قانون الإيجار القديم.. تعرف على شروط فسخ العقد بين المالك والمستأجر

تعتبر قضية الإيجارات القديمة للوحدات السكنية وغير السكنية من القضايا الخطيرة للغاية والشائكة التي تمثل أهمية كبيرة للشعب المصري، وهو ما دفع مجلس النواب في الاستعجال في النظر للقانون المحال إلى لجنة الإسكان بالبرلمان، والخاص بتنظيم العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر.

 

وتطرق القضاء المصري إلى الآلاف من القضايا المتعلقة بعدم امتداد عقد الإيجار وقضايا الإخلاء والطرد ووضع شروط لإنهاء الإيجار حسب القانون المدني وفقا للقواعد العامة في العقود، ونرصد في هذا التقرير هذه الشروط.

 

1- إبطال العقد أو طريق فسخه والفسخ يعد سببا لإنهاء العقد ويخضع فسخ عقد الإيجار في أسبابه للقواعد العامة فى العقود بصفة عامة ومنها:

 

 (ا) اتفاق العاقدين على انهاء العقد

 

(ب) تحقق شرط فاسخ صريح.

 

(ج) اتحاد الذمة

 

 (د) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته

 

 (هـ) هلاك العين المؤجرة

 

 (و) إبطال سند ملكية المؤجر او فسخه

 

2- هناك أسباب خاصة يحق للمؤجر أو المستاجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه فى الاحكام المنظمة لعقد الايجار فى القانون المدنى ويترتب على فسخ العقد أو ابطالة اعادة العين إلى المؤجر لأنه ان كان فسخ العقد الزمنى كالايجار لا ينسحب أثره على الماضى، لأن ما نفذ منه لا يمكن إعادته.

 

وتبقى المدة التى انقضت من العقد قبل فسخه محتفظة باثارها فلا يمتد آثر الفسخ بعد البدء فى تنفيذ العقد الى وقت التعاقد وإنما ينتج الفسخ أثره من وقت وقوعه، لأن الفسخ هنا بمثابة إلغاء للعقد فى حقيقة الواقع فينتهى به حق المستاجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل وتنقلب يده على العين إذا استمرت خلالها فى يد غاصبه.

 

وقد نظم المشرع عقد الإيجار في المواد 855 الى 436 من القانون المدنى وقسم هذة المواد الى قسمين: الأول في الايجار بوجه عام (585 / 609 ) والثانى فى بعض انواع الايجار المواد ( 610 / 634 ) تناول فى ايجار الاراضى الزراعية والمزارعة وايجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد الايجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة فى نظرية الحق المنصوص عليه فى المواد ( 89 / 161 ) مدنى مع العلم ان احكام الايجار فيها احالة الى احكام عقد البيع فيما يتفق مع طبيعة عقد الايجار .

 

(3) إثبات عقد الإيجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996

 

عقد الإيجار من العقود الرضائية، ولا يشترط لانعقاده شكل خاص ومتى تم التراضى بين المؤجر والمستاجر انعقد العقد، وقد يكون بالكتابة أو اللفظ أو الإشارة الصريحة او الضمنية.

 

وقد يكتب المتعاقدون عقد الايجار، ولا يشترط فى الكتابة شكل خاص، فقد تكون عبارات عقد الإيجار مطبوعة، وموقع على العقد من المتعاقدين كما هو الغالب علا، أو مكتوبا من احد المتعاقدين أو غيرهم، وقد تقتصر الكتابة على اقرار صادر من احد المتعاقدين مقترن بقبول المتعاقد الآخر.

 

ويخضع عقد الإيجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996 للقواعد العامة الواردة فى قانون الاثبات – والمقرر حسب الأصل في القواعد العامة: جواز اثبات العقد بالبينة والقرائن اذا لم تجاوز قيمتة خمسمائة حنيه، او كان عقد الايجار تجاريا، وبوجوب الاثبات بالكتابة او بما يقوم مقامها من اقرار او يمين حتى جاوزت قيمة العقد خمسمائة جنيه أو كانت قيمته غير محددة، وبعد جواز اثبات ما يخالف الايجار الثابت بالكتابة أو ما يقوم مقامها.

 

ويجوز إثبات العقد بالبينة أو بالقرائن استثناء إذا وجد المسوغ لذلك قانونا كمبدأ ثبوت بالكتابة، أو مانع أدبي حال دون الحصول على دليل كتابى، أو مانع مادى كفقد سند الايجار بسبب أجنبى لان فيه لمن يتمسك بالايجار.وما تقدم هو ما ورد فى المواد 60 و 62 و 63 من قانون الاثبات.

 

والمعول عليه فى تقدير قيمة العقد جملة الاجرة عن مدة الاجازة كلها ولو كانت الاجرة تدفع اقساط، ولا عبرة فى ذلك بقيمة العين المؤجرة، واذا كانت مدة الايجار قابلة للامتداد مدد اخرى إلى أن يخطر أحد المتعاقدين الأخر برغبته فى وضع حد العقد، كعقد الايجار المشاهرة، ففى هذه الحالة أرى وفقا لاتجاه محكمة النقض المستحدث من اعتبار العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة، فإذا كانت القيمة الإيجارية التى تدفع شهريا تزيد عن خمسمائة جنيه فلا يجوز اثبات عقد الايجار بغير الكتابة، مع مراعاة ما ورد بالمادة 62، 63 إثبات. عقد الايجار عقد رضائى ولقد كان عقد الايجار عقدا رضائيا يخضع فى قيامه لمبجا سلطان الإرادة فلا يشترط لانعقاده شكلا خاصا. 

 

ويجوز استخلاصه ضمنا، إلا أنه لا يجوز التوسع فى استخلاص الرضاء الضمنى، فهو لا يكون إلا إذا فهم بوضوح أن الطرفين يريد أن حقيقة تصرفهم فى ظروف معينة أن يعقدا ايجار ومجرد انتفاع شخصى بشئ بغير رضاء من مالكه لا يجعله مستاجرا له ويلتزم المنتفع فى هذه الحالة أن يدفع تعويضا للمالك أجرة المثل.

 

(أ) العلاقة الإيجارية الخاضعة للقانون المدنى، جواز اثباتها بشهادة الشهود متى فقد الدائن السند الكتابى بسبب أجنبى:

 

لما كان الثابت أن العلاقة الإيجارية محل النزاع عن محل تجارى بالجدل ولم ينازع الطاعن فى ذلك فإنها لا تخضع لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية بل تخضع لاحكام القانون المدنى والمادة 63 / ب من قانون الاثبات والتى للخصم الاثبات لشهادة الشهود فى حالة فقد السند الكتابى بسبب اجنبى لا يدله فيه واذا قررت المطعون ضدها بفقد لنسخة عقد الإيجار الاصلية بسبب إجنبى لا يد لها فيه فان الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف القانون.

 

(ب) الأصل انه يجب على المدعى إثبات جميع عناصر الايجار وهى، التراضى والعين المؤجرة ومدة الانتفاع بها والإجرة المتفق عليها لذلك، وقد إجاز المشرع فى القانون المدنى الذى احال ايه القانون 4 لسنة 1996 الاستغناء عن إثبات مقدار، ونص فى المادة 562 منه على أنه: إذا تعذر وجب اعتبار أجرة المثل، كما اجاز الاستغناء عن اثبات مدة الإيجار.

 

إذا نص فى المادة 563 على أنه إذا تعذر ذلك اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وأصبح يكتفى بالرضا بالإجارة.

 

(4) انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته

 

نصت المادة 563 من القانون المدنى على أنه (إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة، وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هويته على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد الآتى بيانها:

 

(أ‌) فى الأراضى الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الاجرة ستة اشهر أو اكثرة يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة شهور، فاذا كانت المدة اقل من ذلك، وجب التنبيه فبل نصفها الاخير، وكل هذا مراعاة حق المستاجر فى الحصول وفقا للعرف.

 

(ب‌) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجر أربعة شهور أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.

 

(ت‌) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة شهرين أو اكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر، فاذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.