من التسجيل لـ«رفع الدعوى».. كل مايريد المستثمر والمالك معرفته عن الشهر العقارى

فى الحقيقة أن هناك العديد من الأزمات أمام المستثمرين فيما يخص التسجيل بمكاتب الشهر العقاري، ما يؤدى إلى وجود معوقات ما أدى بدوره إلى تقدم الدكتور محمد فؤاد عضو مجلس النواب عن محافظة الجيزة، بطلب إحاطة إلى الدكتور على عبد العال رئيس البرلمان، موجه إلى عدد من الجهات المعنية، بشأن معوقات الاستثمار فى مصر، وذلك في إطار إزالة كافة معوقات الاستثمار وتذليل العقبات أمام المستثمرين الجادين.

فى التقرير التالى رصدت «صوت الأمة» أنواع التسجيل بالشهر العقارى والاجراءات العملية لطلب الشهر، ومرحلة الشهر، ورفع الدعوى – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض أشرف الزهيرى.

مصلحة الشهر العقارى والتوثيق المصرية تنقسم إلى قسمين الشهر العقارى لتسجيل ملكية العقارات ورهاناتها، والقسم الثانى لتسجيل الوثائق مثل زواج المصريين من الأجانب والعكس وكانت تقوم بتسجيل وثائق مصلحة الأحوال المدنية قبل انشائها عام 1961 مثل شهادات الميلاد والوفاة والزواج والطلاق والقيد العائلى ولها فروع بجميع المحافظات داخل المحاكم وفروع اخرى خارجها – وفقا لـ«الزهيرى». 

أنواع التسجيل بالشهر العقارى

الأول تسجيل رضائى :-

يذهب الطرفين إلى التسجل مباشرة فى الشهر العقارى المشترى والبائع شخصيا أو بتوكيل من البائع بالتسجيل للمشترى.

ثانيا التسجيل القضائي:-

يتم عن طريق المحكمه بدعوى صحة ونفاذ - وبعد ذلك يتم تسجيل الحكم فى الشهر العقارى «ملحوظة بأنك لابد أن تكون مخلص كل الاجراءات والأوراق علشان تأخذ حكم الصحة والنفاذ فى أول جلسه أكرر أول جلسة لأنك إذا تم التأجيل إلى جلسة ثانية سوف تدفع 7.5% للمحكمة من قيمة الشيء المبيع المدونه فى العقد» هذكا يقول «الزهيرى».

قبل البدء فى أى من الطرق السابقه لابد أولا من أن تقوم بعمل كشف تحديد مساحى للشقة ويتم مراجعته وتقوم بعمل إشهار لعريضة الدعوى بالشهر العقارى

- رسوم نقابة المحامين = 5 فى الألف من سعر المبيع

الاجراءات العملية لطلب الشهر

تقديم الطلب

يمر أي طلب شهر بمراحل ثلاث هى مرحلة المقبول «اخطار قبول الشهر» ومرحلة المشروع «تحرير العقد على الورق الأزرق» وتتم المرحلتان بمأمورية موقع العقار وأخيراً مرحلة الشهر وتكون بالمكتب الرئيسى للشهر العقاري.

أولا مرحلة المقبول :

1-: يقدم طلب من أصل + ثلاث صور موقع من صاحب الشأن أو وكيله سواء كان بائع أو مشترى ويتم التوقيع واثبات الصفة ورقم التوكيل أمام رئيس المأمورية حين تقديم الطلب، والآن مع التعديل الجديد تتم هذه الخطوة على مراحل:

مراجعة الطلب من رئيس المأمورية والتأشير بسداد الرسم.  ب- تقدير الرسم عند الموظف المسئول بالقسم المالى.

 جـ- الذهاب لخزينة المأمورية وسداد الرسم - بعدها يتم التوقيع عليه أما رئيس المأمورية مرفقاً به صوره» ويلازم التوقيع على الطلب أخذ تعهد على مقدم الطلب بإستيفاء النقص خلال عشرة أيام من تاريخ تقديم الطلب «ويتم ارسال خطاب مسجل بمضمون ذلك اذا كان الطلب ورد بطريق البريد إضافة إلى الحضور للمأمورية لسداد الرسم والتوقيع على الطلب «ولن يقيد الطلب بدفتر أسبقية إلا بعد سداد رسمه وعند سداد الرسم بحوالة بريدية للطلب المرسل بريديا يتم قيده بالسجل يوم وروده ويتم التوقيع عليه فى وقت لاحق بناء على سبب ايقاف» - الكلام للخبير القانونى.

يجوز تقديم مستندات الطلب فى هذه المرحلة «سند الملكية وشهادة التمويل أو المكلفة» ولكن ينصح بتأجيلها لحين الاطلاع على كشف التحديد ومعرفة المطلوب منها. 

2-: يسلم الطلب للموظف المسئول عن سجل قيد الطلبات

وبهذه المرحلة ينتهى اليوم الأول من أيام مأمورية الشهر العقارى ومن نتأئجه:-

أستلام ايصال الرسوم به رقم طلب شهر وهذا الرقم يكون على شكل «....» لسنة «....» مأمورية «......» والذى سنتابع به طلبنا فى جميع المراحل التالية وحتى بعد أخذ رقم المشروع يبقى هو الأهم الى حين الحصول على رقم أسبقية الشهرفى مرحلة متأخرة، وتتم هذه المتابعة من خلال سجل الطلبات الذى نوهنا عنه والذى هو حلقة الوصل بين العضو الفنى بالمأمورية والمساحة وصاحب الطلب عن طريق ما يسمى بالايقاف للطلب حيث يتم التوزيع دائما مروراً بهذا السجل.

ملحوظة: «ننصح بالحفاظ على ايصال الرسوم المختوم بشعار الجمهورية حيث أنه سيعلى رقمه على مشروع العقد عند الانتهاء من مرحلة المقبول وكتابة مشروع العقد»

3-: الحضور للمكتب الهندسى للإرشاد والمعاينة على الطبيعة لأستخراج كشف التحديد للطلب

والطبيعى أن ترسل المأمورية فى اليوم التالى مباشرة صورة من الطلب للمساحة وبها يصل علم المساحة بالطلب فى انتظار حضور صاحب الشأن لتحديد ميعاد المعاينة وننصح بالذهاب من اليوم الأول وذلك بصورة اضافية من الطلب المقدم وقبل مغادرة المأمورية لتحديد ميعاد مع رئيس مأمورية المساحة والمهندس المختص بالمنطقة كسباً للوقت.

-لم نذكر رسوم أو حوالة للمساحة حيث أنها تسدد طبقاً للتعديل الجديد ضمن رسوم الطلب وبالتالى لم نتطرق لها لعدم وجودها الآن.

مع ملاحظة أنه إذا طلبت المأمورية تطبيق العقد تسدد رسومه بالمساحة استقلالاً كرسوم إضافية

4- يحال الطلب للمراجع الهندسى بالمأمورية لعمل بحث للطلبات المعلاه على عقار التعامل وما تم بها «المراجع الهندسى هو حلقة الوصل بين المساحة والمأمورية»

5-يدخل الطلب للمأمورية «سجل الطلبات للتأشير بورود كشف التحديد وكل ما يتم على الطلب».

ويعرض من خلاله على العضو الفنى ليصدر خطاب إيقاف المستندات واستكمال الناقص بالطلب وهو يحرر من أصل وصورة بدون ابداء اسباب ويعتمد من رئيس المأمورية ويسلم لصاحب الشأن أو الصفة واذا لم يستلمها ترسل بالبريد المسجل المصحوب بعلم الوصول

ولا يترتب على عدم ذكر الأسباب بطلان سبب الإيقاف (نقض رقم 52لسنة 32 ق جلسة 26/11/1993)

5- تقديم المستندات

وهى «سند الملكية – كشف المشتملات من الضرائب العقارية– اعلام الوراثة اذا كان البيع من وارث» ويتم تقديم المستندات بموجب حافظة موضح بها بيان المستندات وعددها وتاريخها وتاريخ تقديمها وذلك بالتأشير عليها من العضو الفنى «المأمور» الذى يؤشر عليها بعبارة يرفق ويعرض ويتم تقديمها بعد التأشير عليها الى موظف سجل الطلبات ليتم عرض الطلب مرة ثانية بعد استيفاء نواقصه.

6- يظل الطلب من ثلاث لخمس أيام

فإذا كان مستوفياً حرر اخطار المقبول بشرط إلا تكون هناك حالة من حالات تعارض الطلب مع غيره أو تصرف سابق ينقص من الحصة وأن الملكية تسمح فى حدود الأربعة وعشرون قيراط.

«يبحث العضو الفنى الطلب من حيث توافر الأهلية والصفة والسلطة وأصل الملكية وورود العقار باسم المتصرف فى التكليف ( كشف الضرائب العقارية) والوصف ورقم العوايد والترخيص للعقارات المبنية بعد 2/6/1992 ومواعيد الطلب وسقوطه والطلبات الواردة على عقار التعامل والمفاضلة بينها».

7- يراجع بعد ذلك من مراجع ثانى أقدم بالمأمورية للتأكد من استيفاءه.

8- يسلم اخطار المقبول لصاحب الشأن أو وكيله ومعه كشف التحديد المساحى وباقى المستندات لتحرير مشروع المحرر على الورق الأخضر المدموغ.

وبذلك تنتهى أول مراحل الشهر وهى مرحلة الطلبات والحصول على المقبول 

ملاحظات:

مدة الطلب هى سنة ميلادية تبدأ من تاريخ قيده بدفتر أسبقية الطلبات ويسقط الطلب بمرورها دون تسجيل «شهر» ويجوز مد الطلب سنة أخرى محتفظا بأسبقيته بشرط تقديم طلب امتداد قبل انتهاء السنة الأوى بأربعة عشر يوماً على الأقل على أن يكتب بالأعلى «العنوان» امتداد للطلب رقم «لسنة» ويحرر له كشف تحديد جديد دون رسوم .

ثانياً مرحلة المشروع

بعد استلام اخطار المقبول وكشف التحديد والمستندات

1- نبدأ بتحرير مشروع المحرر على الورق الأخضر المدموغ

مع ملاحظة تضمين المشروع ثلاث اقرارات هم:-  

أ-اقرار الكسب غير المشروع «خاص بالموظفين والعاملون بالحكومة والقطاع العام».

 ب- اقرار بمطابقة وصف العقار للطبيعة الحالية على مسئولية الطالب دون مسئولية الشهر العقارى.

 ج- اقرار بخلو العقار من الحقوق العينية الاصلية والتبعية.

2- التصديق على توقيع المحامى من النقابة اذا كان الثمن أكثر من «20000 جنيه طبقا للتعديل الأخير بدلاً من خمسة الاف جنيه فى قانون المحاماة السابق» على أن يوقع من محامى ابتدائى على الأقل.

3- يقدم المشروع لرئيس المأمورية أو من يحل محله للتأشير عليه بقيده بدفتر أسبقيات المشروعات ويعرض .

4- يقدم الطلب للموظف المسئول عن سجل المشاريع.

5- يدخل المشروع للمأمور «عضو فنى» لمراجعته.

6- يتم تدوين عبارة المتعاقدون غير ممنوعين من التصرف حسب فهارس المأمورية بعد مراجعة الفهارس.

7- يدون العضو الفنى عدد صفحات المشروع ويؤشر عليه بصالح للشهر.

8- يسلم مشروع المحرر لصاحب الشأن مختوم بصالح للشهر ومعلى عليه ايصال سداد الرسوم مع باقى المستندات.

وبذلك تنتهى ثانى مراحل الشهر وهى مرحلة المشروع والحصول على صلاحية الشهر

وهذان المرحلتان كما بيننا يتمان بمأمورية الشهر فقط. 

ثالثاً مرحلة الشهر

ويختص بها مكتب الشهر بالمكتب الرئيسي فقط

1- يتم قبل التقدم لشهر المحرر توثيق المحرر أو التصديق على توقيع أطرافه وذلك يتم أمام موثق الشهر العقارى وذلك باعتماد الموثق له وختمه بخاتم شعار الدولة الخاص بمكتب التوثيق.

2- يقدم المشروع لسكرتارية قسم المراجعة الفنية لمكتب الشهر العقارى الرئيسى ويوقع بأسفله مقدم الأسبقية ويقيد بدفتر ايصالات استلام المشاريع ويأخذ رقم أسبقية ثم يقيد بدفتر الاسبقية بنفس الرقم ويسلم لصاحب الشأن صورة من الايصال بالاستلام.

3- يعرض بعد ذلك على العضو الفنى بالمراجعة الفنية لمراجعته فإن كان به نقص حرر ايقاف من اصل وصورتان تسلم لصاحب الشأن صورة منها فان لم يستلمها ترسل بالبريد المسجل المصحوب بعلم الوصول على محل اقامته.

4- يعرض على المراجعة المالية للتأكد من صحة الرسوم المسددة عن الطلب.

5-إذا كانت الاسبقية مستوفاة يتم التأشير عليها بعبارة روجع ويشهر وذلك بالتأكد من عدم وجود تعارض مع أسبقية أخرى والا امتنع الشهر اذا سجلت أسبقية سابقة عن نفس التعامل لخروج الملكية.

6 – تقيد الأسبقية المؤشر عليها بشهر مسلسلة ضمن اليومية بدفتر شهر المحررات العرفية والرسمية بحسب الأسبقية وبعد انتهاء اليوم يعتمد الدفتر من مدير المراجعة الفنية والأمين المساعد هو والاسبقيات وتختم الأسبقية بعدة أختام هى:-

(أ) خاتم ناقل للتكليف وهو خاتم مثلث.

 (ب) خاتم متضمن التاريخ ورقم الشهر وهو خاتم مربع يوقع بنهايته الأمين المساعد.

 (ج) خاتم شعار الدولة.

7- تسلم المحررات المشهرة لقسم محفوظات الشهر وترسل منها نسخ لقسم الشهادات العقارية والمأموريات لتعلى على فهارسها واخطار مكتب المساحة بها .

8- يتسلم صاحب الشأن صورة أولى مجانية من المحرر المشهر ويجوز لصاحب الشأن أو لأى فرد كان ولو من الغير التقديم على صورة أو أكثر بعد سداد الرسم المقرر. 

ثانيا التسجيل القضائى «دعوى صحة ونفاذ عقد البيع» 

أولاً : تقديم طلب للشهر العقارى تمهيداً لشهر الصحيفة

1 ـ بداية يجب أن يتضمن عقد البيع الإبتدائى المرفوع به دعوى صحة ونفاذ فى بند أيلولة الملكية أنها آلت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية - أو عقد مسجل - أو حكم تثبيت ملكية

لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقد آلت الملكية فيه عن طريق الشراء بموجب عقد بيع إبتدائى ـــ وفى هذه الحالة يجب إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقدى البيع الإبتدائى ويتم إختصام البائع للبائع، ويكون طلب الشهر العقارى وكذلك الدعوى على حلقتين، الحلقة الأولى من البائع للبائع، والحلقة الثانية من البائع الأخير للموكل .

2 ـ يتم تقديم طلب شهر عقارى أو سجل عينى لمأمورية الشهر العقارى الواقع فى دائرتها العقار من أصل وثلاث صور متضمنا بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع ويتم قيد الطلب فى سجل الأسبقيات بالشهر العقارى وهنا يجب ملاحظة الفرق بين طلب الشهر العقارى وطلب السجل العينى :  

فالشهر العقاري : وهو يختص بالأماكن التي تدخل كردون المدن .

والسجل العيني : وهو يختص بالأماكن التي تخرج عن كردون المدن والتى يصدر بشأنها قرار من وزير العدل بتطبيق نظام السجل العينى عليها .

وفى الحالتين فمضمون الطلب المقدم للشهر العقارى واحد بخلاف أنه فى حالة السجل العينى يجب إختصام أمين السجل العينى لإجراء التغييرات اللازمة فى صحيفة الوحدة العقارية.

3 ـ يرسل الشهر العقارى صورة من الطلب إلى مكتب المساحة لبحثه ويتم تقدير رسم للمعاينة على حسب كل قطعة .

4 ـ بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الأرض موضوع الطلب المقدم.

5 ـ ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة «كشف التحديد المساحى» أو العقار موضوع الطلب

6 ـ يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى إلى الشهر العقارى.

7 ـ يقوم الطالب بإستلام البيان المساحى من الشهر العقارى تمهيداً لتقديم مشروع عريضة الدعوى .

8 ـ يجب أن ينتهي شهر العريضة في خلال مده لاتزيد عن العام وهى تشمل «الفترة من وقت تقديم الطلب إلى وقت تقديم العريضة للشهر العقاري لشهرها»، ذلك انه إذا انقضت مدة العام قبل شهر العريضة سقط الطلب ويجب تقديم طلب جديد برسوم تقديم جديدة وإجراءات مساحة جديدة، ولكي نتجنب ذلك يجب تقديم طلب امتداد للطلب السابق قبل نهاية المدة المحددة بخمسة عشر يوما ليمتد الطلب لمدة عام آخر خلاف العام المنصرم حتى تتاح الفرصة لإنهاء إجراءات شهر العريضة . 

ثانيا : رفع الدعوى

1 ـ بعد استلام البيان المساحى من الشهر العقارى نقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ العقد متضمنة البيان المساحى فى نفس العريضة ومتضمنة رقم الطلب الخاص فى الشهر العقارى «مع مراعاة تفادى الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التى ترفع فيها الدعوى على أساس الثمن المكتوب فى عقد البيع ويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالآتى : ـ

أولاً : يجب إحضار مكلفة للعقار أو قطعة الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى .

ثانياً : ويتم إعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتى تنص على " يراعى فى تقدير قيمة الدعوى : ـ

الدعاوى التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة إذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير بإعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته».  

3 ـ يتم تقديم العريضة إلى الشهر العقارى لمراجعتها مرفقاً بها البيان المساحى السابق إستلامه من الشهر العقارى وبعد المراجعة الفنية يتسلم الطالب عريضة الدعوى مختومة بخاتم اللوتس «صالح للشهر»، أو «صالح للقيد» إن كان سجل عينى .

4 ـ بعد ذلك يتم تقديم العريضة إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى لتقدير الأمانة القضائية وهو رسم يقدرعلى المبلغ المكتوب فى عقد البيع.

5 ـ نأخذ العريضة وترفع أمام المحكمة بالطريقة المعتادة لرفع الدعاوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا إليها رسم الأمانة القضائية.

6 ـ ويجب الاحتفاظ بإيصال دفع الأمانة القضائية وكذلك إيصال سداد ضريبة المهن بإسم المحامى رافع الدعوى .

7 ـ بعد إنهاء إجراءات رفع الدعوى بالطرق العادية وإيداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها يقوم الطالب بتقديم طلب لقلم الكتاب بإعطائه صورة طبق الأصل من عريضة الدعوى قبل الإعلان بشرط أن تكون الصورة الرسمية مكتوبة على عقد أخضر من عقود الشهر العقارى وهذا العقد متوافر بمأموريات الشهر العقارى بمبلغ مائة جنيه إذا كان الطلب شهر عقارى، وإذا كان الطلب سجل عينى تطلب الصورة الرسمية على الورق العادى .

8 ـ يتم تقديم الصورة الرسمية من عريضة الدعوى المكتوبة على العقد المخصص لذلك إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى، أو السجل العينى حسب نوع الطلب مرفقاً بها إيصال سداد الأمانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن.

9 ـ يقوم مقدر الرسوم بتقدير رسم شهر العريضة ويسدد الرسم بخزينة الشهر العقارى، أو السجل العينى وتسلم العريضة والإيصالات للمراجع المختص .

10 ـ وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة موضح بها رقم الشهر وتاريخه إذا كان الطلب شهر عقارى وبالنسبة للسجل العيني «وبعد المراجعة» يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقة كسند للملكية ــ وهى تقابل شهر العريضة فى نظام الشهر العقارى .

ثالثا : سير الدعوى

 فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم

1 ـ العريضة المشهرة التى تم استلامها من الشهر العقارى أو شهادة القيود والمطابقة التى تم إستلامها من السجل العينى ومكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع إذا لم يكن مقدم مع عقد البيع أثناء رفع الدعوى .

2 ـ لتفادى مصاريف الدعوى يتم الإنفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقيم محضر صلح فى الدعوى ويطلب الطرفان إلحاقه بمحضر الجلسة وإثبات محتواه فيه وجعله فى قوة السند التنفيذى .

3 ـ وفى هذه الحالة تحكم المحكمة بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وتثبت محتواه فيه وتجعله فى قوة السند التنفيذى وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم وتتبع باقى الإجراءات المعروفة لسحب المستندات السابق تقديمها فى الدعوى مع الصورة التنفيذية للحكم .

وإذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة «ولتجنب الرسوم » يتم تأجيل الدعوي

للإعلان أو إعادة الإعلان «وهى مسالة يجب أن تراعى» حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيداً قبل رفعها لأن الدعوى تعفى من الرسوم في حالة تقديم محضر الصلح في أول جلسة بعد تمام اكتمال الشكل «أى تمام الإعلان وإعادة الإعلان أو حضور الخصوم» أو بعد التأجيل لسبب خارج عن إرادة المدعي ذاته كالتأجيل الإدارى أو التأجيل بناء علي رغبة المحكمة، وفي جميع الأحوال يجب تقديم كامل مستندات الدعوي قبل أو مع محضر الصلح «ذلك أن تأجيل الدعوي للمستندات أو المذكرات أو خلاف ما سبق ذكره من قبل المدعي يخضعه لقائمة الرسوم».