تجنب حالات النصب.. دعوى صحة ونفاذ من إجراءات رفع الدعوى لتفادي الأخطاء الشائعة

فى الحقيقة أن هناك العديد من الأزمات والإشكالات التى تقع بين المواطنين فى حالة «البيع والشراء» حيث يتم تحرير عقد بيع إبتدائى بين البائع والمشترى يتضمن شروط البيع وطريقة سداد قيمة الأرض علي أقساط شهرية، ويتم بالفعل سداد كامل الثمن بإنتظام وفقا لشروط العقد، إلا أن البائع عقب عملية السداد يرفض الحضور لمكتب الشهر العقارى المختص للتوقيع على عقد البيع النهائي ونقل الملكية إلي بشكل نهائي.

فى هذه الحالة يخشى المشترى من أن يقوم البائع ببيع الأارض أو العقار أو السيارة أو غيرها إلى شخص أخر، ما يطرح معه سؤالاَ ملحاَ ما هى حجية العقد الذى بحوزة المشترى وهو العقد الإبتدائى، وما هي كيفية تسجيل ملكيته بالشهر العقاري؟ 

فى هذا الشأن، يقول ميشيل إبراهيم حليم، المستشار القانونى لرابطة المستأجرين، أن الحل القانونى لمثل هذه الإشكالات تتمثل فى إجراءات رفع دعوى صحة ونفاذ وسوف نتناول هذه الإجراءات كاملة من الألف للياء بالنسبة للعقد الذى به حكم صحة توقيع والإجراءات والتكلفة النهائية للدعوى ورسومها وكل ما يتعلق بها.

أولاً: يتم تقديم طلب للشهر العقارى متضمنا بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع برقم طلب، ويرسل الطلب لهيئة المساحة لبحثه ويتم فرض رسم 190 جنيه رسم مساحة للقطعة الواحدة، وبعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الارض موضوع الطلب المقدم، وبعد المعاينة يقوم بتحرير بيان مساحى للقطعة أو العقار موضوع الطلب، ثم يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى إلى الشهر العقارى – وفقا لـ«حليم» . 

ثانيا: يتم استلام البيان المساحى المحرر من الشهر العقارى، ثم يتم كتابة دعوى صحة ونفاذ متضمنة البيان المساحي، ورقم الطلب الخاص بالشهر العقاري، ثم يتم تقديمها للشهر العقاري لمراجعتها وأخذ ختم صالح للشهر، ثم يتم تقديم العريضة إلى مصلحة الشهر العقاري الرئيسية لتقدير الأمانة القضائية وهو رسم يقدر على أساس المبلغ المكتوب في عقد البيع، ويحرر إيصال بالمبلغ المفروض فقط دون دفع لهذا المبلغ، تأخذ العريضة وإيصال تقدير الأمانة القضائية وترفع الدعوى في المحكمة المختصة بالطرق العادية لرفع الدعوى من تقدير رسم وخلافه مضافاً إليه رسم الأمانة القضائية – بحسب «حليم» .

ثالثا: بعد انهاء اجراءات رفع القضية بالطرق العادية وايداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها، يتم التقديم على صورة رسمية من الدعوى قبل الإعلان وتكتب على عقود خاصة بالشهر العقارى «عقد ثمنه 5 جنيهات ويطلب من الشهر العقارى»، ويتم تقديم الصورة الرسمية المكتوبة على العقد المخصص لذلك الى مصلحة الشهر العقارى الرئيسية «التى قدرت فيها الامانة القضائية» مع ايصال دفع الامانة القضائية وبعد ثلاثة ايام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة . 

رابعا: وفى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم العريضة المشهرة التى تم استلامها من الشهر العقارى ومكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع، ولتفادى مصاريف الدعوى يتم الإتفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقديم محضر صلح فى القضية والحاقة بمحضر الجلسة وجعلة فى قوة السند التنفيذى.

خامسا: وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم.

ملحوظة:

أولاً: مراعاة تفادى الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التى ترفع فيها الدعوى على اساس الثمن المكتوب فى عقد البيع وويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالآتى:

أولا: يجب احضار مكلفة للعقار أو قطعة الارض، ويتم اعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتى تنص على: «يراعى فى تقدير قيمة الدعوى الدعاوى التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة عقار يكون تقدير هذة القيمة بإعتبار 500 مثل من القيمة الضريبة الأصلية المربوطة إذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير بإعتبار اربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فاذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته.

ثانياً: مراعاة ان ينتهي شهر العريضه في خلال مدة لاتزيد عن العام وهي تشمل « الفترة من وقت تقديم الطلب إلي وقت تقديم العريضه للشهر العقاري أو السجل العيني لشهرها ذلك أنه إذا انقضت مدة العام قبل شهر العريضة اوجب القانون علينا تقديم طلب جديد برسوم جديدة، ولكي نتجنب ذلك يجب تقديم طلب امتداد الي طلبنا السابق قبل نهاية المده المحددة بخمسة عشر يوما لنضيف بذلك مدة جديدة قدرها عام أخر لطلبنا ليتثنى إنهاء الإجراءات.

ثالثاً: مراعاة أن الشهر العقاري يختص بالأماكن التي تدخل كردون المدينة، والسجل العيني يختص بالأماكن التي تخرج عن كردون المدينة ولشهر العريضة في حالة السجل العيني يتم استلام صورة طبق الأصل من عريضة الدعوي «بخلاف الشهر العقاري ولايتم كتابتها علي عقد ازرق»، ويتم تقديها للسجل العيني «وبعد المراجعة» يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقه كسند للملكية وتقدم للمحكمه لاثبات تمام شهر عريضة الدعوى.

رابعاً : إذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة «ولتجنب الرسوم» يتم تأجيل الدعوي للإعلان أو إعادة الإعلان «وهي مسالة يجب أن تراعي»، حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيدا قبل رفعها حيث أن أطراف الدعوي لا يخضعون لرسوم في حال تقديم محضر الصلح في أول جلسة بعد تمام اكتمال الشكل «اي تمام اعلان واعادة اعلان الخصوم أو حضورهم» أو بعد التأجيل لسبب خارج عن ارادة المدعي ذاته كالتأجيل الإداري أو التأجيل بناء علي رغبة المحكمة وفي جميع الحالات يجب تقديم كامل مستندات الدعوي قبل أو مع محضر الصلح ( ذلك أن تأجيل الدعوي للمستندات أو المذكرات أو خلاف ماسبق ذكره من قبل المدعي يخضعة لقائمه الرسوم. 

صيغة عريضة دعوى صحة ونفاذ

انه فى يوم الموافق / / 2010

بناءعلىطلب السيد / «-----» المقيم مدينة الزقازيق «-----» ومحله المختار مكتب الاستاذ/ «....»

أنا محضر محكمة بندر ثان الزقازيق الجزئية قدانتقلت واعلنت :-

السيدالمهندس / --------( بصفته رئيس مجلس ادارة الجمعية التعاونية لبناء المساكن) والكائن مقرهاامام ----------------- الزقازيق

مخاطبا مع..

الموضــــــــــــــــــــــــوع

بموجب عقد بيع ابتدائى مؤرخ فى 1/7/2009 اشترى الطالب من المعلن اليه قطعةالارض هى رقم -----ومساحتها 230 متر مربع

بتقسيم الجمعية بحى --- بمدينة الزقازيق محافظة الشرقية وحدودها كالاتى :-

الحدالبحرى / -------------القبلى / شارع

الحدالشرقى / شارعبعرض 10 متر الحد الغربى / القطعة-----------

وقدتم هذا البيع نظير ثمن اجمالى وقدره ---- (--------------- جنيهامصريا ) تم سدادهم بالكامل ، هذا وقد ألت ملكية الارض للمعلن اليه بموجب -------------، هذا ولما كان يحق للطالب اقامة دعوى صحة ونفاذ عقد البيع سالف الذكر كانت اقامة هذة الدعوى .

بنـــــــاء عليــــــه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليه بصورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة الدائرة ( ) يوم الموافق / / 2010 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 1/7/2009 مع الزام المعلن اليه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة.