن بنحاول بقدر الإمكان أن نقوم بوضع بنود في العقد تحمي المشتري مثلا يجب تحديد بدقة مواعيد الانتهاء من بناء كامل العقار وتشطيبه ثم تحديد مراحل الانتهاء مثال بعد مرور «...» اشهر سيتم الإنتهاء من استخراج التراخيص اللازمة ومن حق المشتري الإطلاع عليها الحصول على صورة منها.

-بعد مرور ..... اشهر سيتم الإنتهاء من الدور الأول أو أكثر وهكذا وصولا لميعاد التسليم لكن في الواقع اكثر من 90% يقوم بتحديد ميعاد الإستلام فقط عموما العقد شريعة المتعاقدين.

ثانيا: يتم التأكيد على مسئولية البائع عن أي مخالفة للتراخيص الصادرة سواء صدرت منه بقصد أو بدون قصد ويفضل وضع شرط جزائي نظرا لقيام البعض بمخالفة اشتراطات التراخيص أثناء البناء وتجد نفسك عند الإستلام أن العقار اصبح بدون ترخيص، وغالبا ما يكون ميعاد الاستلام بعد أكثر من سنة اي أن استعادة اموالك فقط يعد خسارة نظرة لتقلب الأسعار والقوة الشرائية للنقود.

ثالثا: يجب أن تتابع تقدم العمل في العقار ويجب أن تكون متشدد اتجاه المواعيد المتفق عليها سواء في بناء العقار أو التشطيب أو التسليم.

رابعا: يجب الإتفاق في حالة وجود فروق اسعار عند الاستلام.

خامسا: مراجعة عقود تسلسل الملكية أن في حالة بيع العقار أكثر من مرة ويجب عدم الوقوف على شكل العقود إنما يجب قراءة كافة بنودها نظرا لوجود احيانا بعض البنود تقيد بعض الحقوق مثل الشفعة أو استغلال الأسطح أو الجراج أو عدم وجود حة للشقة بالأرض يجب اطلاع عليها وقراءتها جيدا. 

توثيق العقد

الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل وعليه يجب تسجيل عقد البيع بالشهر العقاري سواء بالتراضي أو اللجوء لدعوى صحة ونفاذ عقد البيع وسبق شرح كل منهم في موضوع مستقل وهي أفضل واقوى وسيلة لضمان ملكيتك للعقار.

ولأنها لا تصلح في حالة عدم وجود ترخيص بناء أو غالبا ما تكون تكلف أموال كثيرة، فيتم اللجوء إلى الحل الآخر وهو دعوى صحة التوقيع على العقد وقد سبق شرحها وتوضيح اجراءاتها بالتفصيل في موضوع سابق.

اخيرا كل ما سبق مجرد بعض الملحوظات التي يجب مراعاتها ولكن الأمر ليس سهلا فكل حالة تختلف عن الأخرى فهنا بعض الحالات تحتاج لدقة أكثر في التعامل، نظرا لظروف عملية البيع ولذا ما سبق ذكره ليس ثابت في كل الحالات إنما يتغير من حالة لأخرى.