علشان نفهم.. هل تجوز القسمة حال عدم تسجيل العقار أو الأرض؟

المقرر طبقا للقانون أن الملكية العقارية لا تنتقل إلا بعقد مسجل ويترتب على عدم تسجيل عقد البيع عدم إنتقال الملكية بينما يبقى العقد الابتدائي حجة فيما بين البائع والمشتري ولا يجوز الإحتجاج به على الغير إلا إذا تم تسجيله وفق الإجراءات المنصوص عليها بالقانون المدني وقانون تنظيم الشهر العقاري.  

بينما السؤال الذى يطرح نفسه هنا، هل تجوز القسمة إذا كان العقار غير مسجلا؟، وهل يجوز أيضاَ التقسيم مع عدم ثبوت الملكية بعقد مسجل؟ الأمر الذى يجعلنا بصفة مستمرة أمام إشكالية التقسيم أو القسمة للعقارات والأراضى والمواريث أو غيرها فى حالة التسجيل وثبوت الملكية بعقد من عدمه. 

وفى هذا الإطار، يقول الدكتور أحمد الجنزورى، استاذ القانون الجنائى والمحامى بالنقض، أن المادة 934 من القانون المدني على نصت على التالى:

 1- في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير إلا إذا روعت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري.

 2- ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام والسندات التي يجب شهرها سواء كانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر .

ووفقا لـ«الجنزورى» فى تصريح لـ«صوت الأمة» - كما أنه من المقرر بقضاء محكمة النقض: «مؤدى نص المادة التاسعة من القانون 114 لسنة 46 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية في المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل»،  نقض مدني 24/5/1982مادة مشار إليه بكتاب الوسيط في شرح القانون المدني  الدكتور عبد الرزاق السنهوري ج9 م1 ص 477. 

وعلى ذلك – بحسب «الجنزورى» - وكانت طلبات المدعيين هي فرز وتجنيب حصة مورثهم التي آلت إليهم في العقار المحدد بصحيفة إفتتاح الدعوى وكان لزاما قبل الفرز والتجنيب ثبوت ملكية هذا العقار لمورث مورثهم بموجب عقد مسجل حتى يمكن بعد ذلك فرز وتجنيب حصتهم فيه إذ أن الفرز والتجنيب ماهو إلا نقل للملكية مفرزه في عقار ملكيتة مشاعا فيما بين الشركاء على الشيوع وهو ما يستوجب ثبوت الملكيه أولا « الحكم 1563/2001 مدني جزئي الزيتون جلسة 18/4/2002م المؤيد استئنافياً د/1 مستأنف شمال القاهرة – الاستئناف رقم949/2002 م جلسة 29/3/2003 ».

ويُضيف «الجنزورى» - على ذلك يجوز لوارث البائع أن يتصرف بالعقار المبيع في حال لم يتم تسجيله من قبل المشتري بعقد ابتدائي ذلك أن الملكية لم تنتقل إلي المشتري ويظل عقد البيع الابتدائي إنما أمل في التملك، وذلك حتى يتم تسجيله.

وقد قضت محكمة النقض: «وفقا للمادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل فإن جميع التصرفات التى من شأنها انشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل، ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة لغيرهم ولايكون للتصرفات غير المسجلة من آثر سوى الإلتزمات الشخصية بين ذوى الشأن. 

مما مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن الملكيه لا تنتقل للمشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا الالتزمات الشخصية بين طرفيه، فاذا لم يسجل المشتري من المورث عقده لا تنتقل إليه الملكية ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه الي ورثته، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فانه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفاً صحيحا وأن كان غير ناقل للملكيه طالما لم يتم التسجيل»، نقض 1008 س49 ق جلسة 9/2/1983.

كما قضت: «في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير إلا بالتسجيل ومالم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف، ولا يكون للمتصرف إليه في الفترة ما بين تاريخ التعاقد ووقت التسجيل سوى مجرد أمل في الملكية دون أي حق فيها»، نقض 734 لسنة 41 ق جلسة 30/11/1983 م.  

كما قضت: «من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مجرد تسجيل المشتري للعقار عقده لا يكفي وحده لنقل الملكية إذ يشترط أن يكون البائع مالكاً لذلك العقار حتى تنتقل ملكيته للمشتري»، نقض 2265 لسنة 53 ق جلسة 20/12/1984 م.