المالك vs المستأجر.. هل يمكن أن ينتفع الغير بالبقاء بالعين المؤجرة دون عقد إيجار؟

«الاستضافة» هو أن يقوم المستأجر بإيواء غيره معه فى العين المؤجرة أو أن يقوم باستضافته معه، وإقامته مع المستأجر الأصلي، فهذا الإيواء أو الاستضافة لا يعطى لهذا الغير المقيم مع المستأجر أية حقوق يستطيع أن يطالب بها على العين المؤجرة حيث أن إقامة الغير مع المستأجر الأصلى تكون على سبيل التسامح من المستأجر وحق انتفاء الغير هنا هو حق المستأجر فى الانتفاع بالعين.

أما إذا ترك المستأجر الأصلى العين المؤجرة للغير ممن كانوا يقيمون معه على سبيل الاستضافة أو الإيواء بشكل يوحى باستغناء المستأجر الأصلى عن العين، فيعتبر هذا نوع من التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن مما يعطى الحق للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة.

والإشكالية التى يطرحها «اليوم السابع» فى التقرير التالى هى هل يمكن أن ينتفع الغير بالبقاء بالعين المؤجرة دون عقد إيجار أو دون أن يكون من أقارب المستأجر الأصلى أو ورثته ؟ وما هى الشروط الواجب توافرها فى المنتفع للانتفاع بالعين المؤجرة عن المستأجر الأصلى ؟ - بحسب الخبير القانونى والمحامى معتز المهدى.

هناك حالة واحدة قد حددها المشرع ومن بعده محكمة النقض فى أحكامها إلى الحالة الوحيدة التى يمكن للغير الانتفاع و البقاء بالعين المؤجرة دون أن يكون هذا المنتفع من أقارب المستأجر الأصلى المشار إليهم فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 وهى حالة «المساكنة» وقد حدد القانون شروطا لابد من توافرها حتى تنشأ حالة المساكنة ومن ثم الامتداد لعقد الإيجار .

والمساكنة من الناحية القانونية هى حق المقيم و المساكن مع المستأجر الأصلى وقت التعاقد على الإجارة و الاستمرار بالعين المؤجرة بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه للعين، و يشترط لثبوت المساكنة عدة شروط ومن هذه الشروط كالتالى:

1-أن تحصل المساكنة منذ بدء الإجارة بين المستأجر الأصلى و المؤجر .

2-استمرار الشخص المساكن فى العين منذ بدء الإجارة وحتى وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين المؤجرة بدون انقطاع.

المساكنة – وفقا لـ«المهدى» - هى حالة من حالات امتداد عقد الإيجار المساكن أو المنتفع المساكنة دون أن يكون من أقارب المستأجر الأصلى المنصوص عليهم بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 وهو ما يعد خروجا عن نسبية أثار العقود .

وهو ما حددته و أوضحته أحكام ومبادئ محكمة النقض حيث جاء بها :- «المقرر - فى قضاء محكمة النقض – أنه لما كانت قواعد المساكنة قد تقررت خروجاً على نسبية آثار العقود لضرورة أملاها ما تعارف عليه المالكون والمستأجرون فى استمرار واضطراد فإنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانونى للعقد بما يرتبه من حقوقه ويفرضه من التزامات فيعتبر كل منهم مستأجراً للعين »، الطعن رقم 529 لسنة 72 جلسة 2014/04/17.

والمقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه يلزم للتمسك بالمساكنة أن يثبت إقامة المستفيد واستمرارها دون انقطاع منذ بدء العلاقة الإيجارية ، مع من تحرر عقد الإيجار باسمه ابتداء وليس مع من امتد إليه العقد ولو صار مستأجراً أصلياً لانتفاء العلة من تقريرها فى الحالة الأخيرة، طبقا للطعن رقم 529 لسنة 72 جلسة 2014/04/17.

والمقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن المساكنة التى تنشئ حقاً بالبقاء فى العين للمنتفعين من غير الأقارب المشار إليهم فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المنطبقة على واقعة الدعوى - وإن كانت تستلزم إقامتهم مع المستأجر فى العين المؤجرة منذ بدء الإجارة إلا أن كل إقامة بالعين منذ ذلك التاريخ لا تعتبر بالضرورة مشاركة سكنية فلا يسوغ القول بأن أشقاء المستأجر مساكنون له حتى ولو كانت إقامتهم منذ بدء الإجارة لأن هذه الإقامة مهما استطالت قد تكون على سبيل الاستضافة، وإذ كان حكم المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 بعد القضاء بعدم دستوريتها وإن كان متعلقاً بالنظام العام إلا أنه ينظم علاقة أقارب المستأجر بالمؤجر بما يحول بينه وبين اعتبار عقد الإيجار منتهياً بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا ما توفر فى هؤلاء الأقارب الشروط المنصوص عليها فى القانون ، وبما يختلف عن تطبيق حالات المساكنة المبينة على النحو السابق، طبقا للطعن رقم 2276 لسنة 70 جلسة 2013/03/02.

المساكنة التى تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير المشار إليهم بالمادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 - المنطبقة على واقعة الدعوى - حقاً فى البقاء فيها رغم ترك المستأجر الأصلى العين أو وفاته، تستلزم - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - حصول المشاركة السكنية منذ بدء الإجارة، فكلما لم تنقطع إقامة هؤلاء المشاركين بالعين فإنه يحق لهم بهذه الصفة البقاء فيها طوال مدة العقد و الإنتفاع بالأمتداد القانونى بعد إنتهائها دون إشتراط إستمرار بقاء المستأجر الذى أبرم العقد بأسمه فى العين المؤجرة، فإن إنتفى هذا الشرط، أصبح شغل المنتفعين المشار إليهم دون سند، وتعين إخلاؤهم منها عند ترك المستأجر الأصلى العين أو وفاته طبقا  للطعن رقم 297 لسنة 45 جلسة 1978/12/13 س 29 ع 2 ص 1920 ق 371.