هل يحق لمستأجرى المقاهى المطالبة بإنقاص الإيجار بسبب كورونا؟.. القانون يجيب

يعتبر عقد الإيجار هو أكثر العقود تداولاَ من الناحيتين الاقتصادية والاجتماعية، فجميع الناس إما مالك أو مستأجر.

وقيل أيضاَ أن عقد الإيجار قد تولد عن الحاجة الماسة للتضامن بين الثروة العقارية والصناعية، وهو يقوم على وجوب التعاون والمشاركة، والتضامن في بعض الأحيان بين المؤجر والمستأجر في مواجهة آثار العقد.

ويكون من نتائج ذلك أن يكون لكل من المؤجر "صاحب رأس المال" والمستأجر "صاحب العمل" نصيبه العادل اقتصاديا من العقد.

ولما كان عقد الإيجار هو عقد ممتد إذ يجعل طرفي العلاقة على اتصال دائم طيلة فترة تنفيذ العقد من ناحية أداء القيمة الإيجارية، والترميمات واستمرارية الانتفاع بالعين المؤجرة وغير ذلك، فان ذلك يستدعى وجوب الحيطة والحذر في وضع نصوص وقواعد محددة ودقيقة تحكم العلاقة بين طرفيه، وتبين حقوق وواجبات كل طرف تجاه الطرف الأخر بطريقة محددة وواضحة لا لبس فيها.   

وفي الوقت الحالي ظهرت إشكالية حول أحقية المستأجر فى المطالبة بإنقاص القيمة الإيجارية في ظل الظروف الاستثنائية التي تمر بها البلاد من انتشار وباء كورونا العالمي، وهل هناك شروط لجواز تطبيق عملية إنقاص الأجرة على عقد الإيجار؟

يقول قانونيون إن يجب العلم أن المشكلة تثور فى ظل التطورات الاقتصادية المتلاحقة والإجراءات المتخذة لتسهيل الاستثمار داخل البلاد وفى ضوء الكيانات الاقتصادية الضخمة والتي لديها خبرات قانونية محترفة، فإنها تقوم بعمل ما يمكن تسميته بالعقود سابقة التجهيز، أو العقود النموذجية المعدة سلفا والتي تؤدى غالبا لاختلال التوازن العقدي بين طرفيه.

وحدد المشروع مجموعة من الظروف القهرية التي بموجبها يتم التغيير في صيغ التعاقد، وماهية الظروف الطارئة وجواز تطبيقها على عقد الإيجار، وإن الفقه على اتفاق أن النظرية هى خروج على مبدأ سلطان الإرادة وهو القاعدة الأسمى فى العقود بعدم جواز تعديل العقد إلا من خلال إرادة طرفيه، كما كانت نشأته تماما ولا يمكن لأي من الغير التدخل بتعديل بنوده حتى ولا القضاء إعمالا لطغيان مبدأ سلطان الإرادة، ولنبدأ بعرض شروط النظرية فى الفرع الأول، ثم نتبعه بالتطبيق على عقد الإيجار فى الفرع الثاني غير أننا انه من الواجب ذكر النص القانوني للنظرية حيث تنص المادة 147 /2 :

وأما عن شروط لتطبيق نظرية الظروف الطارئة، فهنا 4 شروط، هي أن يكون العقد الذي تثار بشأنه النظرية متراخي التنفيذ "أى من العقود الممتدة"، ‏ويشير إليها الفقه بالعقود الزمنية أو عقود المدة، وذلك سواء أكان من العقود الممتدة كعقود الإيجار أو ذات التنفيذ الفوري كعقود التوريد والعمل أو متراخية التنفيذ، كالبيع بالتقسيط وبصفة عامة العقود التي يكون الزمن عنصرا جوهريا فيها.

ثانياً، أن يحدث الظرف الطارئ بعد إبرام العقد وأثناء تنفيذه، وثالثاً أن يكون الحادث ليس متوقعا، وقد أعطى الفقه والقضاء أمثلة لذلك كالحروب وانتشار الأوبئة والجراد والفيضانات، وأن تجعل هذه الحوادث أو الظروف تنفيذ الالتزام مرهقا للمدين ويهدده بخسارة فادحة بمعنى أن يخل بالتوازن العقدي بين طرفي العقد. 

 

‏مدى انطباق الشروط المذكورة على عقد الإيجار:  

وتنطبق الشروط سالفة الذكر على عقد الإيجار، فمن ناحية فهو عقد من عقود المدة ويعد العامل الزمني فيه أمرا جوهريا، فهو عقد ممتد لفترة من الزمن بين طرفيه، ومن ناحية أخرى فإنه من المنطقي جدا أن المستأجر خاصة إذا كان- عقد إيجار لغير السكنى - فإن سداد القيمة الايجارية يكون أمرا مرهقا للمستأجر وخاصة فى ضوء القرارات الصادرة من الجهات الحكومية التي تقرر غلق المحلات التجارية والمنشآت والمصانع لفترات طويلة، مما يحدث معه نقص حاد في الدخل للمستأجر يكون معه سداد الإيجار أمرا مرهقا جدا ويهده بخسارة فادحة.

‏وبالتالي يكون إعمال النظرية فى عقد الإيجار هو عين ما قصده المشرع من النص الاستثنائي، ومن نافلة القول أن الأجرة مقابل الانتفاع، فإذا ما نقص الانتفاع نقصت الأجرة ‏حيث أنه لا شك أن عقد الإيجار هو أحد أهم العقود التى ينطبق نظرية الظروف الطارئة وأكثرها حاجة له وأكاد أقول أن المشرع حينما وضع النص كان شاغله الأول عقد الإيجار، باعتباره عقد ممتد بين طرفيه ذو طبيعة مزدوجة اقتصادية واجتماعية يؤثر فى المجتمع تأثيرا أكاد اجزم أن عقد من العقود الأخرى ليس له ذات التأثير، كما أن من الغايات لهذا النص فى عقد الإيجار حماية الطرف الضعيف فى العقد، وهو المستأجر إذ في كثير من الأحيان تدعوه الحاجة الملحة للقبول بشروط مجحفة ترتقي لمرتبة الغبن والإذعان ولولا هذه النصوص لأقدم المؤجر على الفتك به. 

عدم جواز تعديل العقد أو نقضه إلا بإرادة الطرفين

‏ومن نافلة القول في هذا الخصوص أن الفقه على اتفاق في غالبيته أن المادة 147/2 هي خروج على مبدأ سلطان الإرادة الوارد بالمادة 147/1 وهى القاعدة الأصولية باعتبار أنه خروج على إرادة الطرفين وتعديل بنود العقد بغير إرادتهم، وهنا نقرر أن المادة 147 /2 هي تقرير أيضا لإرادة الطرفين التي أشار إليها المشرع بالفقرة الأولى من المادة فيما يخص جواز التدخل القانوني للمشرع لتعديل بنود العقد، إذ تنص المادة 147 /1 بعدم جواز تعديل العقد أو نقضه إلا باردة الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون، ويعنى ذلك دون شك بموافقة الإطراف على أحقية تدخل المشرع لرد العقد إلى حد التعادل أو التوازن الذي هو مبدأ أصلى متعلق بالنظام العام يعلو على مبدأ سلطان الإرادة بل هو احد تطبيقاته.

ونص المشرع بنصوص عقد الإيجار الواردة بالقانون المدني على حالات إنقاص القيمة الايجارية، أولها: جواز الاستعاضة عن الفسخ بإنقاص الأجرة، وتنص المادة 608 من القانون المدني وهى نصوص متعلقة بعقد الإيجار: "إذا كان الإيجار معين المدة جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب إنهاء العقد قبل انتهاء مدته إذا جدت ظروف غير متوقعه من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في سريانه مرهقا على أن يعوض الطرف الأخر تعويضا عادلا مع مراعاة مواعيد التنبيه بالإخلاء".  

إن نص المادة 608 ما هو إلا تطبيقا للنظرية العامة الواردة بالمادة 147 /2 مدنى وأن اختلاف بعض التفصيلات لا يمنع ذلك، ويضيف الفقه أن المشرع قد أعطى الحق للأطراف في الفسخ ولا شك أن من يملك الأعلى يملك الأدنى، وبالتالي يحق للمستأجر الخيار بين الفسخ وبين إنقاص الأجرة، وآيا كان الرأي القانوني حول مدى الاتفاق أو الاختلاف بين نص المادتين 147/2 و 608 فإننا نتفق وبحق بجواز الاستعاضة عن الفسخ بإنقاص الأجرة كما سلف التوضيح.  

خلاصة القول في إمكانية إنقاص الأجرة في العقود الإيجارية:

أولاَ: أن الظروف التي يمر العالم بصفة عامة ومصر على وجه الخصوص هي ظروف استثنائية عامة غير متوقعة.

‏ثانياَ: أن هذه الظروف تجعل تطبيق تنفيذا العقد دون شك مرهقا للمستأجر فى ضوء القرارات التي اتخذتها السلطة التنفيذية من الإغلاق الجزئي بل والكلى فى بعض الأيام للمنشآت والمراكز التجارية والمحلات ويؤدى لخسارة فادحة للمستأجرين.

ثالثاَ: يحق للمستأجرين - دون شك - المطالبة بتخفيض القيمة الإيجارية.  

رابعاَ: لا يجوز للمستأجر المطالبة بعدم سداد القيمة الإيجارية كلية، إذ الأمر الموازنة بين مصلحة الطرفين وليس تحمل طرف الخسارة وحده دون الطرف الأخر.

‏خامساَ: لا يفهم من كلامنا أن الأمر يطبق فقط على الإيجار لغير إغراض السكنى فهو نص عام يطبق على كافة أنواع الإيجار لكنه أولى بالتطبيق فى غير إغراض السكنى، لكنه يطبق على الإيجار السكنى أيضا خصوصا إذا ما وضعنا فى الاعتبار الظروف الاقتصادية التى يمر الكثير من فئات الشعب كالعاملين من أصحاب الحرف والعمالة اليومية ونحو ذلك.

‏سادسا: الأمر مرجعه إلى قواعد العدالة بين الطرفين التى نصت عليها الشريعة الإسلامية التى اخذ منها القانون المدني معظم أحكامه.   

يشار إلى أنه صدر الأربعاء، القرار رقم 1295 لسنة 2020 بشأن توقف مواعيد سقوط الحق والتظلمات والدعاوى والطعون بسبب فيروس كورونا المستجد – كوفيد 19 - وتضمن القرار، على أن تعد الفترة من 17 مارس الماضي حتى تاريخ سريان قرار رئيس الوزراء رقم 1246 لسنة 2020 مدة وقف بالنسبة لمواعيد سقوط الحق والمواعيد الإجرائية الجنائية بالتظلمات الوجوبية والدعاوى والطعون القضائية وغيرها من المواعيد والآجال المنصوص عليها بالقوانين والقرارات التنظيمية، ولا يسرى حكم وقف سريان المواعيد على الآجال والمواعيد الخاصة بالحبس الاحتياطي والطعن في الأحكام الجنائية الصادرة في شأن الأشخاص المحبوسين تنفيذا لتلك الأحكام.