لتجنب مشاكل الجيرة.. «الارتفاق المطل» من شروط فتح النوافذ على الجار لـ«الغلق»

العديد من الأسئلة التى تشغل الساكن وجاره حول مدى أحقية فتح شباك من الشقة أو المسكن، وهو الأمر الذى يقع معه الكثير من المشكلات مثل السؤال التالى: «هل يحق لى أن أفتح جزء نحو 80 سم أسفل القمر من المنور الخاص في بيتي على الشارع الخلفي، علما بأن المنور الخاص بى نحو 2 مترX متر، وإن الشارع الخلفى 2.5 متر، هل يحق لى فتح شطاف في المطبخ على الشارع الخلفي؟».

فى التقرير التالى «صوت الأمة» رصد تلك الأزمة التى تصدى لها القانون المدنى فيما يُطلق عليه بـ«الارتفاق المطل» أو المطلات «النوافذ أو الشبابيك» التى تمثل فتحات تمكن من إدخال الهواء والنور والنظر إلى الخارج، وأحكام النقض التى صدرت فى تلك الإشكالية – بحسب الخبير القانونى والمحامى محمد الصادق. 

المطلات «النوافذ أو الشبابيك» التى تمثل فتحات تمكن من إدخال الهواء والنور والنظر إلى الخارج، وهي نوعين : 

1- مطلات مواجهة: هي التي تسمح بالنظر إلى ملك الجار مباشرة .  

2- مطلات منحرفة: وهي التي لا تسمح بالنظر إلى ملك الجار إلا بالالتفات إلى اليمين أو الشمال أو بالانحناء إلى الخارج .

- الشرفات: هي نتوءات في البناء معدة للنظر منها إلى الخارج .

المناور: هي الفتحات التي لا يقصد منها إدخال الهواء بل نفاذ النور دون استطاعة الإطلال منها على العقار المجاور .

تقيد فتح المطلات والمناور: إن قيود إقامة الفتحات تختلف حسب وضع الحائط الذي تقام فيه الفتحة.

1- في الحائط المشترك: ليس لأحد الجارين أن يفتح فيه مطلات أو مناور لأن هذا يتعارض مع الغرض الذي أعد له الحائط وهو ستر كل من العقارين اللذين يفصل بينهما، وإذا أقدم أحد الجارين على فتح مطلات أو مناور في الحائط المشترك دون إذن الآخر جاز للطرف الآخر أن يطلب سد هذه الفتحات.

2- في الحائط غير المشترك: يمكن إقامة مناور أو مطلات ولكن بالشروط التالية :

أ- إذا كان الحائط الفاصل مصاقباً للحد الفاصل بين الأرضين المتجاورتين ففي هذه الحالة يسمح لصاحبه بفتح المناور فحسب، أما المطلات فلا يجوز فتحها بين الأرضين المتجاورتين . 

ب- أما إذا كان الحائط غير مصاقباً للحد الفاصل بين العقارين المتجاورين فيمكن أن تفتح فيه المناور والمطلات على أن تراعى في فتح هذه المناور والمطلات المسافات القانونية وقد ميز المشرع في هذا الصدد بين المطلات المستقيمة والمطلات المنحرفة .

- فالمطلات المستقيمة لا يجوز فتحها على أرض الجار ما لم يكن بين الحائط الذي فيه مطل وبين تلك الأرض مسافة مترين، وتعد الشرفات في حكم المطلات المستقيمة وبهذا قضت المادة /970/ ق .م :

1 ـ لا يجوز لمالك عقار أن يكون له مطل مستقيم أو نوافذ أو شرفات أو سوى ذلك من النتوءات على أرض مسورة أو غير مسورة للمالك المجاور ما لم يكن بين الحائط الذي يحدث فيه هذا المطل أو هذه الشرفات وبين تلك الأراضي مسافة مترين.

2 ـ وإذا لم تكن هذه المسافة موجودة فلا يجوز فتح النوافذ أو الشبابيك إلا على علو مترين ونصف من أرض الغرفة المراد إضاءتها إذا كان الطابق أرضياً وعلى علو متر وتسعين سنتمتراً من أرض الغرفة إذا كان الطابق علوياً.

 - أما المطلات المنحرفة فلا يجوز فتحها ما لم يكن بين الحائط الذي فتحت فيه وبين الأرض المجاورة مسافة نصف متر وبهذا قضت المادة /971/ ق .م :

لا يجوز لصاحب عقار أن يكون له مطل جانبي أو منحرف على أرض مسورة أو غير مسورة للمالك المجاور، ما لم يكن بين الحائط المحدث فيه المطل وبين الأرض المذكورة مسافة نصف متر، طريقة حساب المسافة عينت المادة /973/ ق .م طريقة حساب المسافة المتعلقة بالمطلات والمناور والشرفات إذ نصت على : تحسب المسافة المعينة في المادتين 970 و 971 ابتداء من ظاهر الحائط الخارجي حيث تكون النوافذ، أما بشأن الشرفات وما سواها من النتوءات، فابتداء من خطها الخارجي حتى الخط الفاصل بين العقارين.

استثناءات من مبدأ التقيد بالمسافات نصت المادة /972/ ق .م على: لا يسري المنع الوارد في المادتين 970 و 971 على الأسطحة وعلى النوافذ المفتوحة على الطرقات العامة. 

1- الأسطحة : لأن الأسطحة ليست معدة بالأصل للنظر منها على العقارات المجاورة وإن فرض قيد المسافات على السطح يؤول إلى خطر البناء على حدود الأرض في كل جهة من جهاتها ولو لم يكن صاحبها يقصد إحداث مطل على الأرض المجاورة وظاهر أن هذا القيد يرهق المالك .

2- المطلات المفتوحة على الطريق العام : لأن قيود المسافة قد فرضت بالأصل لمصلحة الأملاك الخاصة من العقارات المجاورة فلا تسري والحالة هذه على المطلات والشرفات المفتوحة على الطريق العام، إضافة إلى أن الطريق العام مخصص أصلاً لإعطاء النور والهواء للكافة بما فيهم أصحاب العقارات الواقعة على جانبي هذا الطريق .

ملاحظة : - يراعى أن حظر فتح المطل المنحرف على مسافة تقل عن نصف متر بين الحائط المفتوح فيه المطل وبين العقار المجاور، ولا يرتفع في حق هذا العقار إذا كان المطل المنحرف هو في الوقت ذاته مطلاً مواجهاً للطريق العام .

- «إن المدخل المشترك لا يعد ملحقاً بالطريق العام»، وعلى ذلك لا يجوز لصاحب العقار الواقع على أحد جانبي هذا المدخل فتح نافذة تطل على العقار المقابل من الجانب الآخر إذا كان عرض هذا المدخل يقل عن المسافة القانونيـــة . 

مؤيدات قواعد التقيد بالمسافات القانونيـــة

إذا خالف المالك القواعد المفروضة على فتح المطلات والمناور، وذلك بفتحه مطلاً على أقل من المسافة القانونية أو منور على أقل من الارتفاع الذي أجازه القانون، كان للجار أن يطلب إزالة الفتحة أو تعديل مكانها، شريطة أن لا يكون صاحبها قد اكتسب حق ارتفاق بالمطل، وللجار أن يطلب رفع المخالفة ولو لم يصبه ضرر، ذلك لأن إيقاع هذه المخالفة يعد اعتداء على ملكه، ثم إن ترك الفتحة قد يترتب عليه اكتساب صاحبها حق ارتفاق بالتقادم، فعلى القاضي هنا هدم الشرفة أو سد المطل أو تحويله إلى منور ولو لم يتضرر هذا الجار – الكلام لـ«الصادق» .

اكتساب حق المطل بالتقادم إن من يفتح مطلاً على أرض الجار على أقل من المسافة القانونية لا يجوز له في المناطق التي تمت فيها أعمال التحديد والتحرير أن يكتسب حق المطل مهما مر من زمن، أما المناطق التي لم تخضع بعد لنظام السجل العقاري فيجوز له أن يكتسب حق المطل بالتقادم شريطة أن يكون فتح المطل متضمناً معنى التعدي على أرض الجار .

ويترتب على اكتساب ارتفاق المطل بالتقادم نتيجتين هما :  

1- ليس للجار أن يطلب إزالة النوافذ المفتوحة على أقل من المسافة القانونية .

 2- يلتزم الجار بأن يراعي المسافة القانونية بين المطل المشرف على أرضه والبناء الذي يرغب في إقامته على هذه الأرض، وذلك على طول البناء الذي فتح فيه هذا المطل «حيث يلتزم بترك مسافة أربعة أمتار حينئذ».

الإرتفاق المطل

تنص المادة 820 من القانون المدني على أنه: «لا يجوز أن يكون للجار على جاره مطل منحرف على مسافة تقل عن خمسين سنتيمترا من حرف المطل، ولكن يرتفع هذا الحظر إذا كان المطل المنحرف على العقار المجاور هو في الوقت ذاته نطل مواجه للطريق العام».

أحكام النقض في «حق المطل»

الطعن رقم 0359 لسنة 20 مكتب فني 04 صفحة رقم 58، بتاريخ 30-10-1952

فقرة رقم : 3

متى كان يبين من الأوراق أن الطاعن تمسك فى كافه مراحل التقاضي بأن المطلات المشار إليها فى طعنه لا يمكن أن تكتسب حق ارتفاق المطل والنور والهواء لأنها مفتوحة على أرض فضاء ومتروكه من طريق التسامح وأن التسامح لا يكسب حقاً، وكان هذا الدفاع من شأنه لو ثبت أن يتغير به وجه الرأي فى الدعوى وكان الحكم خلواً من التحدث عنه. فانه يكون قد شابه قصور يبطله فى هذا الخصوص.

الطعن رقم 0156 لسنة 38 مكتب فني 25 صفحة رقم 272، بتاريخ 31-01-1974

فقرة رقم : 1

النص فى المادة 821 من القانون المدني على أنه: «لا يشترط أية مسافة لفتح المناور وهي التي تعلو قاعدتها عن قامة الإنسان المعتادة» دون تخصيص هذا المعيار بارتفاع معين - يدل على أن المشرع قد ترك لمحكمة الموضوع تقدير الارتفاع المطلوب وفقا لذلك المعيار. وإذ كان الثابت بتقدير الخبير المنتدب أن العرف جرى على احتساب القامة المعتادة للإنسان بـ 180 سم، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بإلزام الطاعن برفع قاعدة الفتحات - موضوع الدعوى - إلى العلو المشار إليه استنادا إلى ما جاء بتقرير الخبير، فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.

الطعن رقم 0524 لسنة 46 مكتب فني 29 صفحة رقم 1721، بتاريخ 21-11-1978

فقرة رقم : 1

مؤدى نص المادة 819 من القانون المدني أنه إذا كسب المطل المواجه بالتقادم فلا يحق للجار أن يبنى على مسافة أقل من متر على طول البناء الذى فتح فيه المطل حتى لا يسد المطل كلياً أو جزئياً، لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد قضى بمنع تعرض الطاعنين للمطعون عليه فى حيازة حق الارتفاق بالمطل وقضى فى نفس الوقت بإزالة المضيفة التي بنوها فإنه يكون قد خالف القانون إذ كان يتعين قصر الإزالة على ما بنى فى مسافة متر بطول المنزل المفتوح فيه المطل.

الطعن رقم 0319 لسنة 51 مكتب فني 32 صفحة رقم 2501، بتاريخ 31-12-1981

فقرة رقم : 1

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن حقوق الارتفاق ومنها حق المطل إنما يجوز اكتسابها بالتقادم إذا ما توافرت أركان وضع اليد المكسب للملكية المقرر بالمادة 76 من القانون المدني القديم و المادة 968 من القانون المدني الحالي، فإذا قضت المحكمة باكتساب حق الارتفاق بالمطل وجب عليها أن تبين فى حكمها جميع العناصر الواقعية اللازمة لثبوته من وضع اليد ومظهره ومبدئه واستمراره طوال المدة المكسبة له حتى يتسنى لمحكمة النقض مراقبة صحة تطبيق القانون.

الطعن رقم 1839 لسنة 49 مكتب فني 34 صفحة رقم 1116، بتاريخ 03-05-1983

فقرة رقم : 3

من المقرر أنه إذا كانت الفتحات مطلة مباشرة على ملك الجار عند الحد الفاصل بين العقارين فهي مطلات مقابلة لا منحرفة لأن هذه هي التي لا تسمح بنظر ملك الجار إلا بالالتفات عنها إلى اليمين أو إلى الشمال أو بالانحناء إلى الخارج وإذن فلا شك أن لذلك الجار الحق فى سد تلك الفتحات. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على ما أستخلصه من الثابت من الأوراق وبتقرير الخبير من أن الفتحات محل النزاع التي أجراها الطاعن بمنزله الملاصق وأرض المطعون ضدها تطل مباشرة على ملكها عند الحد الفاصل بين العقارين دون ترك المسافات المقررة قانوناً وإنها لذلك تعد مطلات مقابلة للمطعون ضدها وليست مواجهة للطريق العام ومن ثم فإن الطاعن بإقامته لها قد أعتدي على حق مشروع للمطعون ضدها وإذ إنها وقد أقامت على أرضها منزلاً وتركت جزءاً منها كممر لها كان من حقها إلزام جارها - الطاعن - بالقيود التي ترد على حق الملكية، وإذ كان الثابت فضلاً عن ذلك أن ترخيص البناء الصادر للطاعن قد منعه من فتح تلك المطلات فإن الحكم المطعون فيه إذ أنتهي من كل ذلك إلى القضاء للمطعون ضدها بسد المطلات فإنه يكون قد وافق صحيح القانون ويكون النعي عليه على غير أساس.

الطعن رقم 1489 لسنة 50 مكتب فني 35 صفحة رقم 1503، بتاريخ 30-05-1984

فقرة رقم : 1

مؤدى نص المادة 819 من القانون المدني أنه إذا كسب المطل المواجه بالتقادم فلا يحق للجار - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يبنى على مسافة أقل من متر على طول البناء الذى فتح فيه المطل حتى لا يسد المطل كلياً أو جزئياً.

الطعن رقم 1489 لسنة 50 مكتب فني 35 صفحة رقم 1503، بتاريخ 30-05-1984

فقرة رقم : 2

المقصود بالمناور - وفقاً لما نصت عليه المادة 812 من القانون المدني - تلك التي تعلو قاعدتها عن قامة الإنسان المعتادة، وإذ كان الثابت من تقرير الخبير المنتدب من محكمة الاستئناف و المقدمة صورته الرسمية رفق أوراق الطعن والذي أخذ به الحكم المطعون فيه، إن العرف قد جرى على احتساب القامة المعتادة للإنسان بـ 180 سم و أن قاعدة إحدى الفتحات التي أنشأتها الطاعنتان ترتفع بمقدار 150 سم ومن ثم فإن هذه الفتحة لا تعتبر منوراً، وإذا كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وألتفت عن بحث منوراً، وإذا كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وألتفت عن بحث دفاع الطاعنين آنف الذكر وهو دفاع جوهري قد يتغير به وجه الرأي فى الدعوى، فحجب نفسه بذلك عن بحث مدى أحقية الطاعنين فى كسب المطل المذكور بالتقادم وما قد يترتب لهما على ذلك فيكون الحكم المطعون فيه قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه القصور فى التسبيب.

الطعن رقم 1656 لسنة 52 مكتب فني 37 صفحة رقم 400، بتاريخ 06-04-1986

فقرة رقم : 1

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن قول الشارع فى المادة 39 من القانون المدني القديم المقابلة للمادة 1/819 من القانون المدني الحالي «لا يجوز للجار أن يكون له على جاره مطل مواجه على مسافة تقل عن متر» معناه التحريم، والتحريم يوجب إزالة الفعل المحرم بلا نظر إلى كونه أحدث ضرراً بالفعل أم لم يحدث فإنه مع التحريم يكون الضرر مفترضاً قانوناً .

الطعن رقم 0035 لسنة 06 مجموعة عمر 2ع صفحة رقم 131، بتاريخ 18-03-1937 

فقرة رقم : 1

إن كل ما قصده الشارع من المادة 39 من القانون المدني إنما هو تقييد حرية صاحب الأرض المعدة للبناء فى أن يقيم البناء على نهايتها إذا كان يريد فتح مطلات له على ملك جاره. وهو لم يقصد بحال أن يجعل العقار المجاور خادماً للعقار الذى فتح فيه المطل على المسافة القانونية من يوم فتحه بحيث يكون محملاً بحق ارتفاق سلبي لا يمكن معه لصاحب هذا العقار أن يقيم بناء على حدود ملكه أو أن يسوره ويتصرف فى سوره بالهدم و البناء مرة بعد مرة و فى كل آن. وذلك لأن هذا الارتفاق السلبي ليس مما يكتسب بمضي المدة وإنما هو لا يكون إلا بالاتفاق عليه. فالمطل لا يعتبر اتفاقا للعقار المطل على العقار المطل عليه متى كان مفتوحاً على المسافة القانونية. أما فتح المطل على أقل من المسافة القانونية فهو أصلاً من التصرفات التي يملكها كل مالك فى ملكه، له نفعه وعليه خطره. ولابد، لاعتباره مبدأ لوضع يد على حق ارتفاق بالمطل يكسب بالتقادم، من انتفاء مظنة العفو والفضل من جانب صاحب العقار المجاور وانتفاء شبهة الاقتصار فى الانتفاع بالمطل على القدر الذى تركه فاتحه من ملكه بينه هو وجاره. وهذه الشبهة وتلك المظنة تتأكدان بإقامة سور فاصل بين الملكين، ومن شأنه الحد من مجال النظر من المطل، فإذا فتح المالك فى ملكه نوافذ على أقل من المسافة القانونية مع وجود سور للجار يقابلها فإنه - مهما يكن فى هذا السور من فجوات تسمح بمد النظر على ملك الجار - إنما يكون مخاطراً فى فتحه هذه النوافذ، من جهة لقصور عمله هذا فى الدلالة على معنى التعدي "empiétement" الذى هو شرط لازم لنشوء حالة وضع اليد بالمعنى القانوني على حق ارتفاق بالمطل يراد اكتسابه بمضي المدة على ملك الغير، ومن جهة أخرى لوضوح الدلالة المستفادة من قيام السور على عدم تهاون صاحبه فى أن تطل على ملكه تلك النوافذ وعلى احتفاظه بحقه فى البناء على نهاية ملكه فى كل وقت، ولا يرد على ذلك بأن صاحب السور بتراخيه فى ترميمه وسد فجواته قد أسقط حقه فى هذا الترميم، وأنه مكن الجار بامتناعه عن إجرائه من اكتساب حق عليه، إذ حق المالك فى ترميم ملكه لا يسقط بعدم الاستعمال ولا يتقيد صاحبه فيه بغير اتفاق صريح .

الطعن رقم 5548 لسنة 63 مكتب فني 45 صفحة رقم 724، بتاريخ 17-04-1994

فقرة رقم : 2

مفاد نص المادة 819 من القانون المدني أن المطل إذا كان مفتوحا على مسافة أقل من متر وظل على هذا النحو مدة خمس عشرة سنة وكانت حيازته مستوفية لشرائطها وليست على سبيل التسامح فإن صاحب المطل يكسب حق ارتفاق بالمطل بالتقادم ويكون له استيفاء مطله مفتوحا على أقل من المسافة القانونية كما هو، وليس لصاحب العقار المجاور أن يتعرض.

أحكام النقض في «المسافة بين المطلات»

الطعن رقم 1483 لسنة 57 مكتب فني 40 صفحة رقم 841، بتاريخ 25-10-1989

فقرة رقم : 1

لما كانت أحكام القانون 106 لسنة 1976 ولائحته التنفيذية فى شأن تنظيم وتوجيه أعمال البناء قد نظمت قيد المسألة بالنسبة للأفنية الخارجية والداخلية دون أن تتعرض لقيد المسافة بالنسبة للمطلات المواجهة للجار والتي ما زالت تخضع لحكم المادة 819 من القانون المدني، كان الحكم المطعون فيه بما له من سلطة تحصيل فهم الواقع فى الدعوى قد خلص استنادا إلى تقرير الخبير المنتدب والرسم الهندسي إلى أن ما أقامه المطعون ضده من فتحات فى عقاره تعد مطلات مواجهة قانونية مما تخضع لحكم المادة 819 من القانون رقم 601 لسنة 1976 بشأن تنظيم وتوجيه أعمال البناء و كان ذلك بأسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق وتكفى لحمله فإنه يكون قد طبق صحيح القانون. 

أحكام النقض في دعوى «سد المطل»

الطعن رقم 0699 لسنة 47 مكتب فني 32 صفحة رقم 207، بتاريخ 15-01-1981

فقرة رقم : 2

دعوى سد المطلات المفتوحة بغير حق على المال الشائع من قبيل الوسائل اللازمة لحفظه التي يملك كل شريك على الشيوع مباشرتها ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء عملاً بنص المادة 830 من القانون المدني.

الطعن رقم 0129 لسنة 13 مجموعة عمر 4ع صفحة رقم 430، بتاريخ 02-11-1944

فقرة رقم : 1

إذا كان الثابت من الأوراق أن الشارع المطلوب سد المطلات المفتوحة عليه كان قد أنشأه مالك الأرض فى أرضه وأعده لمنفعة المباني التي تقام فيها على جانبه فإن هذا الشارع يكون من الملحقات الضرورية لتلك المباني مخصصاً لمنفعتها المشتركة، وبالتالي فإنه يكون مملوكاً لأصحابها على الشيوع الجبري، أي معداً للبقاء مؤيداً ولا يجوز فيه القسمة، ومتى كان ذلك كذلك فإن المشترين من هذا المالك يكون حقهم على هذا الشارع حق الشريك فى الملك على الشيوع لاحق ارتفاق عليه، فلهم قانوناً الحق فى سد الفتحات التي يحدثها عليه من عداهم من الملاك الآخرين .

الطعن رقم 0118 لسنة 15 مجموعة عمر 5ع صفحة رقم 289، بتاريخ 02-01-1947

فقرة رقم : 1

إذا طلب المدعى إلزام جاره بسد الشبابيك والنوافذ التي أنشأها بمنزله، وأسس دعواه على أن له الحق فى ذلك بمقتضى المادة 39 من القانون المدني، فحكم برفض الدعوى بناءاً على أن المادة 39 المذكورة لا تخوله هذا الحق، ولم تكن المحكمة أو أحد من الخصوم قد تعرض إلى التحدث عن وضع اليد ولا إلى البحث فى توافر الشروط التي يتطلبها القانون فى دعاوى وضع اليد، فهذا الحكم يكون صادراً فى أصل الحق لا فى دعوى وضع اليد، فلا يجوز الطعن فيه بطريق النقض عملاً بالمادة العاشرة من قانون إنشاء محكمة النقض .

الطعن رقم 0141 لسنة 16 مجموعة عمر 5ع صفحة رقم 521، بتاريخ 15-01-1948

فقرة رقم : 2

إنه لما كان القانون يوجب الحكم بإزالة المطل الذى تنطبق عليه المادة 39 من القانون المدني بلا نظر إلى الضرر، فإن عدم تحدث المحكمة فى حكمها بالإزالة عن إعتساف الجار فى طلب الإزالة لعدم إصابته بضرر من شأنه أن يستوجبها - ذلك لا يقدح فى حكمها، إذ هذا التحدث كان يكون له محل لو أن المحكمة كانت تملك النظر فى قيام الضرر أو عدم قيامه .

أحكام النقض في «المطلات المتقابلة»

الطعن رقم 0129 لسنة 13 مجموعة عمر 4ع صفحة رقم 430، بتاريخ 02-11-1944

فقرة رقم : 2

إذا كانت الفتحات مطلة مباشرة على ملك الجار عند الحد الفاصل بين العقارين فهي مطلات مقابلة لا منحرفة، لأن هذه هي التي لا تسمح بنظر ملك الجار إلا بالالتفات منها إلى اليمين أو إلى الشمال أو بالانحناء إلى الخارج. وإذن فلا شك أن لذلك الجار الحق فى سد تلك الفتحات .

أحكام النقض في «عدم جواز وجود مطل مقابل للجار»، الطعن رقم 0141 لسنة 16 مجموعة عمر 5ع صفحة رقم 521، بتاريخ 15-01-1948

فقرة رقم : 1

إن قول الشارع فى المادة 39 مدني: «لا يجوز للجار أن يكون له على جاره مطل مقابل الخ» معناه التحريم، والتحريم يوجب إزالة الفعل المحرم بلا نظر إلى كونه أحدث ضرراً بالفعل أو لم يحدث، فإنه مع التحريم يكون الضرر مفترضاً قانوناً .

جزاء عدم احترام قيد المسافة عند فتح مطل على ملك الجار: «للجار الذي يقع المطل على ملكه أن يلجأ إلى القضاء برفع دعوى إنكار ارتفاق الجار المطل على ملكه، وله أن يطلب من القضاء إلزام الجار بغلق هذا المطل أو بالتصريح له بغلقه من الخارج بإقامة جدار أصم على حدود ملكه على نفقة صاحب المطل، وقد يطلب من القاضي إلزام صاحب المطل بغرامة تهديديه إذا لم ينفذ قرار المحكمة بغلقه، وفي جميع الأحوال المطالبة بالتعويض إن كان له محل».

سكوت الجار بعد فتح المطل: «قد يكون سكوت الجار من قبيل التسامح كما لو كانت أرضه فضاء أو كما لو كانت بين الجارين قرابة أو كما لو كان هناك سور مرتفع يمنع المطل، في حالة التسامح يحتفظ الجار بحقه في إنكار حق المطل الارتفاقي وبحقه في المطالبة بغلقه أو بعدم الاعتداد به عند البناء في أرضه.

 أما لو انتفى التسامح واستمر المطل المخالف لقيد المسافة لمدة خمسة عشر عاماً، فإن صاحب المطل يكتسب حق ارتفاق بالمطل على عقار الجار فينتقل قيد المسافة من العقار الذي به المطل إلى العقار المملوك للجار، وانتقال القيد يعني أن الجار إذا بنى على الصامت أي دون مطل، فعليه أن يرجع عن حدود ملكه بحيث تكون المسافة بين جداره وبين المطل المواجه متراً وبينه وبين المطل المنحرف نصف متر، أما لو أراد الجار بدوره فتح مطل فعليه أن يضيف إلى المسافة السابقة متراً إن كان مطله مواجهاً ونصف متر إن كان مطله منحرفاً.

الضرر مفترض:

«المقرر في قضاء هذه المحكمة إن قول الشارع في المادة 390 من القانون المدني القديم المقابلة للمادة 819/1 من القانون المدني الحالي: «لا يجوز للجار أن يكون له على جاره مطل مواجه على مسافة تقل عن متر»، معناه التحريم، والتحريم يوجب إزالة الفعل المحرم بلا نظر إلى كونه أحدث ضرراً بالفعل أم لم يحدث فإنه مع التحريم يكون الضرر مفترضاً قانوناً». (الطعن رقم 1656 لسنة 52 قضائية – جلسة 6/4/1986.   

الحكم بسد المطلات: 

«المقرر أنه إذا كانت الفتحات مطلة مباشرة على ملك الجار عند الحد الفاصل بين العقارين فهي مطلات مقابلة لا منحرفة – لأن هذه هي التي لا تسمح بنظر ملك الجار إلا بالالتفات عنها إلى اليمين أو إلى الشمال أو بالانحناء إلى الخارج، وإذن فلا شك أن لذلك الجار الحق في سد تلك الفتحات. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على ما استخلصه من الثابت بالأوراق وبتقرير الخبير من أن الفتحات محل النزاع التي أجراها الطاعن بمنزله الملاصق لمنزل وارض الطاعنة تطل مباشرة على ملكها عند الحد الفاصل بين العقارين ودون ترك المسافات المقررة قانوناً، وإنها لذلك تعد مطلات مقابلة للمطعون ضدها وليست مواجهة للطريق العام، ومن ثم فإن الطاعن يكون بإقامته لها قد اعتدى على حق مشروع للمطعون ضدها وإذا أنها وقد أقامت على أرضها منزلاً وتركت جزءاً منها كممر خاص لها فإن من حقها إلزام جارها – الطاعن – بالقيود التي ترد على حق الملكية، وإذ كان الثابت فضلاً عن ذلك أن ترخيص البناء الصادر للطاعن قد منعه من فتح تلك المطلات فإن الحكم المطعون فيه إذ انتهى من كل ذلك إلى القضاء للمطعون ضدها بسد المطلات، فإنه يكون قد وافق صحيح القانون». (الطعن رقم 1839 لسنة 49 قضائية – جلسة 3/5/1983

اكتسابه بالتقادم: 

"حقوق الارتفاق ومنها حق المطل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – إنما يجوز اكتسابها بالتقادم إذا توافرت أركان وضع اليد المكسب للملكية المقررة بالمادة 76 من القانون المدني القديم والمادة 968 من القانون المدني الحالي، فإذا قضت المحكمة باكتساب حق الارتفاق بالمطل وجب عليها أن تبين في حكمها جميع العناصر الواقعية اللازمة لثبوته من وضع اليد ومظهره ومدته واستمراره طوال المدة المكسبة له حتى يتسنى لمحكمة النقض مراقبة صحة تطبيق القانون". الطعن رقم 2339 لسنة 54 قضائية – جلسة 30/10/1985.

الاختصاص القيمي: 

«متى كانت الدعوى قد أريد بها نفي حق ارتفاق يدعيه المدعى عليه فإنها تكون من الدعاوى المتعلقة بحق ارتفاق في معنى المادة 37/2 من قانون المرافعات ويتعين تقدير قيمتها طبقاً لنص هذه المادة باعتبار ربع قيمة العقار المقرر عليه الحقـ إذ يستوي في اعتبار الدعوى كذلك أن تكون قد رفعت بطلب ثبوت حق ارتفاق أو بطلب نفيه، ولا يغير من أتصاف الدعوى بالوصف المتقدم أن يكون مدعيها قد طلب فيها أيضاً غلق المحال التي فتحها المدعى عليه على الأرض المتنازع على تقرير حق الارتفاق عليها وإزالة المواسير التي مدها على هذه الأرض ذلك أن طلبه هذا يعتبر نتيجة مترتبة على طلبه الأصلي المتضمن نفي حق الارتفاق وبالتالي طلباً تابعاً له، وإذ كان هذا الطلب التبعي مما لا يقبل التقدير بحسب القواعد المنصوص عليها في قانون المرافعات فإنه لا يدخل في الحساب عند تقدير قيمة الدعوى وذلك عملاً بنص المادة 38/2 من القانون المذكور». (الطعن رقم 127 لسنة 29 قضائية – جلسة 28/11/1963 السنة 14 صـ 1125.  

المطل على أرض فضاء: 

«طلب سد المطلات غير القانونية هو حق لصاحب العقار المطل عليه ولو كان أرضاً فضاء، باعتبار أن فتح المطلات اعتداء على المالك يترتب على تركه اكتساب صاحبها حق ارتفاق بالمطل والتزام مالك العقار المرتفق به مراعاة المسافة القانونية بين المطل وما قد يقيمه من بناء». «الطعن رقم 699 لسنة 47 قضائية – جلسة 15/1/1981 السنة 32 صـ 207».

رفعها من أحد الملاك على الشيوع: «دعوى سد المطلات المفتوحة بغير حق على المال الشائع من قبيل الوسائل اللازمة لحفظه التي يملك كل شريك على الشيوع مباشرتها ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء، عملاً بنص المادة 830 من القانون المدني».

من دعوى نفي حق ارتفاق

خضوع المطلات لأحكام القانون المدني دون أحكام قانون التنظيم:

من المُقرر في قضاء النقض أنه: «لما كانت أحكام القانون رقم 106 لسنة 1976 ولائحته التنفيذية في شأن تنظيم وتوجيه أعمال البناء قد نظمت قيد المسافة بالنسبة للأفنية الخارجية والداخلية دون أن تتعرض لقيد المسافة بالنسبة للمطلات المواجهة للجار، والتي ما زالت تخضع لحكم المادة 819 من القانون المدني، وكان الحكم المطعون فيه بما له من سلطة تحصيل فهم الواقع في الدعوى قد خلص استنادا إلى تقرير الخبير المُنتدب والرسم الهندسي إلى أن ما أقامه المطعون ضده من فتحات في عقاره تُعد مطلات مواجهة قانونية مما تخضع لحكم المادة 819 من القانون المدني ولا ينطبق عليها أحكام القانون رقم 106 لسنة 1976 بشأن تنظيم وتوجيه أعمال البناء، وكان ذلك بأسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق وتكفي لحمله، فإنه يكون قد طبق صحيح القانون». (الطعن رقم 1483 لسنة 57 قضائية – جلسة 25/10/1989.

أحقية المدعي بإنكار حق الارتفاق:

حيث تنص المادة 819 من القانون المدني على أنه: «لا يجوز للجار أن يكون له على جاره مطل مواجه على مسافة تقل عن متر، وتُقاس من ظهر الحائط الذي فيه المطل، أو من حافة المشربة أو الخارجة».

فإذا وجب قيد المسافة، وكان المطل مستوفياً له، فإنه يُعد استعمالا لرخصة في حدودها القانونية، ولا يُعتبر المطل، مواجهاً كان أو مُنحرفاً، في هذه الحالة، حق ارتفاق على العقار المجاور، بل هو قيد من قيود الملكية لمصلحة العقار المجاور، فإذا أراد صاحب هذا العقار الأخير هو أيضاً البناء في ملكه، كان بالخيار بين أن يبني في حدود ملكه فيُقيم حائطاً على الخط الفاصل بين العقارين ولكنه في هذه الحالة لا يستطيع أن يفتح فيه مطلاً لأنه لا يكون في حدود المسافة القانونية، أو أن يبتعد عن الخط الفاصل بمسافة متر إذا أراد فتح مطل مواجه.

أما إذا كان المطل غير مستوف لقيد المسافة، بأن كان مفتوحاً على مسافة أقل من متر «إذا كان المطل مواجهاً»، كان لصاحب العقار المجاور أن يطلب سده. وإذا فرضنا أن المطل كان مواجهاً وكان مفتوحاً في حائط قائم على الخط الفاصل بين العقارين، كان لصاحب العقار المجاور أن يُقيم حائطاً في عقاره على نفس الخط الفاصل فيسد بذلك المطل المفتوح عليه، بشرط ألا يفتح هو بدوره مطلاً في الحائط الذي أقامه لأن هذا المطل لا يكون مستوفياً هو أيضاً لقيد المسافة.

وإذا بقي المطل غير المستوف لقيد المسافة مفتوحاً مدة سنة، واستوفى شروط دعوى منع التعرض أو دعوى وقف الأعمال الجديدة بأن كانت تلك الحيازة صحيحة خالية من العيوب وليست على سبيل التسامح، فإن صاحب المطل يستطيع أن يمنع الجار من التعرض له في المطل وذلك بدعوى منع التعرض، أو من إقامة حائط على حدود ملكه يسد المطل وذلك بدعوى وقف الأعمال الجديدة. وعلى الجار أن يرفع على صاحب المطل دعوى إنكار حق الارتفاق «action negatoire»، فيكون على صاحب المطل، وقد رُفِعَت عليه الدعوى الموضوعية، أن يُثبت أنه كسب حق ارتفاق المطل بسبب من أسباب كسب حقوق الارتفاق ومنها التقادم.  

ويوجد أيضاً، إلى جانب المنور والمطل «المواجه والمُنحرف»، ارتفاق الرؤية «servitude de prospect»، ويُعطي الحق للمالك في الإطلال على ملك جاره والنظر إلى مدى بعيد، بحيث لا يُسمح للجار بالبناء في حدود هذا المدى حتى لا يُعطل حق المالك في النظر، وهو حق يُكسب بما تُكسب به سائر حقوق الارتفاق.. «مع مُلاحظة أن مواد ونصوص القانون المدني المصري الحالي لا تُنظم أحكام ارتفاق الرؤية هذا».  

جواز التحرر من حق الارتفاق متى أصبحت منفعته غير مُتناسبة مع العبء المُترتب عليه:

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: «مفاد نص المادة 1019 من القانون المدني أن حق الاتفاق يجوز التحرر منه إذا فقد كُل منفعته للعقار المرتفق أو إذا أصبحت فائدته مُحدودة لا تتناسب البتة مع العبء الذي يُلقيه على العقار المُرتفق به، ففي هذه الحالة يجوز لمالك العقار المرتفق به أن يطلب التخلص من حق الارتفاق وتحرير عقاره منه ولو دون موافقة صاحب العقار المرتفق». (الطعن رقم 156 لسنة 90 قضائية – جلسة 21/10/1990.

ومن ثم، فإن حرمان الطالب من البناء على مساحة الأرض الفضاء المُخصصة له من الجمعية المُعلن إليها الخامسة بغرض بناء شاليه أو فيلا عليها لمُجرد حق ارتفاق مزعوم بالمطل أو الرؤية لا يتناسب البتة مع العبء المُترتب عليه «على فرض وجود هذا الارتفاق أصلاً» مما يُبيح للطالب –في حالة تحققه- أن يطلب من عدالة القضاء الحكم له بتحرير عقاره من هذا الارتفاق.

وعلى أسوأ الفروض، فإن إلزام الطالب بعد البناء في المساحة المُخصصة له من الجمعية المُعلن إليها الخامسة يُعد تعسفاً في استعمال الحق «على فرض وجود هذا الحق أصلاً» من جانب المُعلن إليهم من الأولى وحتى الرابع، إذ أن الأهداف التي يرمى المُعلن إليهم من الأولى حتى الرابع إلى تحقيقها قليلة الأهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الطالب من ضرر بسببها، بما يتوافر معه شروط التعسف في استعمال الحق طبقا للمادة الخامسة من القانون المدني.. لا سيما وأن المادة 807 من القانون المدني تنص على أنه: «على المالك ألا يغلو في استعمال حقه إلى حد يضُر بملك الجار.. وأنه ليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجِوار المألوفة التي لا يُمكن تجنبها».