حكم هام لـ«النقض» بشأن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق ومدى سريانها (مستند)

تنشر «صوت الأمة» حيثيات حكماَ هاماَ صادر من محكمة النقض المصرية، بشأن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق ومدى سريانها فى حق المالك الجديد ولو لم يكن لها تاريخ ثابت وسابق على انتقال الملكية إليه، وشرطه م 30 ق 49 لسنة 1977.

صدر الحكم فى الطعن المُقيد برقم 8321 لسنة 85 ق من الدائرة المدنية والتجارية لصالح سعيد فضل، المحامى بالنقض، برئاسة المستشار سمير فايزى عبد الحميد، وعضوية المستشارين عبد الصمد محمد هريدى، ومحمد مأمون سليمان، وعبد الناصر عبداللاه فراج، وعبد العزيز محمد صلاح، وبحضور رئيس النيابة مصطفى الجابرى، وأمانة سر إسماعيل بخيت. 

اقرأ أيضا: عن حق المستأجر فى ضمان المؤجر للتعرض أو الاستحقاق.. النقض توضح الحالات (مستند)

 المحكمة قالت فى حيثيات الحكم أن الإيجار السابق على التصرف الناقل للملكية، وانصراف أثره إلى الخلف الخاص بحكم القانون  المواد 146 ، 605 ، 606 مدنى حلول هذا الأخير محل المؤجر فى جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن العقد أو بموجب تعديلات لاحقة عليه، وشرطه، عبء الإثبات فى تناوبه بين الخصمين تبعاً لما يدعيه كل منهما.

ثبوت استئجار مورث المطعون ضدهم ثانياً عين النزاع من المالك السابق لاستعمالها جراجاً أو أى مشروع تجارى مُصرحاً له – فى وقت لاحق – بتأجيرها من الباطن والتنازل عنها للغير بموجب عبارتين صحيحتين أُضيفتا على العقد بدون تاريخ، واعتداد الحكم المطعون فيه بهذا التصريح وبسريانه فى حق الطاعن بعد شرائه العقار صحيح، حيث أن طلب إخلاء العين المؤجرة لتخلى المستأجر عنها للغير بالتنازل أو الترك أو التأجير من الباطن، مؤدى ذلك هو كفاية أن يبين المؤجر تصرفات المستأجر الكاشفة عن استغنائه وتخليه عن حقوق الانتفاع حتى تتصدى المحكمة لإسباغ الوصف الصحيح على الواقعة بإحدى صورها الثلاث، وثبوت إحداها وجوب الحكم بالإخلاء-بحسب «المحكمة» . 

اقرأ أيضا: هل يجوز للمحامى أن يُفشى أسرار موكله متى طُلب للشهادة؟..النقض تُجيب (مستند)

المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مفاد النص فى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق تسرى فى حق المالك الجديد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه، وأن هذه العقود التى تسرى فى مواجهة المالك الجديد هى تلك القائمة فى مواجهة المالك السابق متى صدرت صحيحة-وفقا لـ«المحكمة» .

فى قضاء محكمة النقض – المقرر أن ما تنص عليه المواد 146 و605 و606 من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون، فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه (2)، ويقصد بنفاذ الإيجار فى حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الإيجارية من التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفاً فى العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها. 

اقرأ أيضا: كيف تتصدى محكمة الاستئناف للموضوع وما حالات إعادته لأول درجة؟..النقض تُجيب (مستند)

حيثيات الحكم قالت أن مفاد المادة الأولى من قانون الإثبات أن يتناوب الخصمان فى الدعوى عبء الإثبات تبعاً لما يدعيه كل منهما، وأن المقرر فى قواعد الإثبات أن من يتمسك بالثابت أصلاً لا يكلف بإثباته، أما من يدعى خلاف الأصل فعليه هو عبء إثبات ما يدعيه، إذ كان البين من الواقع المطروح بالأوراق أن مورث المطعون ضدهم ثانياً استأجر عين النزاع بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/1/1977 من المالك السابق لاستعمالها جراج أو أى مشروع تجارى، وقد صرح له الأخير فى وقت لاحق بالحق فى تأجيرها من الباطن والتنازل عنها للغير بعبارتين أُضيفتا على العقد بدون تاريخ، مذيلتين بتوقيع منسوب للمالك السابق، وانتقلت ملكية العقار إلى الطاعن وآخرين بموجب عقد بيع مشهر بتاريخ 24/4/1979، وكان الطاعن قد طعن على العبارتين المشار إليهما بالتزوير فى دعوى سابقة برقم ... لسنة 2004 مدنى كلى الجيزة وتمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع فى الدعوى الماثلة بأن العبارتين أضيفتا على العقد بعد تقديمه من مورث المطعون ضدهما فى 4/4/2004 للشهر العقارى لإثبات تاريخه.

 وقد ثبت من التقرير الأول لقسم أبحاث التزييف والتزوير بمصلحة الطب الشرعى المؤرخ 26/3/2009 أن المالك السابق / ... هو الكاتب لتوقيعه على العبارتين المشار إليهما، كما ثبت من تقريره الثانى المؤرخ 17/8/2010 أن العبارتين قد حررتا فى ظرف كتابى مغاير لظرف كتابة العقد ويتعذر فنياً تحديد تاريخ كتابة العبارتين ، كما تبين من صورة عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1977 المستخرجة من مركز الخدمة الميكروفيلمية بالشهر العقارى بالجيزة أن العبارتين المشار إليهما مدونتين بها عند تقديم العقد لإثبات تاريخه فى 4/4/2004، وهذه المستندات مودعة من الطاعن بملف الدعوى وتحت بصر طرفى الخصومة ولم ينكر سابقة تأجير المستأجر الأصلى لعين النزاع من الباطن لمستأجرة أخرى تدعى / ... قبل التنازل عنها للمطعون ضده أولاً استعمالاً للتصريح الصادر لصالحه من المالك السابق بالتأجير من الباطن، وإذ اعتد الحكم الابتدائى بالتصريح الوارد بالعبارتين المدونتين على عقد الإيجار المنسوب للمالك السابق وبسريان ذلك التصريح فى حق الطاعن بعد شرائه العقار، فإنه يكون قد انتهى فى هذا الخصوص إلى نتيجة صحيحة قانوناً، ويضحى النعى عليه بالوجه الأول من سبب الطعن على غير أساس-هكذا تقول «المحكمة» .

اقرأ أيضا: لرد الشُبهات.. لماذا محكمة النقض مفترى عليها؟

إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعن طلب فسخ عقد الإيجار والإخلاء بسبب تخلى مورث المطعون ضدهم ثانياً عن عين النزاع ومكن المطعون ضده أولاً من الانتفاع بها بدون موافقته أو علمه، ولوقوع ذلك التصرف باطلاً بطلاناً مطلقاً لمخالفة نص المادتين 20، 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ، وقدم للتدليل على ذلك الإنذار المعلن إليه فى 30/9/2004 على يد محضر من المطعون ضده أولاً المتضمن تنازل المستأجر له عن عين النزاع من 5/4/2004، وقدم المطعون ضده أولاً أصل عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1977 مدون على هامش الصفحة الثانية منه تنازل مورث المطعون ضدهم ثانياً عـن العقد للمطـعــون ضــده أولاً بكافـة بنوده وشروطـه طبقاً لتصريح مالك العقــــار / ... المبين بالعقد، وأن هذا التنازل نهائى ولا رجعة فيه ، وهذه العبارة مزيلة بتوقيع / ... – مورث المطعون ضدهم ثانياً - .  

لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائى قد أسس ما انتهى إليه من رفض الدعوى على أورده بأسبابه من " أن المستأجر سبق أن أجر عين النزاع من الباطن للمدعوة / ... بعلم الطاعن وإقراره، فإن تنازله عن عين النزاع للمدعى عليه الأول «المطعون ضده أولاً» ما هو إلا إيجار من الباطن ويسرى فى حق المدعى ولا يعد تنازلاً عن الانتفاع بما هو مقرر بنص المادة 20 من القانون سالف الذكر " على الرغم من ثبوت تنازل المستأجر عن العين المؤجرة لغير أغراض السكنى للمطعون ضده أولاً دون أن يعلن الطاعن على يد محضر بالثمن المعروض عليه قبل إبرام الاتفاق، وأن يمهله مدة شهر من تاريخ الإعلان، مخالفاً بذلك نص المادتين 20 و25 من القانون رقم 136 لسنة 1981، وإذ قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف لأسبابه حاجبة نفسها عن ممارسة سلطتها فى مراقبة تقدير حكم أول درجة لواقع الدعوى وما طُرح فيها من أدلة وأحجمت عن إعطائها الوصف الحق والتكييف الصحيح، بما يعيب الحكم المطعون فيه بعدم فهم الواقع والفساد فى الاستدلال الذى جره لمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه ويوجب نقضه .

(الطعن رقم 8321 لسنة 85 جلسة 2017/02/04)