يهم ملايين المصريين.. كيف تحمي مستنداتك العرفية من التلاعب والإنكار؟

«الإثبـات» بمعناه القانوني هو إقامة الدليل على واقعة ما بالطرق التي رسمها وحددها القانون، وبالتالي فإثبات الحق هو إقامة الحجة عليه، وبدون دليل فهو والعدم سواء، إذ لا فائدة من الادعاء أمام القضاء إذا كان المدعي لا يملك الحجة التي تجعله يصل إلى مبتغاه من الالتجاء إلى المحكمـة.

وفى الحقيقة لما كانت الكتابة من أهم وسائل وطرق التعامل في العصر الحديث، نظرا لما توفره للأطراف من ضمانات سواء من ناحية الاحتفاظ بها أو من إمكانية إعدادها مسبقا كدليل إثبات، فلقد اهتم المشرع المصري على غرار التشريعات المقارنة بتحديد الشروط الواجبة فيها وكذا تبيان حجيتها كدليل إثبات والطرق المقررة قانونا لدحض هذه الحجية، ولما كان يختلف التصرف القانوني عن أداة إثباته فقد يوجد التصرف القانوني بين الأطراف وتنعدم وسيلة الإثبات، وذلك لا يعني بطلان هذا التصرف و إن كان قد يترتب عليه ضياع حق صاحبه .   

فى التقرير التالى «صوت الأمة» رصد إشكالية تهم ملايين الآسر المصرية تتمثل فى كيفية حماية المستندات العرفية من التلاعب والإنكار وإثبــــات تاريخ المحررات العرفية من خلال الأإجابة على حزمة من الأسئلة عن ماهية المحررات العرفية، والهدف القانوني والتشريعي من إثبات تاريخ المحررات العرفية، والطرق الأربعة لإثبات تاريخ المحررات العرفية، والفرق بين المحرر الموثق والمحرر الرسمي والمحرر العرفي – بحسب الخبير القانونى والمحامى سامى البوادى.

يحصل دائما أن يخلط الأشخاص بين التصرف القانوني وبين وسيلة إثباته أي كتابته على سند، فيقال في بعض الأحيان «عقد زواج عرفي»، فالعقد كتصرف قانوني جائز ومشروع، يختلف عن وسيلة إثباته، وفي ما إذا كان المحرر عرفي أو رسمي وبالتالي فإنه لا بد من التحرز والانتباه لمثل هذا الخلط وضرورة التمييز بين التصرف وأداة إثباته، ولابد أولاَ أن نوضح  بصورة ناقلة ميسرة ماهية اثبات تاريخ المحررات العرفية ودورها كوسيلة لإعطائها القوة والحجية من خلال الإجابة على عدة أسئلة كالتالى – وفقا لـ«البوادى»:  

إثبــــات تاريخ المحررات العرفية

السؤال الأول: ماهي المحررات العرفية ؟

المحررات العرفية: هي المحررات الصادرة من الأفراد «دون أن يتدخل موظف عام في تحريرها»، وقد تكون معدة بذاتها للإثبات أو لا، وهي مقابل وعكس المحررات الرسمية، و الكتابة التي يوقعها شخص، تشترط شرطان «الكتابة، والتوقيع»، والكتابة باللغة العربية أو غيرها وبالألة الكاتبة أو بخط اليد أو جهاز الكمبيوتر أو خليط بينهم، والتوقيع هو العنصر الجوهري في الكتابة والمحرر العرفي من الناحية القانونية، والتوقيع هو الشرط الوحيد لصحة المحرر العرفي في القانون المصري، والتوقيع يكون بأي وسيلة سهلة القراءة واضحة خطية تميز الشخص الموقع عن غيره بالإمضاء أوالختم أوالتوقيع أوالبصمة، وبفعل يده شخصيا لا أحد غيره.

والسؤال الثاني : ما هو الهدف القانوني والتشريعي من إثبات تاريخ المحررات العرفية ؟

الهدف القانوني والتشريعي من اثبات التاريخ هو عملية الإثبات القضائي عند النزاع، وتهدف إلى اكتساب الحجية بين أطراف التعاقد وأمام الغير عن النزاع بالنسبة لتاريخ التحرير ووجود الواقعة القانونية أوالمادية ودون أن يمتد ذلك إلى موضوع المحرر أو إلى الحق ذاته محل المحرر العرفي، فإثبات التاريخ هو المعيار القانوني الوحيد من الناحية القانونية، للأسبقية الفعلية في الحقوق عند النزاع القضائي على تاريخ استحقاقها أو انشائها، فهو الأداة القانونية السهلة والميسرة لتفضيل العقود والمحررات العرفية المتنازع عليها من حيث الأسبقية في تاريخ وجودها، ونصت المادة «14» من قانون الإثبات المصري :  «يعتبر المحرر العرفي صادرا ممن وقعه ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب إليه من خط أو إمضاء أو ختم أو بصمه، أما الوارث أو الخلف فلا يطلب منه الإنكار، ويكفي أن يحلف يمنيا بأنه لا يعلم أن الخط أو الإمضاء أو الختم أو البصمة هي لمن تلقى عنه الحق  ومن احتج عليه بمحرر عرفي وناقش موضوعه، لا يقبل منه انكار الخط أو الإمضاء أو الختم أو بصمة الأصبع». 

والسؤال الثالث : ما هي الطرق الأربعة لإثبات تاريخ المحررات العرفية ؟

1- اثبات التاريخ بمكاتب التوثيق بالشهر العقاري .

2- اثبات التاريخ من أي موظف عام غير موثق الشهر العقاري مختص وظيفيا في حدود اعمال وظيفته .

3- تاريخ وفاة أحد المتعاقدين الموقعين على المحرر العرفي.

4- المحرر العرفي الذي تناول ذكره داخل محرر رسمي أو مثبت التاريخ وفقا للطرق السابقة.

والسؤال الرابع : ما الفرق بين المحرر الموثق والمحرر الرسمي والمحرر العرفي ؟

قررت المادة رقم 280 من قانون المرافعات أن المحررات الموثقة التي يحررها ويوثقها الموثقين من السندات التنفيذية، وألزمت جميع السلطات المختصة بتنفيذها جبرياً نتيجة لوضع الموثق الصيغة التنفيذية على هذه المحررات، وهذا اختصاص قضائي من حيث الموضوع، حيث نصت المادة 280 من قانون المرافعات رقم 13 لسنة 1968 على أن :- «لا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي اقتضاء لحق محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء».

والسندات التنفيذية هي الأحكام والأوامر والمحررات الموثقة ومحاضر الصلح التي تصدق عليها المحاكم أو مجالس الصلح والأوراق الأخرى التي يعطيها القانون هذه الصفة، ولا يجوز التنفيذ في غير الأحوال المستثناة بنص في القانون إلا بموجب صورة من السند التنفيذي عليها صيغة التنفيذ التالية : « على الجهة التي يناط بها التنفيذ أن تبادر إليه متى طلب منها وعلى السلطات المختصة أن تعين على إجرائه ولو باستعمال القوة متى طلب إليها ذلك». 

ويُضيف «البوادى» - هذا يفرض علينا توضيح الفرق بين :-

المحررات الموثقة والمحررات الرسمية :

ليس كل محرر رسمي يعتبر سند تنفيذي ولو تضمن اقرار بحق أو تعهد بشيء بل المحررات الرسمية التي تعتبر سندات تنفيذية هي فقط المحررات التي يحررها الموثقون بالشهر العقاري دون سواهم من الموظفين العموميين الذين يدخل في اختصاصهم تحرير أوراق رسمية أخرى لذلك لا يعتبر سند تنفيذي محاضر الشرطة أو محاضر النيابة ولو تضمنت اقرار بالحق والمحررات التي يحررها الخبراء وعقود الزواج وأوراق المحضرين إذ لا يعتبر سند تنفيذي إلا المحرر الذى يتم توثيقه أمام مكاتب الشهر العقاري والتوثيق.

الفرق بين المحررات الموثقة والمحررات العرفية : 

لا تعتبر الاوراق العرفية سندات تنفيذية حتى ولو صدق على التوقيع الوارد بها رسميا او حتى لو حكم بصحة هذا التوقيع ولا عبرة باتفاق الخصوم على أن ورقة عرفية ما تكون لها القوة التنفيذية إذ مثل هذا الاتفاق لا يتماشى مع أسس التقاضي فضلا عن أنه يخالف النظام العام ومن ثم لا يملك قلم المحضرين اجراء التنفيذ بمقتضى مثل هذه الورقة العرفية. 

الفرق بين المحررات الموثقة والمحررات المسجلة :

التسجيل ما هو إلا نظام خاص لشهر التصرفات القانونية التي ترد على العقارات ويهدف إلى اعلام الغير بهذه التصرفات ولا آثر له بالنسبة لاعتبار المحرر سندا تنفيذيا، ولذلك فإن عقد البيع غير المسجل والذى تم توثيقه يعتبر سندا تنفيذيا وإن كان لا ينبني عليه نقل الملكية لأن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل أما عقد البيع العرفي المسجل والذى لم يتم توثيقه فإنه يؤدى إلى نقل الملكية رغم عدم اعتباره سندا تنفيذيا.

السندات التنفيذية التي نص عليها القانون هي العقود الرسمية، فقد جعل القانون للعقود الرسمية بذاتها قوة تنفيذية تجيز لصاحب الحق الثابت بعقد رسمي أن ينفذ به دون حاجة للالتجاء إلى القضاء ورفع دعوى والحصول على حكم بحقه، وإنما لمن حصل التنفيذ عليه بعقد رسمي أن يلجأ إلى القضاء منازعًا في التنفيذ إن كان للمنازعة محل، وفي هذا تختلف العقود الرسمية اختلافًا كبيرًا عن العقود العرفية، فالدائن بعقد عرفي عليه أن يلجأ إلى القضاء ليستصدر منه حكمًا بحقه قبل التنفيذ بينما في العقود الرسمية يكون الالتجاء إلى القضاء واجبًا على المدين إن أراد أن ينازع الدائن ليمنعه من التنفيذ. 

المقصود بالعقود الرسمية: العقود الرسمية التي لها قوة تنفيذية هي المحررات الموثقة actes notariés التي يقوم بتحريرها الموثقين بمكاتب التوثيق، فليس لكل محرر رسمي من حيث الإثبات قوة تنفيذية تجعل منه سندًا تنفيذًا، لأن المحررات الموثقة هي وحدها التي نص القانون على تسليم صور تنفيذية منها، والتنفيذ الجبري لا يكون إلا بصور تنفيذية.  

كما أن جواز التنفيذ بسند رسمي بغير حاجة إلى استصدار حكم بالحق الثابت به نظام أخذه القانون المصري عن القانون الفرنسي، وفيه ليس لغير المحررات الموثقة من السندات الرسمية قوة تنفيذية، ولذلك فمحاضر جلسات المحاكم وعقود الزواج، وأوراق المحضرين، والمحاضر والأوراق التي يحررها رجال الإدارة، وغيرها من المحررات الرسمية التي لا يحررها موثقون، لا تعتبر سندات تنفيذية ولو تضمنت إقرارًا بحق. وهذا عبر القانون الجديد عن هذا النوع من السندات التنفيذية بتعبير «العقود الرسمية» مخالفًا في ذلك نص القانون القديم الذي عبر عنها بالسندات والعقود الرسمية . 

وما معنى ما للمحررات الموثقة من قوة تنفيذية ؟

تنفيذ المحررات الموثقة التي يحررها الموثقين نظام قرره المشرع المصري نقلاً عن القانون الفرنسي، وهو في هذا القانون الأخير أثر من آثار القانون الفرنسي القديم الذي يضفي على أعمال الموثقين صفة الأعمال القضائية، ومن أهم مظاهر هذه الصفة أن كان للمحررات التي يوثقونها ما لأحكام القضاء من قوة تنفيذية.

ويبني شراح القانون الحديث القوة التنفيذية للمحررات الموثقة على اعتبارين

الأول : أن صلاحية المحررات الموثقة للتنفيذ بموجبها مظهر من مظاهر الثقة في أعمال الموثقين المستفادة من صفة الموثق، ومن الإجراءات التي فرضها القانون عليه في القيام بعمله من ضرورة التثبت من شخصية المتعاقدين، وصفاتهم، وأهليتهم، وحريتهم في التصرف، ورضائهم الكامل ومطابقة التصرف الموثق لإرادتهم، وغير ذلك من الإجراءات التي تكفل صحة التصرف وسلامته، مما يبلغ معه الحق الثابت في محرر موثق مبلغًا يجعله صالحًا للتنفيذ به دون حاجة إلى استصدار حكم به من القضاء.

الثاني: أن الشخص الذي أقر بحق أمام الموثق قد ارتضى منح صاحب الحق سندًا تنفيذيًا يغنيه عن رفع دعوى أمام القضاء والحصول على حكم بحقه .

والسؤال الخامس: ما حكم اثبات تاريخ المحررات المزيلة بتوقيع وتاريخ من موظف عام غير موثق الشهر العقاري وهل يجوز اثبات تاريخها من عدمه ؟

المحررات العرفية المزيلة بتوقيع موظف عام تتحول من مجرد محرر عرفي إلى محرر رسمي ولا تعتبر وقتها محرر عرفي وبالتالي لا يجوز اثبات تاريخها في الشهر العقاري أو بأي طريقة أخرى من الطرق الأربعة سابق الإشارة إليها، وبالتالي فكل محرر موثق أو محرر رسمي يعتبر قانونا محرر ثابت التاريخ ابتدائيا يقينيا . 

والسؤال السادس : ما هي حجية اثبات تاريخ المحررات العرفية بمكاتب توثيق الشهر العقاري؟

أولا : بين اطرافه :-

وكأصل عام لا تكون المحررات العرفية حجية في الاثبات إلا إذا لم ينكرها من نسبت إليه انكارا صريحا مباشرا وليس مجرد التشكيك أو النسيان، فاذا لم ينكرها الموقعون في حالة النزاع القضائي، اكتسب المحرر العرفي حجية بين اطرافه، تتخطى تاريخ التحرير وتشمل المضمون أيضا .

المحرر العرفي لا يطعن عليه بالتزوير لأنه ليس محرر رسمي ويطعن عليه بالإنكار ممن صدر عنه، ويكفي انكار التوقيع فقط لإهدار حجيته في الاثبات .

وحجية المحرر العرفي في الاثبات بين اطراف التعاقد وأمام الغير عن النزاع بالنسبة لتاريخ التحرير فقط، ووجود الواقعة القانونية أو المادية في هذا التاريخ ليس إلا، ودون أن يمتد ذلك إلى موضوع المحرر أو إلى الحق ذاته محل المحرر العرفي حيث نصت المادة «14» من قانون الاثبات المصري :-  «يعتبر المحرر العرفي صادرا ممن وقعه ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب اليه من خط أو امضاء أو ختم أو بصمه، أما الوارث أو الخلف فلا يطلب منه الإنكار، ويكفي أن يحلف يمنيا بأنه لا يعلم أن الخط أو الامضاء أو الختم أو البصمة هي لمن تلقى عنه الحق، ومن احتج عليه بمحرر عرفي وناقش موضوعه، لا يقبل منه انكار الخط أو الامضاء أو الختم أو بصمة الاصبع».

ثانيا : أمام الغير : -

القانون المدني المصري القديم نص صراحة على اكتساب المحرر العرفي المثبت التاريخ الحجية أمام الغير، وكذلك القانون المدني الفرنسي الحالي، وبالنسبة للغير يعتبر المحرر العرفي المثبت التاريخ امام موثق الشهر العقاري، يحوز حجية ثبوتية مطلقة بالنسبة لتاريخه فقط دون أن يمتد إلى موضوعه أمام الغير. 

لكن السؤال هنا ما هو التاريخ الذي يحوز الحجية أمام الغير؟، تاريخ التحرير أم تاريخ الاثبات الثابت بمحضر اثبات التاريخ ؟

والإجابة هي : تاريخ اثبات التاريخ المثبت رسميا بمحضر أمام موثق الشهر العقاري ومدون بدفتر اثبات التاريخ، فتاريخ المحضر هو الذي يحوز الحجية الثبوتية أمام الغير، والهدف  من ذلك هو لحماية الغير حسن النية من الغش وتواطئ المتعاقدين للإضرار بالغير.

ويقصد بالغير : ليس فقط ممن ليسوا متعاقدين بالعقد العرفي بل يمتد لكل شخص يراد به الاحتجاج عليه بالمحرر العرفي بما يشمل ذلك الخلف الخاص والعام والدائنين.

والسؤال السابع : ما هي المحررات العرفية التي يجوز إثبات تاريخها أمام مكاتب التوثيق المصرية ؟

تختص مكاتب التوثيق المصرية بعد أداء رسم مقرر ثابت موحد باثبات تاريخ المحررات العرفية بكتابة محضر يثبت فيه تاريخ تقديم المحرر العرفي ورقم قيده في دفتر اثبات تاريخ المحررات العرفية وهو دفتر واحد بكل مكتب توثيق تقيد به المحررات العرفية وفقا لأسبقية تقديمها من اطراف التعاقد من خلال ترتيب أسبقية قسائم سداد الرسوم المقررة سابق الإشارة اليها، ويجب قيدها في ذات يوم تقديمها من أصحاب الشأن، وبعد القيد برقم مسلسل تصاعدي بدفتر اثبات التاريخ، يبدء برقم واحد وحتى اخر رقم يقيد بنهاية السنة الميلادية في الدفتر المعد لذلك، ويوقع مقدم العقد العرفي بالاستلام بدفتر اثبات تاريخ المحررات العرفية، ويعتمد محضر اثبات التاريخ لكل محرر عرفي بتوقيع الموثق المختص ثم يختم المحرر العرفي بخاتم مكتب التوثيق .

والأصل : أنه يجوز اثبات تاريخ كافه أنواع المحررات العرفية أيا كانت ما دام غير مخالفة للدستور والشريعة الاسلامية والنظام العام والاداب .

والاستثناء : ما تم استثناءة بنص قانوني خاص، كالمحررات واجبة الشهر والمتضمنة تصرفا في أيا من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو التبعية، أو ما تم استثناءة بناء على منشورات فنية بالشهر العقاري لبعض انواع المحررات التي تتضمن تأسيس الاحزاب أو الجمعيات أو النقابات والتي اشترط القانون لها مجموعه من الاجراءات الشكلية والموضوعية يجب استيفائها قبل قبول إثبات تاريخها بمكاتب التوثيق ولتعلقها بالأمن القومي والسلم الاجتماعي والسياسي. 

وأكثر حالات إثبات تاريخ المحررات العرفية، وبمعنى أكثر دقة، ما هي المحررات العرفية الواجبة اثبات تاريخها ؟

عقود إيجار المباني ووحداتها، أيا كان شكلها أو الغرض منها، هي أقوى صور المحررات الواجبة اثبات تاريخها قانونا، إلى جانب العديد من المحررات العرفية التي تتطلب الكتابة لإثباتها مثل عقود الشركات من حيث تأسيسها وتعديلها وحلها ..... الخ من المحررات العرفية المسماه والغير مسماه .

ويجوز أثبات تاريخ المحررات العرفية التى تتضمن الاشارة عرضا إلى حقوق عينية واجبة الشهر طالما كانت هذه المحررات غير معده أصلا لأثبات هذه الحقوق، وبشرط ان لا تقرر ملكية عقارية او تنفيها .

ويجوز اثبات تاريخ الإقرارات العرفية المتعلقة ببعض أنواع الملكية الفكرية أو الصناعية مثل الاختراعات و الرسوم و النماذج الصناعية .... الخ .

ولا يجوز اثبات تاريخ المحررات واجبة الشهر وهي المحررات التي تتناول تصرفا قانونيا سواء كانت انشاء أو نقل او تغيير أو زوال في أيا من الحقوق العينية العقارية سواء الاصلية أو التبعية، وكذلك لا يجوز اثبات تاريخ المحررات التي يتطلب فيها القانون شكلا خاصا مثل الشكل الرسمي لتوثيق محررات وعقود الهبة وتصرفات السفن وملاحقاتها، وكذلك لا يجوز اثبات تاريخ عقود الزواج العرفية .

وكذلك لا يجوز قانونا اثبات تاريخ المحررات العرفية التي تتناول ايجارات أو سندات ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها عن «تسع سنوات»، وكذلك لا يجوز اثبات تاريخ المخالصات والحوالات الإيجارية بأكثر من أجرة «ثلاث سنوات» مقدما، وكذلك أيضا لا يجوز اثبات تاريخ الأحكام القضائية النهائية المثبتة لشيىء من ذلك، لأن هذه الأنواع من المحررات العرفية هي من المحررات واجبة الشهر عن طريق التسجيل العقاري وفقا لقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير من حيث حجيتها الثبوتية، وذلك فيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة الى المخالصات والحوالات الايجارية.

وتسلم مكاتب التوثيق و فروعها شهادات لكل من يطلبها بحصول أثبات تاريخ المحررات العرفية بعد اداء الرسوم المقرر، ولا يجوز إعطاء صور رسمية من المحررات العرفية التى أثبت تاريخها و التى تم تصويرها ميكروفيلميا و يقتصر الامر بشأنها على اعطاء شهادات من واقع دفاتر أثبات التاريخ التى اثبتت فيها لأن أصول هذه المحررات ليست فى حوزة مكتب أو فرع التوثيق .

ونقطة في غاية الاهمية:

1-الطعن بين اطراف التعاقد في المحرر العرفي يكون بالإنكار فقط .

2-والطعن من الغير لا يكون الا بالطعن بالتزوير .

3-الشهادة الرسمية من واقع المثبت بدفاتر المحررات العرفية المثبتة التاريخ أمام الشهر العقاري تتحول لمحرر رسمي .