تحول نظام الشهر العقاري إلى «السجل العيني».. بين اللغط والقانون

تنظيم الشهر العقاري إذا كان قد تطور تدريجيا علي مدي أكثر من نصف قرن في مصر، فإنه يمكن القول بأن قانون تنظيم الشهر العقاري الصادر عام 1946 يعد وبحق الخطوة النهائية التي خطاها المشرع المصري في سبيل الوصول إلى نظام السجلات العينية، وتمهيدا لصدور قانون السجل العيني علي أنه وبالرغم من هذا التحول الجوهري نحو تطلب التسجيل لإنتقال الحق العيني سواء في العلاقة بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير، وبالرغم من الإصلاحات التي قام المشرع بها، إلا أن قانون تنظيم الشهر العقاري لم يزل يتسم بطابع الشهر الشخصي.  

 فى هذا الشأن، يقول ياسر سيد أحمد، الخبير القانونى والمحامى بالنقض، أن نظام السجل العيني يتميز علي نظام الشهر الشخصي بأن العقار يكون هو أساس التسجيل بحيث تخصص لكل عقار صفحة في السجل العيني يقيد بها محل ما يتعلق بالعقار من بيانات وصفية وقانونية، ويتميز نظام السجل العيني باليسر في تطبيقه وفي انه يؤدي إلى تبسيط عملية الشهر وتمكين المتعاقدين من إتمام الإجراءات بسرعة ودقة.   

كما يتميز السجل العيني – وفقا لـ«أحمد» فى تصريح لـ«صوت الأمة» - بالوضوح وسهولة الكشف عن بيانات الوحدة العقارية في السجل بالمقارنة بالكشف في ظل نظام الشهر الشخصي هذا، ويجنب المخاطرة المرتبطة بتشابه أسماء ملاك الوحدات وأهم مزايا نظام السجل العيني أنه يسمح باستقرار الملكية والحقوق العينية العقارية، كما أنه يؤدي إلى الفصل بشكل حاسم في الخصومات.  

وأخيرا فإن التنظيم الدقيق للصفحات المخصصة للعقارات يسمح بتحقيق الثقة للمتعاقدين علي العقار، وذلك من خلال تسهيل التعرف علي كل ما يتعلق بالعقار بيسر وسهولة، كما يسمح هذا النظام أيضا بتجنب تعارض سندات الملكية، ويعد حاسما في شأن التعرف علي صاحب الحق العيني العقاري مما يحجب المشكلات التي تنشأ عن وضع اليد أو عن بيع ملك الغير – الكلام لـ«أحمد». 

ففي هذا النظام يصبح السجل العيني المصدر الوحيد الذي يمكن من خلاله الاطلاع علي الحقوق العينية العقارية واستخراج سندات الملكية، كما قامت وزارة الدولة للتنمية الإدارية ببدء المشروع القومى للسجل العينى فى كلاً من مدينتى الشيخ زايد بمحافظة 6 اكتوبر والشروق بالقاهرة الجديدة لحفظ الملكية والحصول على استمارة التسوية خلال شهرين من صدور قرار وزير العدل بتطبيق نظام السجل العينى بتاريخ « 15/11/2009»، مما يؤدى إلى استقرار الملكية وتنشيط التمويل العقارى وزيادة القيمة السوقية للعقار المسجل – هكذا يقول الخبير القانونى.

ويُضيف: للأسف السجل العينى للأراضى الزراعية كارثة على حقوق الملكية، وذلك عن تجربة فعلية وذلك للأسباب الآتية :

 أولا : كثرة الأخطاء فى تسكين الملاك فى الوحدات العقارية.

 ثانيا : عدم تطبيق عقود الملكية المسجلة فى الشهر العقارى، كما تنص هذة العقود من حيث الحدود والفرز والتجنيب بمعنى يكون عقد الملكية المسجل فى الشهر العقارى محدد ومفرز ثم تجد شهادة القيود على المشاع مع ملاك آخرين.

 ثالثا : أى حطأ فى أى شهادة قيود لا يتم تصححها ألا بموجب حكم قضائى . 

وعلى الرغم من مساوئ السجل العينى إلا أنه أكثر أمانا من السجل الشخصى وناهيك عن الأشخاص عديمى الضمير من المعتدين على أراضى غيرهم وأيضا الموظفين عديمى الضمير الذى يقر بأن الشخص قد أتى امامه وهو لم يأتى فمن اتى ماهو إلا شخص متشابها معه فى الاسم فقط لاغير، والسجل العيني يساعد مافيا الاراضي الزراعية على سرقة الأراضي عن طريق اغتصاب هذه الاراضي وعمل عقود مزورة وشهود زور انهم واضعين اليد منذ أكثر من خمسة عشر سنه واعلان المالك الاصلي اعلانا على غير عنوانه الأصلي ودون أن يعلمو بدون تسلسل للملكية ونفاجأ بصدور الحكم بذلك.

اى دعوى صحة ونفاذا وثبوت ملكية يتم اختصام الشهر العقارى فيها لابد أن يطلب ممثل السجل العيني من المدعي جميع عقود تسلسل الملكية من المالك الأصلى صاحب التكليف وإلا فسيتم سرقة الاراضى عن طريق المزورين وواضعى اليد المغتصبين ومافيا الأراضي ويساعدهم في ذلك موظف التسكين في المساحة عن طريق تفتيت القطعة الأصلية المعدة .