هل يحتج بعقد البيع العرفي الذي لم يسجل على ورثة البائع؟.. خبير قانوني يجيب

عقد البيع فى الغالب يترتب عليه العديد من الأثار القانونية التي تنشا فور التعاقد، وذلك لاستقرار الأوضاع وضمانا من المشرع القانونية لحماية الحقوق فيما بين المتعاقدين، وجاءت أحكام محكمة النقض بالعديد من المبادئ التي أكدت علي حجية العقود العرفية بين أطرافها.

السؤال الذى يطرح نفسه هنا، هل يحتج بعقد البيع العرفى الذى لم يسجل على ورثة البائع؟، وللإجابة على هذا السؤال، يقول الخبير القانونى محمد عبد التواب، أن المادة 145 من القانون المدني نصت على :-«ينصرف آثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام، دون اخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث، ما لم يتبن من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الآثر لا ينصرف إلى الخلف العام ».  

المادة 145 من القانون المدني

ووفقا لـ«عبد التواب» فى تصريح لـ«صوت الأمة» أن المقرر وفقا لنص المادة 145 من القانون المدني أن آثار العقد الصحيح لا تقتصر على المتعاقدين بل تتجاوزهم إلى الخلف العام فيسرى في حقه ما يسرى في حق السلف بشأن هذا العقد، فمتى نشأ العقد صحيحا وخلصت له قوته الملزمة فإنه يكون حجة على الوارث أو عليه لأنه يعتبر قائما مقام المورث ويلتزم بتنفيذ ما التزم به مورثه، وذلك طبقا للطعن رقم 1979 لسنة 53 ق جلسة 1989/3/2 لسنة 40 جـ 1 ص 693 قاعدة 122.

ويُضيف الخبير القانونى أن النص في المادة 145 من القانون المدني علي أن - ينصرف أثر العقد الى المتعاقدين والخلف العام دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث، ما لم يتبين من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف الي الخلف العام - يدل ـ وعلي ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية ـ علي أن طبيعة التعامل التي تأبي أن ينتقل الحق أو الالتزام من المتعاقد الي خلفه العام تستوجب أن يكون هذا الحق أو الالتزام مما ينقضي بطبيعته بموت المتعاقد لنشوئه عن علاقة شخصية بحتة، وذلط طبقا للطعن رقم 1657 لسنة 49 ق جلسة 1985/3/11 س 36 ص367 . 

مادة 14 من قانون الاثبات

يعتبر المحرر العرفى صادرا ممن وقعة ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب إليه من خط أو إمضاء أو ختم أو بصمة، أما الوارث أو الخلف فلا يطلب منه الإنكار و يكفى أن يحلف يمينا بأنه لا يعلم أن الخط أو الإمضاء أو الختم أو البصمة هى لمن تلقى عنه الحق و من احتج عليه بمحرر عرفي وناقش موضوعة لا يقبل منه انكار الخط أو الإمضاء أو الختم أو بصمة الإصبع، ومعنى ذلك أن عقد البيع العرفي يحتج به على ورثة البائع إلا في الحالات الأتية :-

1-عند النص في العقد بانه لا ينصرف اثر هذا العقد في مواجهة الورثة.

2-إذا كان هذا التصرف في فترة الريبة وطعن الورثة علي هذا العقد .

3-إذا طعن ورثة البائع بالجهالة والإنكار ثم الطعن بالتزوير. 

قانون الشهر العقارى

كما أوضح «عبد التواب» أنه  وفقا للمادة 9 من قانون 114  لسنة 1946 الشهر العقاري: لا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.

وبحسب الخبير القانونى - إلا أنه لعقد البيع العرفي - قبل التسجيل وبمجرد التعاقد - عدة أثار هامة - فيما بين البائع والمشتري - تعد بمثابة الضمانات الكافية لانتقال الملكية نتولى بيانها على النحو التالي:

الالتزام الأول: إلتزام البائع بعقد بيع عرفي بما هو ضروري لنقل الملكية.

الالتزام الثاني: عدم إنكار البائع بعقد بيع عرفي ملكية المشتري لعدم تسجيل المشتري عقدها.

الالتزام الثالث: لا يجوز للبائع طلب تثبيت ملكيته لعدم تسجيل المشتري عقدها.

الالتزام الرابع: التزام ورثة البائع بما هو ضروري لنقل الملكية للمشتري من مورثهم وعدم التعرض لها.

الالتزام الخامس: حصول الولي الشرعي أو الوصي على أذن المحكمة .