حكم قضائى يرسخ لـ 6 مبادئ فى قضية الإيجار القديم.. تعرف عليها

أصدرت الدائرة "الثالثة – مساكن كلى" – بمحكمة شرق الإسكندرية الابتدائية – حكماَ، بامتداد عقد الإيجار لجيل الأبناء وجيل أسرة الأبناء، ورفض الدعوى الفرعية بانتهاء عقد الإيجار، رسخت فيه لـ 6 مبادئ قضائية بشأن "امتداد عقد الايجار".  

6 مبادئ قضائية في حكم واحد  

محكمة شرق الإسكندرية قضت بالامتداد بدون تحقيق، وبدون إحالة لمصلحة الخبراء، مكتفية ببيان تدرج إقامة ووثيقة زواج الابن، وأشارت في حكمها إلى عدة مبادئ هامة في قوانين إيجار الأماكن كالتالي:

1-عقد إيجار المسكن ذو طابع عائلي يضم فيه المستأجر أفراد أسرته ليساكنوا فيه.

2- المقرر شرعا على الوالد سكنى الصغير، وصغر سن الابن قرينة على الإقامة مع والده المستأجر قبل الوفاة أو الترك.

3- الابنة التي امتد إليها عقد الإيجار من والدها المستأجر الأصلي، مجرد زواجها لا يعد تركا للسكن.

4- الإقامة في المسكن بعد امتداد عقد الإيجار حق للمستفيد وليس واجباً عليه.

5- قصر امتداد عقد الإيجار لجيل واحد على الوقائع اللاحقة لتاريخ 14 نوفمبر 2002 تاريخ نشر حكم الدستورية العليا في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية، دون الوقائع السابقة عليه حيث يمتد الإيجار قبل هذا التاريخ لجيلين.

6- اعتبار الابن مستأجرا أصليا لوفاة والده قبل حكم الدستورية العليا ويحق لأسرته الاستفادة من ميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار.

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 1852 لسنة 2020 مساكلى كلى شرق الأسكندرية – لصالح المحامى مختار عادل، برئاسة المستشار طه أبو جاعور، وعضوية المستشارين محمد سليمان، ومحمود الحسينى، وأمانة سر راشد محمد راشد.

الوقائع.. نزاع قضائى بشأن امتداد عقد ايجار الشقة

تخلص وقائع الدعوى في أن المدعيان أقاماها بموجب صحيفة موقعة من محام أودعت قلم كتاب المحكمة 21 يونيو 2020 وأعلنت قانوناَ طلبا في ختامها الحكم قبل المدعى عليهم بأحقيتهما في الامتداد القانوني لعقد الايجار المؤرخ 1 أكتوبر 1973، وموضوعه عين التداعى – المشار إليها في عقد الايجار – والزامهم بتحرير عقد ايجار جديد للمدعيين بذات شروط وأحكام العقد سند الدعوى.

وذلك على سند من القول – أنه بموجب عقد ايجار مؤرخ 1 يناير 1973 استأجرا مورث المدعيان من مورث المدعى عليهم الشقة السكنية سالفة البيان، لقاء أجرة شهرية مقدارها 250 قرشا، وقد توفى مورث المدعيان بتاريخ 14 ديسمبر 1992 وترك المدعيان – الذى لم يتجاوز عمر كبيرهما آنذاك التاسعة عشر عاما، وتوفيت أرملة المستأجر الأصلي هي الأخرى بتاريخ 7 سبتمبر 2019، الأمر الذى حدا بالمدعيين لرفع دعواهما بغية القضاء لهما بطلباتهما.  

المدعيان يقدمان المستندات للمحكمة  

وقدما سندا لدعواهما حافظة مستندات طويت على: "1-صورة ضوئية من عقد الايجار المؤرخ 1 أكتوبر 1973، 2-صورة ضوئية من قيد وفاة المستأجر الأصلي مورث المدعيان ثابت بها وفاته بتاريخ 14 ديسمبر 1992، 3-صورة ضوئية من قيد وفاة المرحومة (أمال. أ) بها وفاتها بتاريخ 15 مايو 2019"، وبجلسة 16 مارس 2021 وجه وكيل المدعى عليهم – سالفى الذكر – دعوى فرعية بطلب اخلاء المدعيان من العين محل التداعي وتسليمها للمدعيان لانتهاء العلاقة الايجارية لعدم توافر شروط الامتداد القانوني للمدعيين وسبق زواجهما ومغادرتهما للعين محل النزاع.

وبجلسة 4 مايو 2021 قدم المدعيان حافظة مستندات طويت على تدرج محل إقامة للمدعين، ووثائق زواجهما، وقدم وكيل المدعى عليهم – سالفى الذكر – دعوى فرعية أفرغوا فيها طلباتهم، تأسيساَ على وفاة المستأجر الأصلى، وترك أرملته "أمال. أ"، ونجليه المدعيان أصلياَ إلى أن تزوج كلا منهما واستقلاَ بوحدات خاصة بهما، وقد توفت أرملة المستأجر الأصلى، والتي كانت تقيم بعين النزاع بمفردها حتى وفاة دون أقامة المدعيان أصلياَ، وقدموا حافظة مستندات طالعتها المحكمة، وآلمت بها.

موضوع الدعوتين الفرعية والأصلية    

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن شكل الدعوى الفرعية المقامة من المدعى عليه الثاني والثالث والرابع، فلما كان المذكورون قد أقاموها بموجب طلب شفاهي في مواجهة الحاضر عن المدعى، وأثبت بمحضر جلسة 16 مارس 2021، ثم أفرغوها كتابة بموجب صحيفة أعلنت قانوناَ، وكانت الطلبات فيها مما تندرج في نص المادة 125 مرافعات، الأمر الذي تكون معه الدعوى الفرعية قد استوفت شروطها الشكلية، وتقضى بقبولها شكلاَ. 

أما عن موضوع الدعويين الأصلية والفرعية – فلما كان المقرر بنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 مع عدم الإخلال بحكم المادة "8" من هذا القانون، لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك، وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد.

وبحسب "المحكمة" في حيثيات الحكم – فقد نصت المادة 18 من قانون رقم 119 لسنة 1952 بشأن أحكام الولاية على المال على أنه: "تنتهى الولاية ببلوغ القاصر إحدى وعشرون سنة ما لم تحكم المحكمة قبل بلوغه هذه السن باستمرار الولاية عليه"، ويبين من نص الفقرة الأولى من المادة 29 أنه يشترط لامتداد الايجار – في ضوء أحكام المحكمة الدستورية – توافر عدة شروط تتحصل في: 

1-وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.

2- أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج والأولاد والوالدين.

3-إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك. 

ووفقا لـ"المحكمة" – وقد قضت المحكمة الدستورية في القضية رقم 70 لسنة 81 قضائية – جلسة 3 نوفمبر 2002 بالتالى:

أولاَ: بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة "29" من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما لم يتضمنه النص على انتهاء عقد الايجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين، بانتهاء إقامة أخرهم بها، سواء بالوفاة أو الترك.

ثانياَ: بتحديد اليوم التالي لنشر هذا الحكم تاريخاَ لأعمال آثره، وقد حدد الحكم اليوم التالي لنشره تاريخاَ لإعمال أثره – ومعنى ذلك أن الحكم سيطبق بأثر مباشر فهذا الحكم لا يسرى على المستقبل فقط فإذا كان المستأجر الأصلي قد توفى قبل صدور حكم الدستورية، وامتد العقد إلى أحد أولاده المقيمون معه إقامة مستقرة فإن هذا الابن يعد مستأجراَ أصلياَ يستمد حقه من القانون بنص الفقرة الثالثة من المادة 29 التي كانت قائمة وقت امتداد العقد إلى هذا الابن، فإذا تزوج هذا الابن وأنجب أولاداَ فإن العقد يمتد بعد وفاته أو تركه العين المؤجرة إلى الزوجة وأولاده بالشروط التي قررتها المادة 29/1. 

وإذ كان الثابت من الأوراق – أن الطاعن قد دلل على أن أباه هو المستأجر الأصلي لعين النزاع وقت أن كان سن الطاعن 6 سنوات، والأصل أن تكون إقامة الصغير مع أبيه في هذا الوقت، وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دليلاَ على تعبير الطاعن عن نية التخلي عن العين بعد ثبوت إقامته فيها مع أبيه، وإنما ساقوا زعماَ أخر حاصله – أن شقيق الطاعن هو المستأجر الأصلي وأنه توفي فيها قبل سنة من تاريخ رفع الدعوى، وهو ما دلل الطاعن على عدم صحته، كما دلل ببطاقته الشخصية ووثيقة زواجه وجواز سفره ورخصة قيادته وشهادة ميلاد ابنته على بقائه في العين قبل وفاة أبيه وبعدها إصراره على اتخاذها موطناَ، فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه على أنه لم يقدم دليلاَ على إقامته وقت الوفاة، إذ أن بيانات الأوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء على ما أدلى هو به من بيانات وأن معظمها لاحق على تاريخ وفاة أبيه فإنه يكون معيباَ بالفساد في الاستدلال.