«ساقط الخيار» كلمة قد تعصف بحقوقك في عقد البيع.. لماذا؟

«بالأمس حضر موكل إلى مكتبي برفقته عقد لقطعة أرض تساوى 2 مليون جنيهاَ، إلا أن تلك الأرض يحوم حولها المشكلات والمتاعب، وبمطالعة العقد إكتشفت أن كافة بنوده ليست في صالح المشتري، وبه بند يفيد أنه اشترى وهو ساقط الخيار».. بهذه الكلمات بدأ الدكتور محمد الصادق، ‏عضو الجمعية المصرية للقانون الجنائي‏ حديثه إلى «صوت الأمة» عن واقعة من أغرب الوقائع التى حدثت مع مجموعة من المحامين.

ووفقا لـ «الصادق» - «كلمة ساقط الخيار التى تحدثت عنها مع المحامين آثارت انتباه العديد منهم، ما اضطرهم إلى سؤاله عن معنى الكلمة رغم كونهم محامين متخصصين فى القانون المدنى وعن الآثر القانون المترتب عليها، وذلك فى إطار أن جميعنا يتعلم من بعضنا البعض والإفادة والإستفادة من المناقشة والحديث فى الشأن القانونى». 

«ولكن كان الأمر الأكثر استغراباَ واللافت للنظر من قبل بعض الجهلاء ممن ادعوا أنهم حازوا العلم أخذ يسخر من كلمة ساقط الخيار، وررد قائلاَ: حد مثلا يقولك: ساقط الخيار ولا البطيخ..وآخر يقول: العقد ده اتكتب في مطبخ..وثالث يقول : مفيش في القانون كلمة ساقط الخيار أنت جيبتها منين!.. تخيل أن محامي من دول ممكن يخسّر موكله ملايين لمجرد أنه جاهل وتكبر أنه يعترف بجهله ويبحث ويدور»- هكذا يقول «الصادق».   

وبالنسبة للتوضيح القانونى لإشكالية «ساقط الخيار»، يقول «الصادق» أن المسألة ليست لوغاريتمات، وذلك لأنه لو أياَ من المحامين كلف نفسه من خلال فتح كود القانون المدنى كان سيصطدم بالمادة 446 والتي جرى نصها على أن: 1- إذا اتفق على عدم الضمان بقي البائع مع ذلك مسئولا عن أي استحقاق ينشأ من فعله، ويقع باطلا أي اتفاق يقضي بغير ذلك.   

2- أما إذا كان استحقاق المبيع قد نشأ من فعل الغير، فإن البائع يكون مسئولا عن رد قيمة المبيع وقت الاستحقاق، إلا إذا ثبت أن المشتري كان يعلم وقت البيع سبب الاستحقاق، أو أنه اشتري «ساقط الخيار».  

وبحسب «الصادق»- هذه هى العبارة التى لاقت سخرية من السادة المحامين وهى موجودة في القانون نفسه، ولو كلف المحامى نفسه أيضاَ بالبحث عن اي مرجع مدني، مثل الوسيط للسنهوري الجزء الرابع مثلاَ لوجد توضيح لمعنى هذه الكلمة.   

والسنهورى أكد على مسألة التزام البائع بالإعلام الذي يعد تطبيقا للمبدأ الراسخ في العقود القاضي بالتزام حسن النية في العقود، ووجه التعارض، أن المشتري عندما يشتري شيئًا من آخر إنما يفترض في البائع أن يعلمه بالوضع القانوني للشيء محل العقد، ويعد عدم قيام البائع بهذا الالتزام هو من قبيل التدليس الذي يسمح بإبطال العقد.  

وقد نصت على ذلك المادة ( 125/2) مدني مصري: « ويعتبر تدليسا السكوت عمدا عن واقعة أو  ملابسة، إذا ثبت أن المدلس عليه ما كان ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة أو هذه الملابسة»، ويسمى هذا النوع من التدليس «تدليس بالكتمان أو السكوت»، ويترتب على صحة شرط الإعفاء، سقوط الضمان، وبقاء الاستحقاق، ذلك أَن نص المادة «446» مدني مصري، أورد قيدين إضافيين على إسقاط الاستحقاق، والذي جاء فيه: «أما إذا كان استحقاق المبيع قد نشأ من فعل الغير فإن البائع يكون مسؤولا عن رد قيمة المبيع وقت الاستحقاق، إلا إذا أثبت أن المشتري كان يعلم وقت البيع سبب الاستحقاق، أو أنه اشترى ساقط الخيار».

فالبائع يبقى مسؤولا عن الاستحقاق الناشئ عن فعل الغير، إلا في حالتين، هما: أن يثبت البائع أن المشتري كان يعلم وقت البيع بسبب الاستحقاق، أو يثبت أن المشتري عندما قبل شرط إسقاط الضمان قد اشترى ساقط الخيار أي عالما بأن البيع احتمالي وقد أقدم عليه مخاطرًا، وفي الحالة الأخيرة يصرح المشتري أنه ينزل عن كل حق في الرجوع على البائع، وهذا معنى سقوط الخيار، لذا يرى كثير من الفقهاء أنه لا يلزم اشتراط عدم الضمان مع اشتراط سقوط الخيار، بل تكفي هذه العبارة الأخيرة للدلالة على قبول المشتري لإعفاء البائع من كل ضمان.

ويُضيف «الصادق» - قديما قيل أن الرجال أربعة منهم: رجل لا يدري ولا يدري أنه لا يدري فذلك احمق فاجتنبوه، ثم ردد قائلاَ: «أنا أسف لكن أمثال هؤلاء المحامين لن ينفعوا.. سيولدون صغارا.. ويعيشون صغارا.. ويموتون صغارا.. ولا يحس أحد بأثرهم في الوجود» حيث إن كلمة ساقط الخيار جملة من كلمتين، تُعد كفيلة أنها تضيع حقك وتلففك في المحاكم سنين وسنين، فتخيل أرض بـ 2 مليون إلا ربع، والمشتري استخسر يجيب محاميه هو اللي يكتب العقد ويراجع الملكية ويتأكد منها، واكتفى بالعقد اللي البائع كان مجهزه، والذي اُعد بليل طبعا، لو هنفترض المحامي اخد عشر الأف مثلا، يعني مش مكمل 1% من سعر الأرض.