فرق كبير بين صحة ونفاذ و«صحة التوقيع» والتسجيل بالشهر العقاري.. ماهو؟

العديد من المواطنين أو المستثمرين عندما يلجأون لشراء شقة أو عقار أو قطعة أرض يسعى حثيثاَ لإتخاذ الإجراءات القانونية السليمة لتسجيل ما قام بشراءه، فيذهب إلى محام فيقيم له دعوى صحة توقيع ثم يعتقد المشترى أنه بهذا قد سجل العقار بينما هذا يُعد خطأ شائع يقع فيه الكثير.

فى التقرير التالى «صوت الأمة» رصدت الفروق الجوهرية بين دعوى صحة التوقيع ودعوى صحة ونفاذ وكذا التسجيل بالشهر العقارى وأيهما أفضل لثبوت ونقل الملكية وفى محاولة لتجنب عمليات النصب أو الجهل بالقانون التى ينتج عنها بعد ذلك ضياع حقوق المشترى أو المالك الجديد – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض، محمد عبد العظيم كركاب، عضو مجلس نقابة المحامين. 

أولا: دعوى صحة التوقيع:

دعوي صحة التوقيع هي دعوي تحفظية الغرض منها إثبات توقيع البائع علي عقد البيع ولكنها دعوي غير موضوعية أي لا تنظر إلي موضوع العقد ولا تنقل الملكية من البائع للمشتري هي فقط تحكم بصحة صاحب التوقيع فلا يستطيع بعد هذه الدعوي أن يدعي بأن هذا التوقيع لا يخصه أو أنه ليس توقيعه أو أنه توقيع مزور ولكنها لا تضمن حق المشتري في الشئ المبيع.

ثانيا: دعوى صحة ونفاذ

المقصود بدعوى الصحة والنفاذ هو تنفيذ إلتزامات البائع التى من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذا عينيا والحصول على حكم يقوم مقام التسجيل فهى دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه وتستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع العقد نقل الملكية حتى إذا سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها وهذا يقتضى أن يفصل فى أمر صحة العقد وبالتالى فهذه الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد وإنعدامه وبصحته أو بطلانه وهى بذلك تختلف عن دعوى صحة التوقيع التى ما هى إلا دعوى تحفظية هدفها الأساسى هو صحة توقيع البائع فقط دون التدخل فى صحة العقد من عدمه. 

ثالثا: التسجيل في الشهر العقاري

لتسجيل المبيع في الشهر العقاري لابد أن يتوجه البائع والمشتري للشهر العقاري لكي يقوم البائع بالتوقيع أمام موظف الشهر العقاري بالبيع في حالة أن البائع الأخير مسجل عقده أما إذا كان البائع الأخير عقده غير مسجل أو إذا إمتنع عن التوجه مع المشتري للشهر العقاري يلزم رفع دعوي صح ونفاذ عقد البيع مختصما فيها البائع الاخير وكافة البائعين وصولا لآخر بائع مسجل عقده.

ولكن يجب لتسجيل البيع في الشهر العقاري أن يكون البيع نهائي وخالص الثمن أما إذا كان البيع بالتقسيط فيجب التوجه لدعوي صحة التوقيع كخطوة أولية لحين سداد كامل الثمن وإستكمال إجراءات التسجيل بالشهر العقاري. 

ودعوي صحة التوقيع هي دعوي غير مكلفة إطلاقا سوي أتعاب المحاماة بعكس إجراء التسجيل في الشهر العقاري حيث يكون مكلف بعض الشئ، وبعيداَ عن الكلام الإنشائي فملخص تلك الفروق يأتى كالتالى:

1- دعوى صحة التوقيع تضمن باختصار

-عدم المنازعة في التوقيع بمعنى إذا رفعتها واقر المدعي عليه بأن التوقيع توقيعه أمام القاضي لا يمكن هو أو ورثته أن يدعوا بعد ذلك أن التوقيع مزور بالإضافة إلى انها تعد اثباتا لتاريخ المحرر العرفي.

-ولكن يستطيع صحاب التوقيع أوورثته المنازعة في موضوع العقد كأن يدفعوا بالغلط أو الاستغلال أو التدليس الغبن مثلا.

-وكذلك هي لا تنقل الملكية. 

2- دعوى صحة ونفاذ تضمن باختصار

- أما دعوى صحة ونفاذ العقد فهي ناقلة للملكية أي تنقل الملكية في الشهر العقاري وبالتالي لا يستطيع البائع بعد ذلك المنازعة في العقد بقدر ما اثبتته الدعوى.

- وكذلك إذا كان قام البائع بالبيع لأكثر من شخص فمن يسجل تكون له الأسبقية.