افهم لو هتأجر أو تشترى.. ما هى حجية الأحكام التى تصدر ضد البائع على المشترى منه؟

هناك العديد من المشكلات والأزمات التى تحدث بين المالك والمستأجر حيث تكتظ المحاكم بمثل هذه الدعاوى فقد نجد بائعاَ قام ببيع عقارا أو غير ذلك لمشترى، وكان هناك منازعات بين البائع والغير على تلك العين محل البيع كما لو كانت مؤجرة للغير، ويطلب المستأجر التسليم أو كان نزاع بين البائع والبائع له بطلب فسخ البيع سند ملكية البائع ولم يعلم المشترى بتلك المنازعات وصدرت أحكام ضد البائع فهل لتلك الأحكام حجية على المشترى؟

يختلف الأمر-بحسب المحامى شريف الجعار، رئيس لحنة الدفاع القانونية عن المستأجرين، ما بين إذا كان المشترى سجل عقده وبين عدم تسجيله لعقده فإذا لم يكن قد سجل عقد شرائه، فإن الحكم الذى يصدر ضد البائع بشأن العقار المبيع يعتبر حجة على المشترى، لأنه يعتبر ممثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المقامة ضده، وأنه خلف خاص له، أما اذا كان المشترى سجل عقده فإن البائع لا يمثل المشترى منه فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع بعد تسجيل عقد البيع و من ثم الحكم الصادر ضد البائع بإعتباره مالكاً للعين المبيعة لا يعتبر حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه قبل صدور هذا الحكم و لم يكن مختصم فى الدعوى. 

اقرأ أيضا: للحفاظ على تحويشة العمر.. 8 نصائح فى عقود البيع أثناء التعامل مع "الكحول"

وهناك تطبيقات قضائية لمحكمة النقض:-

«الحكم الصادر ضد البائع باعتباره غير مالك للعين المبيعة، حجة على المشترى الذى لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره، أساس ذلك، اعتبار المشترى ممثلاً فى شخص البائع له فى تلك الدعوى واعتباره خلفاً خاصاً له، المقرر في قضاء محكمة النقض أن الحكم الذى يصدر ضد البائع بشأن العقار المبيع يعتبر – وعلى ما جرى به قضاء المحكمة – حجة على المشترى الذى لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره، لأنه يعتبر ممثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المقامة ضده، وأنه خلف خاص له»-وفقا لـ«الجعار»- .  

(الطعن رقم 14068 لسنة 75 جلسة 13/5/2014)

الأصل أن البائع-الكلام لـ«الجعار» فى تصريح لـ«صوت الأمة»- لا يمثل المشترى منه فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع بعد تسجيل عقد البيع و أن الحكم الصادر ضد البائع بإعتباره مالكاً للعين المبيعة لا يعتبر حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه قبل صدور هذا الحكم و لم يختصم فى الدعوى، و أن للشريك على الشيوع أن يبيع حصته شائعة و إذا سجل المشترى عقده إنتقلت إليه حصة البائع شائعة و يصبح المشترى دون الشريك هو صاحب الشأن فى القسمة التى تجرى بخصوص هذه الأعيان إتفاقاً أو قضاء، فإذا تجاهله شركاءه و أجروا القسمة مع الشريك الذى باع نصيبه بعقد مسجل، فلا يجوز الإحتجاج بهذه القسمة على المشترى الذى سجل عقده قبل تسجيل حكم القسمة.  

(الطعن رقم 79 لسنة 41 جلسة 1975/12/24 س 26 ص 1678 ق 313) 

اقرأ أيضا: لكل مالك ومستأجر.. دعوى الإخلاء لتكرار التأخر أو الامتناع عن سداد الأجرة

البائع لا يمثل المشترى منه فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع بعد تسجيل عقد البيع . ومن ثم فالحكم الصادر ضد البائع باعتباره غير مالك للعين المبيعة لا يعتبر حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه قبل صدور هذا الحكم و لم يختصم فى الدعوى.

 (الطعن رقم 19 لسنة 19 جلسة 1951/04/05 س 2 ع 3 ص 592 ق 98)