للحفاظ على تحويشة العمر.. 8 نصائح فى عقود البيع أثناء التعامل مع "الكحول"

أحيانا نجد بعض تعاقدات البيوع - ولاسيما عند شراء وحدات عقارية -أن القائم بالتعاقد بالبيع شخص «يطلق عليه إسم كحول» وهو شخص يتم كتابة أوراق ملكية العقار بإسمه ولكن في الحقيقة نجد أن ملكية العقار باسم شخص آخر.

وأحيانا نجد البعض قد يضطر للتعامل مع هذا الوضع رغم خطورته حيث غالبا ما يكون المالك الحقيقي لديه من المستندات التي تثبت عدم ملكية هذا المدعو بالكحول للعقار فما هي وسائل الحماية للمشترى في هذه الحالة؟ :- 

اقرأ أيضا: لكل مالك ومستأجر.. دعوى الإخلاء لتكرار التأخر أو الامتناع عن سداد الأجرة

«صوت الأمة» تجيب فى التقرير التالي عن أهم البنود التي يتعين التمسك بها في عقود البيع حينما يكون الشراء ممن يطلق عليه اسم «الكحول» قد تحقق الحماية للمشترى-بحسب الخبير القانوني والمحامى خالد رجب.

1- تدوين بند يسمح بجعل المالك الفعلي كفيل «ضامن» والذى غالبا ما يكون لديه توكيل من المدعو بالكحول وهو غالبا ما يرفضه المالك الفعلي وفى حالة الرفض يتم:-

2- توقيع المالك الفعلي على العقد كشاهد وأهمية ذلك تكمن في أن توقيع المالك على العقد كشاهد يفسد أي تعاقدات – خفية- قد تكون بين المالك الحقيقي والكحول بموجبها يلغى سندات ملكية الكحول فتوقيع المالك الفعلي على العقد كشاهد يعد بمثابة إجازة للعقد وفى حالة الرفض يتم:-

3- الحصول على توكيل من المالك الفعلي بصفته وكيل عن الكحول يمكن به المشترى من التسجيل للوحدة والتعامل مع شركات المرافق وفى حالة الرفض يتم:-

4- الحصول على توقيع المالك الفعلي عن الكحول كوكيل مع استلام صورة من التوكيل موقعة من المالك أن الكحول على قيد الحياة أو الحصول على توقيع من المالك الفعلي بصحة توقيع الكحول وفى كافة الأحوال:- 

اقرأ أيضا: ملايين الملاك يترقبون.. هل يحسم البرلمان الجدل حول قانون الإيجار القديم؟

5- يجب تضمين العقد نص على تحميل الكحول التزامات أهمها «التسجيل و إدخال المرافق كهرباء ومياه – تركيب المصعد تشطيب واجهات العقار والسلم و غير ذلك».

6- اجعل الثمن على أقساط أو اجعل هناك مبلغ متبقي بحيث في حالة امتناع المالك عن تركيب المرافق أو المصعد أو كان العقار بدون ترخيص مما لا يمكن تسجيله فيحق لك حبس باقي الثمن ولا يستطيع الكحول طلب الفسخ إعمالا لمبدأ عدم التنفيذ «حق الحبس» ثم تقيم دعوى بالتصريح بإتمام الأعمال خصما من باقي الثمن.

7- يجب أن يحصل المشترى على صور من كافة سندات الملكية وتسلسلها موقعه من الكحول أو وكيله الذي يفترض أنه هو المالك الحقيقي- موقعه منه بما يفيد صحتها واستمرارها، وذلك تجنبا أن تكون أحد تلك العقود كان قد تم فسخها دون علم المشترى.

8- محاولة البحث عما إذا كان هناك قضايا مقامة ضد المدعو الكحول بفسخ عقود سند ملكيته فى البيع قبل التوقيع على العقد. 

اقرأ أيضا: مليونير مع إيقاف التنفيذ.. مصير ملاك المباني المؤجرة وفقا لقوانين الإيجار القديم

كيفية التعامل قضائيا مع عقود الكحول؟

نعلم جيدا-وفقا لـ«رجب»- أن سند ملكية الكحول الذي بموجبه يتم التعامل مع المشترين والجهات الحكومية غالبا ما يكون المالك الحقيقي لديه أوراق تثبت صورية هذا السند  «ورقة ضد».

فكيف يمكنك التمسك بهذا العقد سند ملكية الكحول وفقا لنص الفقرة الأولى من المادة 244 من القانون المدني أنه إذا أبرم عقد صوري، فلدائني المتعاقدين وللخلف الخاص متى كانوا حسنى النية، أن يتمسكوا بالعقد الصوري، فيجوز للخلف الخاص، ولدائني المتعاقدين ومنهم المشترى بعقد غير مسجل أن يتمسك – متى كان حسن النية وقت التعاقد - بالعقد الصوري المبرم بين مدينهما دون العقد الحقيقي وذلك حماية لحسن النية الذي لازم التصرف وهو الأمر الذي يقتضيه استقرار المعاملات .  

(الطعن رقم 8023 لسنة 74 جلسة 27/6/2006 س 57 ص 640)