قانون التصالح في مخالفات البناء.. أهم 100 سؤال وجواب

 

ـ الأبنية على أملاك الدولة تشتمل على مخالفتين وتتطلب تقنين وضع الأرض أولا ثم التصالح على البناء لاحقا

ـ 23 محافظة تخفض نسب التصالح على مخالفات البناء بين 10 و55 % حسب المناطق مع إعلان تسهيلات والاتفاق مع البنوك لتمويل المواطنين
 

ـ تعديلات قانون التصالح الصادرة برقم 1 لسنة 2020 تكتفى بتقرير مهندس عادى وتسمح بتقسيط قيمة التصالح على 3 سنوات

ـ التصالح ليس قانون جباية كما يُشيع البعض بدليل أنه وضع حدا أدنى زهيدا لسعر المتر وحدا أقصى لا يمكن تجاوزه مهما كانت طبيعة المنطقة
 

ـ لم تُنفذ أية إزالة حتى الآن لعقار بسبب مخالفات البناء ولا يستهدف القانون هذا الأمر إطلاقا 

ـ الحالات المخالفة فى المدن والمناطق المخططة وفق أحوزة عمرانية وخطوط تنظيم تخضع للتصالح.. والعقارات المبنية فى القرى قبل هذا التاريخ فلا يشملها القانون
 

ـ القانون يستهدف تصحيح الخطأ وتقنين الأوضاع وتوفير موارد لمعالجة مشكلات الضغط على المرافق

ـ تُقدم طلبات التصالح إلى الجهات الإدارية المختصة حسب موقع المخالفة وذلك بالوحدات المحلية والمراكز التكنولوجية بالمحافظات
 

ـ كل عقار أو وحدة متصالحة ستحصل على شهادة سلامة أو شهادة ميلاد تكون كرقم قومى للعقار يمنحه وضعية قانونية

ـ بسبب قيود قانون البناء الموحد ومشكلاته تضخمت مشكلة المخالفات ووفق الأرقام الرسمية وصل العدد إلى مليونين و800 ألف مبنى مخالف
 

ـ جدية التصالح محددة بـ25 % من القيمة الإجمالية وذلك بحد أقصى 5 آلاف للقرى و20 للمدن فى مخالفات الرسوم و10 للقرى و40 للمدن فى التعدى على الردود 

ـ تتولى اللجان الفنية وسلطات المحافظات وأجهزة المدن إصدار قوائم تقديرية بالأسعار حسب المناطق والمستوى العمرانى والحضارى وتوافر الخدمات
 

جدل مُحتدم وتساؤلات لم تنقطع، أثارها قانون التصالح على بعض مخالفات البناء الصادر برقم 17 لسنة 2019، وتعديلاته بالقانون رقم 1 لسنة 2020، واللائحتان التنفيذيتان اللتان أصدرهما رئيس مجلس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولى بهذا الشأن، والحقيقة أن الأزمة لم تكن فى القانون الأول، ولا فى التعديلات، ولا المواد التنفيذية، وإنما فى غياب الاهتمام بالقانون من جانب الرأى العام، والقصور فى شرح مواده والحوار بشأنها، وهو الأمر الذى تسبب فى حالة من الارتباك والقلق مع بدء سريانه، رغم أنه فى واقع الأمر يُمثّل فرصة إيجابية مهمة لضبط كثير من أوضاع الثروة العقارية، ورفع قيمة المبانى والوحدات المملوكة للمواطنين، وإرساء ركائز مستقرة لتصحيح الأخطاء الموروثة وبدء التخطيط للمستقبل بشكل أكثر وعيا وانضباطا.

 

ربما من قبيل التبسيط أن نتناول فوضى البناء خلال السنوات الطويلة الماضية، وأوضاع الثروة العقارية والأحوزة العمرانية بالمدن والقرى، بعيدا عن حالة ارتباك وتضارب قانونية شديدة التعقيد، وسوء إدارة تنفيذية وسياسية للملف من الأنظمة والحكومات السابقة، وحالة فساد متضخمة استشرت فى أوصال المحليات حتى طبعت بصمتها على منظومة البناء وإصدار التراخيص والرقابة والتفتيش على المخالفات، لتمضى السنوات وسط بركة من التجاوزات، واختراق كل الأطر التنظيمية والإنشائية السليمة، وهو الأمر الذى مثّل قانون التصالح بداية جادة للتعامل معه، ليس لأنه يُقنن أوضاعا موروثة بعد ما يتأكد من موافقتها للاشتراطات السليمة، وإنما لأنه يحاول تجاوز ميراث الماضى والتحرك باتجاه المستقبل، ووضع مسار جديد أكثر انضباطا وحداثة لتجديد وجه مصر.

 

منذ أصدر الدكتور مصطفى مدبولى قراره رقم 1631 لسنة 2019 باللائحة التنفيذية لقانون التصالح فى مخالفات البناء، مرورا بظهور بعض المشكلات والمعوقات الإجرائية والتنفيذية خلال تطبيق القانون اعتبارا من منتصف العام الماضى، وصولا إلى تعديل القانون وإصدار رئيس الوزراء لائحة تنفيذية جديدة بالقرار رقم 800 لسنة 2020، لم يهتم أى من المخاطبين بالقانون أو المعنيين بملف مخالفات البناء أو التعدى على أراضى الدولة وخطوط التنظيم، بالسؤال أو البحث أو التطلع للمعرفة، ولم تهتم المحافظات والمحليات بالشرح والإيضاح، وهكذا جاءت حالة الصدمة والمفاجأة مع بدء التطبيق، وانطلاقا من تلك النقطة وحاجتنا جميعا للمعرفة والاطلاع على القانون بكل تفاصيله، وعلى أوضاع البناء فى الماضى والقوانين المنظمة لها، وحجم المخاطر التى كانت تهدد مصر بسبب الفوضى السابقة، والإجراءات الحالية والمستقبلية لضبط الأوضاع وتنظيم قطاع العقارات، اقتربنا من الملف والقانون وتعديلاته ولائحته التنفيذية، وناقشنا كل محاوره وتفاصيله فى هذا الملف، عبر 100 سؤال وجواب شاملة.

1 - ما هو قانون التصالح فى مخالفات البناء؟
هو القانون رقم 17 لسنة 2019، المعدل بالقانون رقم 1 لسنة 2020، ويستهدف التصالح على مخالفات قانون البناء الموحد وتقنين أوضاع المخالفات السابقة عليه، لضبط أوضاع البناء فى مصر، وإعادة تنظيم الخريطة العمرانية، والعمل على تطوير منظومة المرافق والخدمات.

 

2 - ولماذا جرى تعديل القانون رغم أنه جديد؟
مع بدء تطبيق القانون 17 لسنة 2019 ظهرت بعض المشكلات، سواء فيما يخص آليات التقديم والمستندات المطلوبة وأنظمة السداد، أو مغالاة المكاتب الاستشارية فى رسوم تقرير السلامة، أو استثناء المخالفات السابقة على قانون البناء الموحد، لذا جاءت التعديلات للتيسير على المواطنين، فضبطت الإجراءات، واكتفت بتقرير مهندس عادى، وخفضت قيم الرسوم، وسمحت بتقسيط الغرامة على 3 سنوات، وفتحت الباب لكل العقارات للاستفادة من التصالح.

 3 - وما هى أهم المزايا المنصوص عليها فى التعديلات الجديدة؟
تعديلات قانون التصالح سمحت بتمديد فترة العمل بالقانون، وضبط الإجراءات الإدارية وآليات التقييم بما يضمن عدم المغالاة فى قيمة المخالفة، وإجبار جهات الإدارة على تسلم كل الطلبات على أن يكون الفصل فيها من شأن اللجان المختصة فقط، إضافة إلى التعامل مع المخالفات وفق نوعياتها وطبيعة المناطق وقيمتها السوقية، بمراعاة البُعد الاجتماعى وبتطبيق عادل للضوابط والاشتراطات.

4 - هل صحيح ما يُقال أن القانون سيزيل المبانى المخالفة؟
قانون التصالح لا يستهدف هدم العقارات، بل على العكس، يمثل خطوة متقدمة باتجاه إنقاذ ملايين المبانى من سيف قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008، الذى كان ينص على الإزالة أو مصادرة الوحدة، بينما يفتح القانون الجديد باب التصالح وتقنين الوضع، ولا يتضمن إجراءات بشأن المصادرة أو عقوبات بالحبس على المخالفين.

5 - ما الغرض من القانون بعيدا عن مسألة تقنين الأوضاع؟
لا يُمكن إغفال أهمية تقنين وضع العقار فى إكسابه وجودا قانونيا وصلاحية للتداول وأن يكون أصلا ماليا يُمكن استثماره والشراكة فيه والاقتراض بضمانه، والحقيقة أن هدف القانون تنموى، وتطبيقه يرفع كفاءة الخدمات وقيمة الثروة العقارية، ويضبط الأوضاع الخاطئة ويُرسى ركيزة جيدة للتخطيط للمستقبل، وإصلاح مشكلات البناء، فضلا عن الوصول لمظهر عمرانى حضارى مستقر، وتحقيق مصلحة المواطنين فى امتلاك مجتمع منظم ومكتمل الخدمات.

6 - هل وضعت الدولة القانون لتوفير موارد مالية من جيوب المواطنين؟
التصالح ليس قانون جباية كما يُشيع البعض، بدليل أنه وضع حدا أدنى زهيدا لسعر المتر، وحدا أقصى لا يمكن تجاوزه مهما كانت طبيعة المنطقة، والفكرة فى الغرامات المالية أن تُعزز الإنفاق على الخدمات والمرافق فى مناطق التوسع العشوائى غير المخطط، بعد ما تسببت المخالفات فى الضغط على شبكات المرافق لدرجة تحتاج لمزيد من المشروعات والتوسعات.

7 - ولماذا تحصل وزارة المالية على تلك الأموال إذا لم يكن قانون جباية؟
حصيلة التصالح لن تذهب لتمويل أبواب الموازنة العامة أو العجز السنوى فيها، وإنما تُحوّل إلى حساب خاص بالخزانة العامة لتجميعها وإعادة توزيعها، على أن تُنفق حصيلة كل محافظة داخل المحافظة نفسها، لتنمية المرافق والخدمات وتعزيز البنية التحتية، ومنها 25 % لصندوق الإسكان الاجتماعى والتنمية، و39 % للبنية التحتية والمياه والصرف.

8 - ما تفسير حالات إزالة المخالفات المنفذة خلال الفترة الماضية؟
لم تُنفذ أية إزالة حتى الآن لعقار بسبب مخالفات البناء، ولا يستهدف قانون التصالح هذا الأمر إطلاقا، وإنما تنحصر حالات الإزالة فى أراضى العدوان على المرافق العامة والطرق وخطوط السكك الحديدية أو التعدى على أملاك الدولة وأراضى طرح النهر، أما أى عقار على أرض مملوكة ملكية شخصية فيندرج ضمن قانون التصالح ولا يواجه خطر الإزالة.

9 - هل طالت أعمال الإزالة عقارات مخالفة أو مبنية على أرض زراعية؟
التعامل بالإزالة مع نوعية المخالفات المتعدية على أملاك الدولة أو المرافق العامة لا يخص طبيعة مخالفة البناء بالتحديد، وإنما هو تعامل قانونى مع وضع لا سند له من ملكية أو حق، وإنهاء للعدوان على الملكية العامة، وتصحيح لوضع ينطوى على سرقة واغتصاب غير قانونيين.

10 - لماذا تسمح الدولة بالإزالة وتشريد المواطنين؟
حتى الآن لم تُنفذ حالة إزالة واحدة لعقار مأهول بالسكان، حتى فى تعديات الأراضى واغتصاب أملاك الدولة، وإنما أغلب تلك النوعية من المخالفات غير مُستخدمة، وهى إنشاءات ذات طبيعة استثمارية نفذها أصحابها لوضع اليد وحجز الموقع والتربح من إعادة البيع أو الاستخدام فى أنشطة أخرى، وليس للسكن الشخصى.

11 - هل يعنى هذا أن العقارات المبنية على أراضى وضع اليد لن تُقنن؟
قانون التصالح لا ينص على هذا، ولائحته التنفيذية لم تستثن تلك المبانى، لكن وضع اليد والتعديات على أراضى الدولة تشتمل على مخالفتين منفصلتين، وتتطلب تقديم طلب التصالح، ثم تقنين وضع الأرض نفسها مع الجهة التابعة لها، قبل التمتع بفرصة التصالح وإكساب العقار صيغة قانونية.

12 - هل يشمل قانون التصالح كل المبانى الجديدة منذ ما قبل 2008؟
كل العقارات المخالفة يُمكنها الاستفادة من القانون، والتعديل الصادر برقم 1 لسنة 2020 كان غرضه فتح الباب للمخالفات السابقة على قانون البناء الموحد، لكن المخاطبين بالقانون هم فقط من لديهم مخالفة مسجلة أو دعوى قضائية بشأن المخالفة، أو وصلتهم مخاطبات من الأحياء والجهات المعنية بالمخالفة.

13 - وماذا عن العقارات المبنية قبل 2008؟
الحالات المخالفة فى المدن والمناطق المخططة وفق أحوزة عمرانية وخطوط تنظيم تخضع للتصالح، أما العقارات المبنية فى القرى قبل هذا التاريخ فلا يشملها القانون، لأنه قبل صدور قانون البناء الموحد لم يكن يُشترط الحصول على ترخيص للبناء فى القرى والمناطق الريفية.

14 - هل تهرب الدولة من مشكلات التخطيط بتحميل المسؤولية للمواطنين؟
الدولة لا تتهرب من مسؤوليتها، وأقرت بأن جانبا من المشكلة سببه سوء الإدارة وفساد المحليات طوال العقود الماضية، لكن لا يجب التوقف عند الماضى بدلا من البحث عن حلول، خاصة أن أغلب القرى والمناطق أصبحت متخمة بالسكان، وغير قادرة على إعالة قاطنيها وتوفير المسكن وفرص العمل الملائمة لهم.

15 - ولماذا لا تتوسع الدولة وتمد الحيز العمرانى بدلا من ضغط المواطنين؟
التمدد العمرانى لا يتوقف بالفعل، سواء من خلال إعادة تخطيط الحيز العمرانى بالمناطق القديمة، أو إطلاق مشروعات عديدة للإسكان الاجتماعى وتنفيذ مدن جديدة فى كل المحافظات، وحسب الأرقام الرسمية فقد أضافت الدولة 160 ألف فدان للحيز العمرانى بين 2008 و2018، تستوعب 24 مليون نسمة بكثافة 50 فردا للفدان.

16 - كيف زاد الحيز العمرانى وما زالت المشكلة قائمة ولا توجد أرض للبناء؟
الحقيقة أن المشكلة لا تخص ضيق الحيز العمرانى ولا ندرة الأراضى، ولكن تخص الثقافة والممارسات، وعلى سبيل المثال فإن مناطق البناء بالقرى تشهد مضاربات على الأسعار، وبدلا من أن يبيع المواطن قطعة أرض زراعية ليشترى مساحة صالحة للبناء، يقرر إقامة منزله على أرضه غيرة من جاره أو رفضا لاستفادته من السعر.

17 - هل هذه تهمة جديدة لتحميل المواطن المسؤولية؟
الأمر ليس تبادلا للاتهامات، فالمسؤولية جماعية مشتركة، وإلى جانب ميراث سوء الإدارة الطويل منذ الثمانينيات فإن ممارساتنا كأفراد لم تكن بعيدة عن المشكلة، ومثالا، لدينا نحو 11 مليون وحدة سكنية غير مأهولة حسب بيانات الجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء، وبينما يغلقها أصحابها بدون مبرر، لا يجد آخرون مسكنا مناسبا.

18 - وماذا تفعل الحكومة للتعامل مع هذه الأزمات؟
الدولة تتحرك على كل المستويات، فمن جانب تعمل على تقنين أوضاع المخالفات لضبط الأوضاع وزيادة قيمة الثروة العقارية وتسهيل تداولها بالبيع والشراء، وتخطط لزيادة النسبة المأهولة من 7 إلى 12 % من مساحة مصر، وتتوسع فى المدن الجديدة ومشروعات الظهير الصحراوى، لكن يتطلب الأمر وقفة جادة مع البناء على الأرض الزراعية لوقف نزيف الإنتاج الزراعى والوصول إلى الأمن الغذائى لـ100 مليون مواطن.

19 - إذا كان الملف قديما وموروثا فلماذا تتعجل الحكومة إنهاءه بسرعة؟
المسار الزمنى للتصالح لا يخص الحكومة، وإنما يرتبط بالنص القانونى الذى حدد 6 أشهر من تاريخ إصدار اللائحة التنفيذية للقانون 17 لسنة 2019، كانت تنتهى فى يناير الماضى، ومع صدور القانون 1 لسنة 2020 ثم لائحته التنفيذية خلال مارس، تجددت المدة حتى نهاية سبتمبر الجارى، وهى مهلة قانونية لا يمكن تجاوزها.

20 - وما المطلوب من المواطن مع ضيق الوقت ومحدودية المهلة؟
رغم وضوح النص القانونى إلا أن هناك حلولا إجرائية، وهو ما أعلنه رئيس الوزراء الأسبوع الماضى بأنه يمكن التقدم بطلب التصالح بأقل قدر من الأوراق، للحصول على النموذج 3 لتأمين الوضع القانونى للعقار ووقف أية إجراءات متخذة ضده، ثم التمتع بمهلة إضافية لاستكمال الأوراق وباقى إجراءات التصالح.

21 - لماذا يركز القانون الجديد على الفقراء أكثر من الأغنياء؟
قانون التصالح لا يستهدف فئة بعينها، وإنما يتعامل مع مخالفات البناء على امتداد مصر، مع مراعاة البُعد الاجتماعى وفروق القيمة والقدرات الاقتصادية للمواطنين، وقد شهدت الفترات الماضية سداد بعض المستثمرين أو المواطنين بالمحافظات والمناطق مرتفعة القيمة مقدمات تصالح بملايين الجنيهات، ومنها وقائع بالإسكندرية والقاهرة تراوحت بين 100 و200 مليون جنيه، وصاحب شركة بكفر الشيخ سدد 33 مليونا على سبيل الجدية.

22 - أليست أغلب المخالفات تخص بيوت ومبانى الفقراء ومحدودى الدخل؟
لا تُوجد أرقام تفصيلية حاسمة، لكن وفق تقديرات الجهات الرسمية فإن أغلب المخالفات تُخص تراخيص العقارات والمحلات والجراجات وتغيير النشاط، والأسوار وغيرها، والنسبة الأكبر من الرسوم والغرامات والحصيلة المتحققة حتى الآن من شركات أو مستثمرين أو مواطنين مقتدرين لديهم مخالفات متعددة أو متسعة المساحة والقيمة.

23 - لماذا وضعت الحكومة شروطا صعبة مثل تقرير المكتب الاستشارى؟
الحكومة لم تحدد آليات استكمال مستندات التصالح، والأمر جاء ضمن نصوص قانون التصالح رقم 17 لسنة 2019 الذى اشترط إرفاق تقرير سلامة إنشائية للعقار من مكتب استشارى، ومع صعوبة الأمر ومغالاة المكاتب تحرك البرلمان للتخفيف بالقانون 1 لسنة 2020، عبر النص على أن تكون الشهادة من خلال مهندس نقابى عادى، وبدون اشتراط اعتماد مكتب استشارى أو تصديق نقابة المهندسين.

24 - وكم سيتحمل المواطن الفقير مقابل مخالفة البناء؟
لأن القانون لا يستهدف الجباية بالفعل، وإنما تصحيح الخطأ وتقنين الأوضاع وتوفير موارد لمعالجة مشكلات الضغط على المرافق، فقد حدد قيمة الغرامة بدءا من 50 جنيها وحتى 2000 جنيه للمتر بحد أقصى، ما يعنى أن وحدة مساحتها 100 متر لن تزيد قيمة التصالح عليها على 5 آلاف جنيه بالقرى، و200 ألف جنيه فى أرقى المناطق وأكثرها رفاهية.

25 - لماذا لم تعلن الدولة تسهيلات للمواطنين حتى يبادروا بالتصالح؟
الحكومة أعلنت تيسيرات عديدة خلال الفترة الأخيرة، أبرزها ما جاء على لسان رئيس الوزراء قبل أيام بشأن إعادة دراسة الأسعار وتقييم الغرامات، وقبول الطلبات بأقل قدر من المستندات، ومنح المتقدمين النموذج 3 لوقف كل الإجراءات فورا، وتمديد مهلة استكمال الأوراق شهرين إضافيين.

26 - وهل تشمل هذه التسهيلات تخفيض الأعباء المالية؟
بالفعل، خفضت المحافظات نسب التصالح بين 10 و55 % حسب بعض المناطق، فالقاهرة مثلا حددت 20 % تخفيضا تزيد إلى 40 % بالمنطقة الشرقية، و20 % بالسويس والدقهلية والمنوفية و25 % بالمنيا والإسكندرية والإسماعيلية والشرقية وأسوان ومطروح وجنوب سيناء و30 % بالأقصر وبورسعيد و35 % بالفيوم و40 % بكفر الشيخ وسوهاج والبحر الأحمر و50 % بالوادى الجديد ودمياط.

27 - أليست المهلة المتبقية قليلة ولا تستوعب كل راغبى التقدم للتصالح؟
اتخذت كل المحافظات إجراءات تنفيذية للتيسير على المواطنين، أبرزها زيادة أعداد منافذ التقدم ومراكز الخدمات التكنولوجية، وإلغاء إجازات العاملين، ومد العمل حتى التاسعة مساء، وإعداد تقرير أسبوعى بالمنجز، وتشكيل لجان برئاسة نواب المحافظين لمتابعة الملف، إضافة إلى الحلقات النقاشية وفعاليات الإرشاد والتوعية فى كل المناطق.

28 - ما آخر موعد للمخالفات التى يمكن التصالح عليها؟
يشمل قانون التصالح كل المخالفات حتى تاريخ آخر تصوير جوى فى 22 يوليو 2017، بما فيها الأبنية السكنية غير المرخصة أو المخالفة للترخيص، والمحلات، وتغيير النشاط، مع إمكانية التصالح على المبانى المتعدية على خطوط التنظيم أو أملاك الدولة حال الاتفاق وتقنين الوضع مع الجهة صاحبة الولاية.

29 - ما هو النموذج 3 وماذا يعنى الحصول عليه؟
نموذج 3 عبارة عن شهادة يحصل عليها راغب التصالح وفق نص المادة الثالثة من القانون 17 لسنة 2019، تتضمن بيانات المواطن والعقار ومساحته، وتُمثل إقرارا من الوحدة المحلية أو الجهة الإدارية ببدء إجراءات التصالح على المخالفات، مع ذكر المستندات المقدمة من المواطن وتاريخ ارتكاب المخالفة ونسخة من الرسوم المرفقة بالترخيص.

30 - وهل يمثل الحصول على «نموذج 3» ميزة مهمة للمواطن أو العقار المخالف؟
هذه الشهادة بمثابة تأكيد من الجهة الإدارية بقبول طلب التصالح إجرائيا، واتخاذ المسار القانونى والإدارى لعرضه على اللجنة المختصة، ويتيح هذا النموذج الوقف الفورى لكل الدعاوى المتعلقة بالمخالفة قضائيا، ووقف تنفيذ الأحكام والقرارات والإجراءات الصادرة بشأن المخالفة لحين البت فى طلب التصالح.

31 - أين يمكن تقديم طلبات التصالح على مخالفات البناء؟
تُقدم طلبات التصالح إلى الجهات الإدارية المختصة حسب موقع المخالفة، وذلك بالوحدات المحلية والمراكز التكنولوجية بالمحافظات، أو فى مقر جهاز المدينة بالنسبة لمخالفات المدن الجديدة، أو الهيئة العامة للتنمية السياحية فى مخالفات مناطق ومشروعات الاستثمار السياحى، والهيئة العامة للتنمية الصناعية فى مخالفات المدن والمناطق الصناعية.

32 - ما نوعية المخالفات المشمولة بالتصالح فى القانون؟
تتنوع مخالفات البناء وفق طبيعة التجاوز من جانب صاحب العقار، لكن أبرزها البناء بدون ترخيص، أو مخالفة بنود الترخيص فيما لا يُؤثر على السلامة الإنشائية، وتغيير الاستخدام من سكنى إلى تجارى أو غير ذلك، وعدم مطابقة اشتراطات التخطيط السارية، ومخالفة الرسوم المعمارية والإنشائية، وتعلية أدوار مخالفة، وأغلب تلك الحالات يجوز التصالح عليها ما لم تؤثر على سلامة العقار أو تنتهك ضوابط قوانين الطيران وغيرها.

33 - ما القيمة المضافة للعقار نفسه عقب إنهاء إجراءات التصالح؟
كل عقار أو وحدة متصالحة ستحصل على شهادة سلامة، أو شهادة ميلاد، تكون بمثابة رقم قومى للعقار يمنحه وضعية قانونية ووجودا سليما، ليستطيع المالك تسجيله فى الشهر العقارى، والتعامل عليه بالبيع، وتوصيل المرافق والخدمات رسميا، وبالتبعية تزيد قيمة العقار وترتفع معدلات الأمان والاستقرار بالنسبة لقاطنيه.

34 - ما وجه الحاجة لقانون التصالح على بعض مخالفات البناء؟
ملف البناء كان واحدا من أكثر ملفات مصر تعقيدا، بسبب تعدد القوانين وتشابك الجهات المسؤولة، لذا جاء قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 لتجاوز تعقيدات القانون 106 لسنة 1976 لتنظيم أعمال البناء، والقانون 78 لسنة 1974 للمصاعد الكهربائية، وقانون التخطيط العمرانى رقم 3 لسنة 1982، وقانون تنظيم العلاقة بين المالك والمُستأجر رقم 49 لسنة 1977 وقانون تأجير وبيع الأماكن رقم 136 لسنة 1981، لكن الثغرات التى ظهرت مع تطبيق قانون البناء الموحد تسببت فى زيادة المشكلات بدلا من حلها، ومن هنا جاءت الحاجة لقانون التصالح.

35 - ما المشكلات التى تسبب فيها قانون البناء الموحد؟
بسبب قيود قانون البناء الموحد ومشكلاته تضخمت مشكلة المخالفات، ووفق الأرقام الرسمية وصل العدد إلى مليونين و800 ألف مبنى مخالف، بإجمالى 396 ألفا و87 طابقا تضم نحو 40 مليون وحدة، وعلى سبيل المثال فإن القاهرة والجيزة وحدهما بهما نحو 209 آلاف مبنى مخالف.

36 - ألم تكن أوضاع البناء فى حاجة لقوانين أخرى أهم من التصالح؟
قانون التصالح ليس الخطوة الوحيدة لضبط أوضاع الثروة العقارية، فإلى جانب ذلك جرى تعديل قانون البناء الموحد لمعالجة القصور السابق، بما يسمح بوقف النمو العشوائى والبناء المخالف، والحفاظ على الرقعة الزراعية، وإحداث طفرة فى التخطيط والعمران وزيادة المساحة المأهولة، والقضاء على فساد المحليات وسوء منظومة تراخيص البناء عبر إدارة الأمر بضوابط صارمة ومن خلال لجان فنية ومكاتب استشارية.

37 - كيف يضبط القانون الأوضاع وهو يشجع على المخالفة ثم التصالح؟
القانون 17 لسنة 2019، والقانون 1 لسنة 2020 المعدل له، لا يشجعان على المخالفة، وذلك لأنه قانون مؤقت ينقضى سريانه بالمدة القانونية المحددة بـ6 أشهر وتقنين أوضاع المخالفات القائمة، لنعود بعدها للعمل بقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008.

38 - ألم يكن قانون البناء الموحد سبب هذه المخالفات أصلا؟
بالفعل، كان القانون 119 سببا فى زيادة المخالفات بسبب عيوبه السابقة، وهو الأمر الذى تداركه مجلس النواب مؤخرا من خلال تعديل القانون وضبط فلسفته التشريعية وصيغة نصوصه، ليصبح نظاما متكاملا لتخطيط أنشطة البناء والتوسع العمرانى وفق ضوابط واضحة ومعايير منظمة.

39 - ما هى أبرز سلبيات قانون البناء الموحد السابقة؟
أولى المشكلات كانت تتمثل فى التعقيد والتداخل وتشابك الجهات المسؤولة عن البناء، وإلى جانب إغفال منهج المصالحة وتقنين الأوضاع، فإنه وضع شروطا صعبة تسببت فى انتشار العشوائيات والبناء المخالف، وأناط بجهاز التفتيش الفنى مهمة الرقابة والمتابعة لكل الجهات المعنية بالتخطيط والتنظيم، وبسبب محدودية الجهاز بات عاجزا عن ذلك، كما أن التعديلات الجديدة تضمنت تبسيط الإجراءات وتطبيق نظام الشباك الواحد، وتحديد المهام والمسؤوليات عن الترخيص، وإحكام الرقابة والمتابعة خلال عمليات البناء، والتأكد من مطابقة الأعمال للتراخيص، ومراعاة البُعد الاجتماعى والطبيعة الجغرافية.

40 - كيف يتم حساب قيمة الغرامة المقررة للتصالح؟
يحدد القانون نسبا للغرامات حسب نوعية المخالفة، من القيمة التقديرية لسعر المتر بالمنطقة، وذلك كالتالى: 100 % للبناء بدون ترخيص مع تجاوز اشتراطات التخطيط أو تغيير الاستخدام، و50 % للبناء بدون ترخيص مع مطابقة الاشتراطات، و25 % لمخالفة الرسومات المعمارية والإنشائية للترخيص، و25 % لمخالفة عدد الأدوار، و20 % لمخالفة الرسومات الإنشائية ومطابقة الرسومات المعمارية والمسطح وعدد الأدوار، و5 % لمخالفة الرسومات المعمارية مع مطابقة الرسومات الإنشائية وعدد الأدوار.

41 - لماذا اشترط القانون سداد جدية التصالح ولم يسهل على المواطنين؟
الغرض من هذا الإجراء هو ضمان جدية المتقدم للتصالح، وتحفيزه على استكمال الأوراق والإجراءات من أجل التمتع بكل مزايا القانون، والمساعدة فى إنهاء ملف المخالفات وضبط الأوضاع، وبالفعل فقد يسّر القانون هذا الأمر بتحديد 25 % فقط من قيمة الغرامة المقدرة كجدية تصالح.

42 - ما القيمة التى حددها القانون لجدية التصالح على المخالفة؟
جدية التصالح محدد بـ25 % من القيمة الإجمالية، وذلك بحد أقصى 5 آلاف للقرى و20 للمدن فى مخالفات الرسوم، و10 للقرى و40 للمدن فى التعدى على الردود، و12 للقرى و50 للمدن فى زيادة مسطح غرف السطح، و20 للقرى و80 للمدن فى مخالفات بناء السطح بالكامل، و40 للقرى و160 للمدن و250 ألفا لعواصم المحافظات فى البناء بدون ترخيص، و30 للقرى و120 للمدن فى تحويل البدروم إلى نشاط غير مرخص.

43 - هل هناك رسوم أخرى يتحملها راغب التصالح؟
ينص القانون على سداد رسم عن فحص الطلب المقدم بشأن العقار أو الوحدة المخالفة، لكن تلك الرسوم تبدأ من 125 جنيها للقرى و500 جنيه للمدن، وبحد أقصى 5 آلاف جنيه حسب المنطقة الجغرافية والمساحة والقيمة السوقية ونوعية المخالفة.

44 - لماذا لا تُحاسب المحليات إذا كانت كل هذه المخالفات مسؤوليتها؟
ما يحدث خلال السنوات الأخيرة محاسبة جادة للمحليات بالفعل، من خلال زيادة الرقابة وضبط الإجراءات وحصار الفساد من خلال الضبط الإدارى وتعديلات قانون البناء الموحد وتحرير منظومة التراخيص، وقد أطاحت الأجهزة الرقابية بعشرات من موظفى المحليات فى وقائع رشوة أو تسهيل للمخالفات، لكن المخالفات القائمة تخص أوضاعا موروثة منذ سنوات طويلة، ولم يعد المتسببون فيها بالخدمة أو يمكن التحرك ضدهم قانونا، كما أن كثيرين منهم فارقوا الحياة.

45 - ماذا عن الرسوم والغرامات المسددة من قبل عن العقار محل التصالح؟
تلك النقطة أغفلها القانون 17 لسنة 2019، لذا كان من أهم التعديلات التى وضعها القانون 1 لسنة 2020 هو عدم إغفال أية رسوم أو غرامات تحملها طالب التصالح عن العقار محل الطلب، فنص القانون على أن يُخصم كل ما سبق سداده فى أحكام قضائية.

46 - ما هو تسلسل الإجراءات الخاصة بالتصالح تفصيليا؟
يبدأ الأمر بتقديم الطلب فى الحى أو الجهاز الذى يتبعه العقار بأقل قدر من المستندات، على أن تُستكمل الأوراق خلال المهلة الإضافية، وتشمل الملف الهندسى، وسداد رسم الفحص، ليُدرس الطلب وحال قبوله مبدئيا تُسدد جدية التصالح، ثم تُحدد قيمة الغرامة التى يمكن سدادها نقدا أو على 3 أقساط سنوية بدون فوائد وبمقدم 25 %.

47 - هل هناك شروط فنية حتى يتمكن صاحب العقار من التصالح؟
القانون يُحدد كل الأمور الخاصة بشروط التصالح، وأهمها سلامة العقار إنشائيا وفق تقرير فنى مختص، وألا يكون العقار من الفئات التى يُحظر التصالح عليها بحسب نص المادة الأولى من القانون، وما دون ذلك لا توجد معوقات للتصالح.

48 - وكيف تسير الأمور حال رفض طالب التصالح أو تقدير غرامة مبالغ فيها؟
قانون التصالح على بعض مخالفات البناء لا ينص على نهائية قرارات اللجان الفنية، سواء بشأن قبول الطلب، أو تقدير الأسعار وقيمة الغرامة، ويسمح لصاحب العقار المُخالف بفرصة ثانية لإعادة نظر الأمر من خلال التظلم على أى من قرارات اللجان.

49 - وكيف يمكن التظلم على أحد قرارات لجان التصالح؟
بحسب نص المادة العاشرة من القانون، يجوز لمن يُرفض طلبه أو تُقرر عليه غرامة مرتفعة التظلم خلال 30 يوما من تاريخ إخطاره بالقرار، وتتولى نظر التظلمات لجان فنية مُشكلة بالمحافظات وأجهزة المدن والجهات الإدارية المختصة، برئاسة مستشار من مجلس الدولة وعضوية عدد من المهندسين المختصين، على أن تبت فى التظلم خلال 90 يوميا ويُعد انقضاء المدة دون صدور قرار بمثابة قبول للتظلم.

50 - هل يجب التقدم على مالك العقار أم شاغل الوحدة؟
القانون 17 لسنة 2019 وتعديلاته لم تحدد هوية من يجب عليه التقدم بطلب التصالح، حتى تترك الفرصة لكل راغبى التصالح، ويُمكن لكل صاحب شأن، سواء كان مالكا أو شاغلا أو اتحاد شاغلين التقدم للتصالح عن وحدة أو عقار مخالف، على أن يُرفق بالطلب ما يؤكد صفته واتصاله بالعقار، وفق نص المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية للقانون.

51 - ماذا يقصد القانون بعبارة «تغيير الاستخدام» الواردة بالمادة الأولى؟
كل عقار مُرخص يشتمل ترخيصه على هدف بنائه، والغرض المخصص له، والمقصود بتغيير الاستخدام هو تحويل المبنى أو أى من وحداته لغير الغرض المرخص به قبل الحصول على الموافقة اللازمة من الجهة المختصة، وفى هذا الحالة لا يجوز التصالح بالمناطق ذات المخططات التفصيلية المعتمدة.

52 - هل يجوز التصالح على تجاوز قيود الارتفاعات المقررة؟
القانون 17 لسنة 2019 لم يكن ينص على ذلك، لكن تضمنت تعديلاته الصادرة برقم 1 لسنة 2020 إمكانية التصالح مع الارتفاعات المتجاوزة للاشتراطات المؤقتة أو المخططات المعتمدة شريطة ألا تتجاوز القيود المقررة من سلطات الطيران المدنى أو متطلبات الدفاع عن الدولة.

53 - هل يجوز التصالح على المبانى المقامة فى أراض مملوكة للدولة؟
القانون يفصل فى هذه النقطة بين أمرين، الأول هو التعدى على أملاك الدولة، والثانى مخالفة البناء بدون ترخيص أو خارج الاشتراطات القانونية والبنائية، ويُمكن التصالح مع تلك الحالات شريطة تقنين وضع الأرض على ألا يصدر قرار قبول التصالح إلا بعد تقديم ما يفيد بتوفيق الأوضع بحسب المادة 89 من اللائحة التنفيذية للقانون.

54 - هل يمكن التصالح على مبانٍ خارج الحيز العمرانى المعتمد؟
إجمالا لا يتيح القانون إمكانية التصالح على تجاوز خطوط الحيز العمرانى، لكنه يُحدد عدة استثناءات لهذا الأمر، أهمها المشروعات والأنشطة التى تخدم مجالات الإنتاج الزراعى والحيوانى فى إطار خطة الحكومة وبناء على عرض من وزير الزراعة، والمشروعات الحكومية ذات النفع العام، والأراضى الزراعية التى يُقام عليها مسكن خاص أو مبنى خدمى، والكتل السكنية القريبة من أحوزة المدن والقرى وتوابعها، ويُقصد بها المبانى المكتملة المأهولة بالسكان والمتمتعة بالمرافق على أن تكون فوق أراض فقدت مقومات الزراعة ووفق معطيات التصوير الجوى الأخير.

55 - هل يمكن التصالح على مخالفات الجراجات؟
مخالفات استغلال الجراجات تقع فى نطاق تغيير الاستخدام، وحال كان فى منطقة صدرت لها مُخططات تنظيمية معتمدة فإنه يمكن التصالح بموافقة جهة الإدارة، وذلك وفق الإجراءات التنظيمية المعمول بها، وفى ضوء تقديرات اللجان الفنية سعر المتر وقيمة الغرامة.

56 - كيف يجرى التصالح على مخالفات أسطح العقارات؟
تقع مخالفات الأسطح ضمن فئة مخالفة شروط التراخيص، ويُمكن التصالح على زيادة المسطح المقرر أو استخدامه كوحدة سكنية، ففى حالة الزيادة يكون التصالح على المساحة المضافة، وحال تحويل المسطح إلى وحدة سكنية يكون التصالح على كامل المساحة.

57 - كيف يجرى التعامل مع القضايا والأحكام الصادرة فى المخالفات؟
يُنظم قانون التصالح المسار القانونى بشأن العقارات المخالفة ومالكيها، وبحسب مواده فإنه بمجرد تقديم الطلب والحصول على النموذج 3 يمكنه التقدم للمحاكم أو الجهات المختصة لوقف نظر الدعاوى أو تعطيل الإجراءات الخاصة بالمخالفة محل التصالح، ووقف تنفيذ الأحكام والقرارات الصادرة بشأنها، لحين البت فى الطلب بصورة نهائية.

58 - ما المدة القانونية المقررة للبت فى طلب التصالح على المخالفة؟
تتولى اللجان الفنية المشكلة لهذا الغرض إصدار قراراتها بشأن طلب التصالح، وتُرفع التقارير إلى المحافظين أو رؤساء الهيئات صاحبة الولاية، ويكون القرار بقبول طلب التصالح أو رفضه خلال 4 أشهر من تاريخ تقديم الطلب مستوفيا المستندات بحسب المادة الرابعة، مع أحقية المتقدم فى الطعن حال رفض الطلب.

59 - كيف يُحدد سعر المتر وقيمة الغرامة المقررة عن التصالح؟
تتولى اللجان الفنية وسلطات المحافظات وأجهزة المدن إصدار قوائم تقديرية بالأسعار حسب المناطق والمستوى العمرانى والحضارى وتوافر الخدمات، بينما يكون الحساب بحسب النسب الاسترشادية وفق نوعية المخالفة، والتى تتراوح بين 5 و100 % من قيمة المتر، على ألا يقل ذلك عن 50 جنيها ولا يزيد على 5 آلاف جنيه للمتر فى كل الأحوال.

60 - هل هناك موعد تنظيمى محدد لسداد قيمة التصالح؟
تبدأ الإجراءات بسداد مقابل جدية التصالح، ومع استكمال المستندات وأعمال اللجان الفنية وتحديد القيمة الإجمالية للتصالح، يبدأ إخطار مقدم الطلب بالقيمة وآليات السداد، مع إمكانية دفع القيمة المتبقية نقدا، أو تقسيطها على 3 سنوات وفق بعض الضوابط المنظمة لذلك.

 

61 - كيف يمكن تقسيط قيمة التصالح على المخالفة؟
أتاحت تعديلات قانون التصالح الصادرة بالقانون 1 لسنة 2020 سداد القيمة على 3 أقساط سنوية، شريطة أن يُسدد راغب التصالح 25 % من القيمة كمقدم للتصالح خلال 60 يوما من موافقة اللجنة على الطلب، ومراعاة أنه حال تأخر أى قسط أو عدم سداد قسطين متتالين خلال السنوات الثلاث يُلغى قرار التصالح، وفى كل الأحوال لا يصدر قرار نهائى بالتصالح إلى بعد سداد كامل القيمة.

62 - هل هناك إجراءات محددة عقب موافقة اللجنة الفنية على الطلب؟
وفق نص القانون يتعين على صاحب الطب أو راغب التصالح سداد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع، أو التقدم بطلب لتقسيط القيمة مرفقا به ما يدل على سداد مقدم التقسيط خلال 60 يوما من موافقة اللجنة، ثم طلاء الواجهات القائمة وغير المشطبة للمبنى.

63 - هل ينطبق شرط طلاء الواجهات على القرى والمناطق الريفية؟
يُحدد القانون هذا الشرط فى المدن وعواصم المحافظات والمدن والمجتمعات العمرانية الجديدة، سعيا للحفاظ على الطابع العمرانى والحضارى المميز للمنطقة، ولمّا كانت الأمور فى القرى مُختلفة من حيث الصيغة الإنشائية والوضع الاقتصادى والتخطيط العمرانى، فإن قانون التصالح نص على مراعاة الوضعية الخاصة للقرى فى تطبيق هذا الشرط؟

64 - هل هناك آثار قانونية ناتجة عن التصالح على العقار؟
الآثار التى ينتجها التصالح هو تقنين وضع العقار وإكسابه كيانا قانونيا وإمكانية التمتع بالمرافق والخدمات بصورة رسمية، وينص القانون على أنه لا يترتب على قبول التصالح أى إخلال بحقوق الملكية، ويُعتبر إصدار قرار اللجنة واستكمال إجراءات التصالح والسداد بمثابة ترخيص مُنتج لكل آثار التراخيص بالنسبة للأعمال المخالفة.

65 - ما الإجراء حال عدم سداد قيمة التصالح خلال المدة المحددة؟
يُحدد القانون 60 يوما من تاريخ موافقة اللجنة على الطلب لسداد قيمة التصالح، أو سداد المقدم وطلب التقسيط، وحال عدم الالتزام يصدر قرار من الجهة المختصة برفض الطلب أو اتخاذ الإجراءات التنفيذية وتصحيح الأعمال المخالفة وفق أحكام قانون البناء الموحد، كما تُستأنف الدعاوى والتحقيقات الموقوفة وتُنفذ الأحكام والقرارات الصادرة بشأن العقار.

66 - ما الحالات المحظور التصالح فيها على المخالفات؟
8 حالات لا يجوز فيها التصالح، وتشمل: الإخلال بالسلامة الإنشائية، والتعدى على خطوط التنظيم وحقوق الارتفاق ما لم يُحل الأمر مع جهة الاختصاص، ومخالفات المبانى ذات الطراز المعمارى المتميز، وتجاوز قيود الارتفاع المقررة من الطيران المدنى أو متطلبات شؤون الدفاع، والبناء على أملاك الدولة ما لم يُقدم طلب لتقنين الوضع، والبناء على أراضٍ خاضعة لقانون حماية الآثار ونهر النيل، وتغيير الاستخدام للمناطق الصادرة لها مخططات تفصيلية معتمدة ما لم توافق الجهة الإدارية، وأخيرا البناء خارج الحيز العمرانى عدا الاستثناءات الواردة بالقانون.

67 - ماذا يحدث لو كانت هناك غرامة سابقة على العقار؟
وفق المزايا التى يتيحها قانون التصالح على بعض مخالفات البناء، فإنه بمجرد تقديم الطلب تُجمد كل القرارات أو الإجراءات المتخذة بحق العقار، ومن ثمّ فإنه يستطيع من خلال النموذج 3 وقف الغرامات غير المُسددة، أما الغرامات التى سبق سدادها فستُحسب ضمن القيمة الإجمالية للتصالح.

68 - ماذا يفعل السكان حال عدم وجود مالك مباشر للعقار؟
حال عدم وجود مالك للعقار يُمكن لاتحاد الشاغلين، أو لحائز أية وحدة بالعقار، التقدم بطلب التصالح مع إثبات علاقته بالوحدة، وحتى فى حال وجود مالك ورفضه التقدم بالتصالح يُمكن التوافق بين السكان وتقديم طلب التصالح بوصفهم اتحاد مُلاّك أو اتحاد شاغلين.

69 - ما موقف العقار أو مالكه حال وجود أية قضايا قائمة بشأن المخالفة؟
يمكن تعطيل هذا المسار من خلال قانون التصالح، إذ بمجرد التقدم بالطلب والحصول على النموذج 3 تتوقف كل الإجراءات والدعاوى القضائية بحق العقار، بل ووقف الأحكام محل التنفيذ حتى لو تمثلت فى سجن المخالف، إذ تُستكمل الإجراءات ويُفرج عنه حال قبول طلب التصالح.

70 - هل يُشترط التقدم بالتصالح عن كل أدوار العقار أو وحداته؟
يُنظم القانون مسألة التصالح بمنح الأحقية لكل مالك أو شاغل وحدة بالتقدم للتصالح عن المخالفات المقررة بشأنها، وهو ما يعنى عدم اشتراط التقدم للتصالح عن كل أدوار العقار أو وحداته، لكن على ألا يكون فى تقدم بعض الأفراد محاولة لغلّ يد الدولة أو تعطيل التعامل مع الأدوار والوحدات الأخرى.

 

71 - هل يمكن التقدم للتصالح بدون بيانات محضر المخالفة؟
محضر المخالفة ليس شرطا لازما ضمن إجراءات التصالح على مخالفات البناء، وإنما الغرض منه تحديد وقت المخالفة ومدى انطباق الشروط الزمنية للتصالح عليها، ويمكن تحقيق ذلك من خلال أى وثائق أخرى بما فيها إيصالات المرافق، لذا يحق لأصحاب العقارات التقدم للتصالح حتى بدون وجود محضر مخالفة.

72 - ما الذى يضمن عدم تلاعب موظفى المحليات فى إجراءات التصالح؟
قانون التصالح ولائحته التنفيذية والتعديلات الإضافية عليهما لم تترك مساحة لتحكم أجهزة المحليات فى الأمر كما كان يحدث من قبل، ووضعت المسؤولية الإدارية على عاتق المحافظين ومسؤولى المدن مباشرة، والمسؤولية الفنية على لجان مختصة، مع إمكانية التظلم ليُحال الأمر إلى لجنة يرأسها مستشار من مجلس الدولة، ما يعنى أن دور الجهات الإدارية محدود للغاية.

73 - وما دور الجهات الإدارية فى ملف التصالح على المخالفات؟
ينحصر الأمر فى تلقى الطلبات وتقديم الخدمات الإدارية، وإنشاء سجلات تُقيّد فيها طلبات التصالح والقرارات المتخذة بشأنها، وإجراء معاينة ميدانية للموقع، على أن تكون القرارات من خلال اللجان الفنية فى ضوء تقارير هندسية متخصصة.

74 - كيف تشكل اللجان المسؤولة عن تحديد مقابل التصالح على المخالفة؟
يُحدد القانون آلية تشكيل اللجنة المختصة بتحديد قيمة التصالح، وتضم اثنين من ممثلى الجهة الإدارية المختصة، واثنين من المختصين بالتقييم العقارى مع اعتمادهما من هيئة الرقابة المالية، وممثل عن وزارة المالية، لكن القانون لا يترك الأمر مطلقا وينص على مراعاة الاعتبارات الجغرافية والحضرية ومستوى المنطقة ومدى تمتعها بالمرافق والخدمات.

75 - وما هى معايير اختيار اللجنة الفنية التى تبت فى الطلبات؟
بحسب نص المادة الثانية من القانون، يرأس اللجنة الفنية للبت فى الطلبات مهندس استشارى متخصص بالهندسة الإنشائية، بعضوية مهندسين أحدهما هندسة مدنية والآخر معمارية، على ألا تقل خبرة كل منهما عن 5 سنوات، إضافة إلى ممثل لوزارة الداخلية من إدارة الحماية المدنية.

76 - ما آلية عمل هذه اللجنة وإجراءاتها فى اتخاذ القرار؟
تتولى اللجنة مراجعة العقار محل التصالح من حيث اشتراطات الموقع والمساحة ومعايير السلامة الإنشائية وقيود الارتفاعات وضوابط الأحواز العمرانية، ويُحدد القانون أدواتها بالنص على حقها فى طلب استيفاء أية مستندات تراها ضرورية بعد المعاينة الميدانية، على أن ترفع تقريرها للمحافظ أو رئيس الهيئة المختص بالقبول أو الرفض.

77 - ما المقصود بالتصوير الجوى لتحديد المخالفات محل التصالح؟
تراقب الدولة الخريطة العمرانية والمساحية من خلال التصوير الجوى، الذى تُحدد من خلاله حجم الامتداد العمرانى وتوسعات الأحوزة، ومناطق المتخللات والمساحات الصالحة للبناء، وآخر تصوير جوى كان فى 22 يوليو 2017 وبناء عليه يجرى تحديد المخالفات الخاضعة لقانون التصالح داخل الكتل القريبة من الحيز العمرانى، وأى حالات غير مسجلة فى هذا التصوير تُعد مخالفة ولا تنطبق عليها شروط التصالح لبنائها خارج الحيز العمرانى.

78 - هل يحكم هذا التصوير التعامل مع كل المخالفات محل التصالح؟
معطيات التصوير الجوى تخص البناء على الأراضى الزراعية أو فى الأماكن القريبة من الكتل السكنية وخطوط الحيز العمرانى المعتمد، أما باقى المخالفات المتمثلة فى البناء بدون ترخيص أو مخالفة شروط الترخيص وقيود الارتفاعات وطبيعة الاستخدام داخل الحيز العمرانى، فإنها مشمولة بالتصالح حتى 8 أبريل 2019 وهو تاريخ إقرار قانون التصالح فى مخالفات البناء رقم 17 لسنة 2019.

 

79 - كيف ستتعامل الحكومة بعد انتهاء مهلة التصالح؟
تشريعيا ستعود الولاية لقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008، وتنفيذيا فقد تحركت جهات الدولة لوضع آليات فعالة لمنع التعديات ومخالفات البناء، وبدورها أنشأت وزارة الإسكان وحدة مركزية لمتابعة مخالفات المدن الجديدة، والرقابة الدورية المستمرة، وإعداد قاعدة بيانات بالتراخيص ومراقبة الالتزام بها، والتصدى للمخالفات ووأدها فى المهد، ومنح سلطات أوسع لمديرى الأمن وأجهزة المدن.

 

80 - لماذا لم تترك الدولة الأوضاع السابقة ووضعت قانون التصالح؟
الدولة تحرك إجباريا بسبب الضغوط الناتجة عن المخالفات والتعديات، إذ قفزت فاتورة المرافق عدة أضعاف ووصلت تكلفة توصيل الصرف الصحى للقرى لأكثر من 200 مليار جنيه بسبب هذا التوسع العشوائى، والأمر نفسه بعواصم المحافظات والمدن الجديدة، إذ تضغط المخالفات على الطرق وشبكات المرافق والخدمات، ما يؤثر على مستوى معيشة المواطنين، لذا جاء قانون التصالح ليضبط الأمر ويُحسن المعيشة.

 

81 - كيف يُحسن قانون التصالح مستوى معيشة المواطنين؟
من خلال تقنين أوضاع العقارات والمبانى المخالفة يُمكن حصر الكثافة السكانية فى كل منطقة بشكل دقيق، وإعادة تخطيط شبكات المرافق وتحديد احتياجات كل مدينة أو قرية، وضخ استثمارات للإنفاق على مشروعات المياه والصرف والكهرباء وغيرها، وهو ما يتيح خدمات أرقى ويقلص الضغط على موارد الأسرة التى تذهب لشراء احتياجات تعوض نقص الخدمات، وبالتالى سترتفع جودة الحياة ويتحسن مستوى المعيشة.

 

82 - لماذا لم تستعد الحكومة لتطبيق قانون التصالح بشكل جيد؟
منذ إقرار القانون فى صورته الأولى منتصف العام الماضى أعدت الحكومة ووزارة الإسكان لجانا فنية لتدريب العاملين وتأهيلهم، وشروح القانون وإجراءاته وما يوفره من مزايا، ومع ظهور مشكلات فى التطبيق عملت على تعديله وأصدر رئيس الوزراء لائحة تنفيذية جديدة تتضمن تسهيلات أوسع، لكن المشكلة أن أغلب المواطنين لم يهتموا بالتعرف على القانون ولم يتعاملوا مع الأمر بجدية، حتى فوجئوا بالتطبيق.

83 - هل يتساوى منزل ريفى 100 متر فى الرسوم مع فيلا؟
حدد قانون التصالح على بعض مخالفات البناء فئات متنوعة للتعامل، ليس فقط فى قيمة المتر ومقابل التصالح، وإنما فى رسوم الفحص أيضا، ولم يقتصر الأمر على التفرقة بين المناطق الريفية والمدن، وإنما وضع معايير للتفرقة داخل المنطقة نفسها، حسب المساحة والقيمة السوقية وتوافر الخدمات، ومثالا فقد نص على سداد رسم فحص 125 جنيها للمنزل الريفى حتى 250 مترا مسطحا، لكن ترتفع تلك القيمة إلى 5 آلاف جنيه مع المساحة أكثر من 4 آلاف متر.

84 - هل يتطلب التصالح على المخالفات موافقة وزارة الداخلية؟
ينص القانون على عضوية ممثل عن الوزارة ضمن اللجنة الفنية للتصالح، على أن يكون تابعا لإدارة الحماية المدنية، وتحدد اللائحة التنفيذية ضرورة الالتزام باشتراطات تأمين المبانى والمنشآت من مخاطر الحريق، لذا تتأكد اللجنة قبل قبول الطلب من توافر معايير السلامة أو مراعاة الأكواد الإنشائية للتعامل مع أخطار اشتعال النيران.

 

85 - هل يحق للمحافظة أو المحليات وموظفى المراكز التكنولوجية رفض الطلبات؟
القانون ينص على أن اللجنة الفنية وحدها المسؤولة عن البت فى طلبات التصالح، وتنحصر مسؤولية الجهة الإدارية فى تلقى الطلبات ومتابعة استيفاء الأوراق وعرض الأمر على اللجنة، ولا يحق لأى موظف رفض الطلب أو الامتناع عن قبول الأوراق، وبعد تسهيلات رئيس الوزراء بات قبول الأوراق غير مرتبط باستيفائها أصلا.

86 - كيف يُحسب مقابل التصالح للعقار المشتمل على أكثر من مخالفة؟
تعدد المخالفات لا يُنتج أى أثر مغاير بالنسبة لكل مُخالفة، وحال تعدد المخالفات فى عقار أو وحدة فإن كل منها تُحسب بمفردها، ويجرى التعامل معها باعتبارها مخالفة مستقلة فيما يخص الإجراءات والمحاسبة المالية كما يُحسب الحد الأقصى لقيمة التصالح عن كل مخالفة وحدها.

87 - هل تُعامل مخالفات تغيير الاستخدام بنفس الطريقة؟
حال اقتران مخالفة تغيير الاستخدام المُحدد بالترخيص، مع مخالفة أخرى بالعقار أو الوحدة نفسها، فإن كل منها تُعامل بوصفها مخالفة مستقلة، وتُطبق بشأنها الإجراءات وآليات التقييم، لكن على ألا يزيد مقابل التصالح الإجمالى للمتر على الحد الأقصى القانونى المحدد بـ2000 جنيه.

88 - هل يُعتبر التصالح ترخيصا للعقار أم أنه مجرد غرامة عن المخالفة؟
القيمة المسددة مقابل التصالح عن بعض مخالفات العقار أو الوحدة ليس على سبيل الغرامة فقط، وإنما تُمثّل مقابلا لتقنين الأوضاع وإكساب العقار وضعية قانونية، وهو الأمر الذى يقوم مقام الترخيص ويُنتج كل الآثار القانونية والإجرائية الناتجة عن ترخيص البناء السليم.

89 - هل التظلم من قرارات لجان التصالح يوقف الإجراءات ضد العقار؟
ينص القانون على أحقية راغب التصالح فى التظلم على قرار رفض الطلب خلال 30 يوما من صدوره، لكن هذا التظلم لا يمنع الجهة الإدارية من استكمال الإجراءات القانونية والتنفيذية بحق العقار المخالف، إذ لا ينص القانون ولا لائحته التنفيذية على هذا الأمر.

90 - كيف يمكن التعرف على القانون والإجراءات وتوجيه الأسئلة؟
منذ سريان قانون التصالح على بعض مخالفات البناء فى صورته الأولى برقم 17 لسنة 2019، أعدت الحكومة رؤية تنفيذية شاملة لشرح القانون وآليات تطبيقه، والرد على تساؤلات المواطنين واستفساراتهم، وأصدر وزير الإسكان قراره رقم 565 لسنة 2019 بتشكيل لجنة فنية للرد على استفسارات الجهات والأفراد، التى أعدت مطبوعات ونظمت ورش عمل بعدد من المحافظات، وأعادت تأهيل العاملين بإدارات الإسكان والمحليات للإجابة عن كل التساؤلات.

91-هل يجب تقديم كل المستندات المطلوبة فى قانون التصالح؟
فى الوقت الحالى يمكن تقديم الطلب ببطاقة الرقم القومى وإيصال مرافق، لكن لا يُشترط تقديم كل المستندات المنصوص عليها بشأن تحديد توقيت المخالفة، وإنما يذكرها القانون كأمثلة، ويكفى منها أى مستند أو وثيقة سواء محضر مخالفة أو خطاب من الحى أو إيصال مرافق لتحديد زمن بناء العقار ومدى انطباق الشروط والمواعيد التنظيمية للتصالح عليه.

92 - لماذا قررت الدولة التعامل مع مخالفات البناء الآن وليس قبل سنوات؟
حالة الفوضى الناتجة عن ثورة 25 يناير مرورا بفترة حكم الإخوان أضعفت الدولة، فلم تكن قادرة على التعامل مع المخالفات، وبعد ثورة 30 يونيو بدأ البحث عن حلول، لكن تطلب الأمر توسعة الأحوزة العمرانية وتوفير بدائل سكنية قبل التعامل مع المخالفات والتعديات، وهكذا جاء قانون التصالح استكمالا لطفرة الإنشاءات والمدن الجديدة والإسكان الاجتماعى وإضافة 160 ألف فدان للحيز العمرانى.

93 - لماذا لا توفر الدولة بدائل للمواطنين فى نفس المنطقة السكنية؟
فى الوقت الحالى لم تعد أغلب المناطق قادرة على استيعاب المزيد، والمخالفات تأكل الرقعة الزراعية وتؤثر على الأمن الغذائى، وحسب تصريحات رئيس الوزراء بلغت مخالفات المدن 50 % من حجم المبانى، وترتفع النسبة إلى 70 % من الإنشاءات الجديدة منذ 2015، وحتى تكون البدائل مريحة وجيدة، وتتضمن فرصا أفضل للحياة والعمل، يجب توسعة الحيز العمرانى وتوزيع الكثافة السكانية على مزيد من المساحات بدلا من ضيق النسبة المأهولة من مصر حاليا، التى لا تزيد على 7 % وتخطط الدولة للوصول بها إلى 12 %.

94 - هل تضخم الدولة من حجم المشكلة على خلاف الواقع؟
الأرقام والمؤشرات الإحصائية تؤكد أن المشكلة ضخمة بالفعل، نحن نزيد بمعدل 2.4 % سنويا، وتعداد السكان زاد نحو 15 مليونا منذ العام 2010، وهو ما يضغط على المساحة المأهولة والرقعة الزراعية والمرافق، وبالنظر إلى فاتورة المخالفات تتضح المشكلة، إذ وصل حجم المبانى المخالفة لـ3 ملايين و240 ألف عقار حسب إحصاءات 2019، وانتشرت العشوائيات فى 226 من 234 مدينة، وبلغت تعديات الأراضى الزراعية 1.9 مليون حالة، واحتاجت لتعويض الضغط على البنية التحتية إلى أكثر من 86 مليار جنيه لمشروعات الصرف ومياه الشرب.

95 - ما العقوبات التى ينص عليها قانون التصالح تجاه المخالفين؟
القانون 17 لسنة 2019 وتعديلاته بالقانون 1 لسنة 2020 لا يستهدف معاقبة المُخالفين، وإنما ينحصر دوره كقانون مؤقت فى تقنين أوضاع العقارات المخالفة، لذا لا يتضمن القانون ولا لائحته التنفيذية أية إجراءات أو عقوبات مثل الحبس أو الطرد أو مصادرة الوحدة المخالفة حال التقاعس أو الامتناع عن التصالح.

96 - ما الموقف القانونى إذا لم يتقدم صاحب عقار مخالف للتصالح؟
عدم التقدم بطلب التصالح للجهة المختصة فى غضون المهلة القانونية، التى تنتهى آخر سبتمبر الجارى، يغلق باب التصالح على المخالفة بالنسبة لمالك العقار أو شاغل الوحدة، وتعود الولاية على المخالفة إلى قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 وتعديلاته، والذى يقرر حزمة إجراءات بحق المخالفين تشمل العقوبات السالبة للحرية، وصولا إلى سحب الوحدة المخالفة أو مصادرتها.

97 - ماذا سيحدث عقب انتهاء المهلة المحددة للصالح؟
وفق نص القانون، فإنه عقب انتهاء المهلة المقررة بواقع 6 أشهر من تاريخ إصدار اللائحة التنفيذية، لن يكون بمقدور أى مالك عقار أو وحدة مخالفة التقدم للتصالح وتقنين الأوضاع، وبانتهاء صلاحية القانون 1 لسنة 2020 سيعود الأمر إلى ولاية قانون البناء الموحد وتعديلاته.

98 - ألا يمكن تمديد المهلة المتاحة للتصالح على المخالفات؟
يمكن القول إنه جرى تمديد المهدة ضمنيا، إذ سمحت الحكومة بتقديم الطلب بأية مستندات متاحة والحصول على شهرين إضافيين لاستكمال الأوراق والإجراءات، ولكن على الصعيد القانونى يحق لرئيس الوزراء تمديد المهلة 6 أشهر إضافية بحسب نص المادة الثالثة من القانون 1 لسنة 2020.

99 - وكيف ستتعامل الدولة مع المخالفات الجديدة مستقبلا؟
هذا الأمر سيخضع لقانون البناء الموحد، وفق الضوابط والإجراءات المشددة لتنظيم البناء والتوسع العمرانى، ولن يُسمح بالبناء خارج الأحوزة العمرانية أو بدون تراخيص، مع اعتبار هذه المخالفات قضايا جنائية وإحالتها للقضاء بشكل عاجل، والتنسيق مع إدارة المساحة العسكرية فى هذا الشأن.

100 - وكيف ستنجح الدولة فى ضبط الأمر والسيطرة على المخالفات؟
الآليات القانونية والتنفيذية الجديدة تتضمن شروطا وأدوات قادرة على ضبط الأوضاع، أولها التفعيل الجاد والصارم للقانون بحق المخالفات والتعديات والبناء على الأراضى الزراعية، وتكثيف الرقابة والمتابعة من المحليات مع تدريب العاملين وتأهيلهم، وإنشاء وحدة مركزية لرصد مخالفات البناء والاستفادة من منظومة المتغيرات المكانية، ومتابعة الخريطة العمرانية لحظيا من خلال الأقمار الصناعية واتخاذ كل ما يلزم من إجراءات عاجلة للتعامل مع أية مخالفة بمجرد ظهورها.

 

لمعلوماتك..
160 ألف فدان أضافتها الحكومة للحيز العمرانى خلال 10 سنوات منذ 2008 حتى 2018

90  ألف فدان من الرقعة الزراعية خسرتها مصر بسبب البناء العشوائى المخالف وغير المخطط

400 ألف فدان إجمالى المخالفات والتعديات على الرقعة الزراعية منذ الثمانينيات

200 ألف جنيه تكلفة استصلاح الفدان الواحد من الأراضى الصحراوية

18 مليار جنيه حجم التمويل المطلوب لاستصلاح أراضٍ بديلة للمساحات المتآكلة من الرقعة الزراعية

50 جنيها فقط الحد الأدنى للتصالح عن المتر المسطح فى القرى والمناطق الريفية والبسيطة

2000 جنيه فقط الحد الأعلى للتصالح على المتر المسطح فى أرقى الأماكن السكنية بالدولة

769 ألفا عدد طلبات التصالح حتى 30 أغسطس الماضى بحصيلة مالية 4 مليارات و600 مليون جنيه

396 ألفا إجمالى الطوابق بالمبانى والعقارات المخالفة على مستوى الجمهورية تستفيد من تخفيضات الرسوم على المتر المسطح