يقول الخبير القانوني والمحامى محمد محمود- تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن: "لا ينتهى عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر أو تركه العين، إذا بقى فيها زوجته أو أولاده أو أي من والديه الذين يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"، ويبين من النص أنه يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر إذا توفى أو ترك العين خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار توافر الشروط الآتية:
1-وفاة المستأجر الأصلي أو تركة العين المؤجرة.
2-أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج والأولاد والوالدان.
3-إقامة الزوج والأولاد في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك.
ومفاد ذلك أن شرط الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار هو "الإقامة" وليس "الإرث"، فمن المقرر فى قضاء محكمة النقض أن: "النص فى الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع عدد حالات استمرار إيجار المسكن الخاضع لتشريعات إيجار الأماكن بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين حصراَ، جاعلاَ القاعدة فيمن يستمر العقد لصالحه من ذويه الذين أوردهم تحديداَ – هى الإقامة مع المستأجر الأصلي ولم يجعل ركيزة هذه القاعدة علاقة "الإرث" بين المستأجر الأصلي وورثته، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 3025 لسنة 59 قضائية – جلسة 27 مارس 1994.
من جانبها قالت محكمة النقض أن الإقامة التي تبيح وتتيح للمستفيد من الامتداد القانوني التمتع بهذه الميزة، أن تكون – هي الإقامة المُستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، فتخرج الإقامة العارضة والعابرة والموقوتة مهما استطالت وآيا كان مبعثها ودواعيها، وكان الفصل في كون الإقامة مستقرة أم لا مطلق سلطة قاضي الموضوع دون معقب عليه متى أقام قضاءه على أسباب سائغة"، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 146 لسنة 43 قضائية – جلسة 28 ديسمبر 1977.
ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي، فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977، بعد وفاة المستأجر أو تركه العين، المقصود بها، الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة"، الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30 فبراير 1994.
- الإقامة اللاحقة حق وليس واجب:
علماً بأنه لا يُشترط الإقامة اللاحقة للوفاة للمُستفيدين من حكم المادة 29/1 لأن الانتفاع بالعين المؤجرة حق لهم وليس واجباً عليهم، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 يدل على أن الإقامة التي يُعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المُستأجر هي الإقامة المُستقرة مع المُستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه السكن دون اشتراط إقامة لاحقة.
كما استقر قضاء النقض على أنه: «من المُقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه: "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"، يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أي من المُستفيدين المُشار إليهم متى كانت إقامتهم مستقرة حتى الوفاة أو الترك، دون اشتراط لإقامة لاحقه، فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مُستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر تحرير عقد إيجار له - ما دام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عن العين بعد وفاة المستأجر الأصلي - ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة، إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه، طبقا للطعن المقيد برقم 2902 لسنة 67 قضائية – جلسة 21 أبريل 1999.
كيفية اثبات الاقامة؟
لما كانت "الإقامة" هي واقعة مادية، وبالتالي يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة "شهادة الشهود" وقرائن الأحوال، ومن أهم تلك القرائن أن الأصل في الزوجة أنها مع زوجها "المستأجر"، وإن كان ليس هناك ما يمنع من حدوث العكس، حيث يقيم الزوج في منزل أسرة زوجته، لأنه ليس في ذلك ما يتنافى مع أحكام قوانين الأحوال الشخصية، وكذلك فالأصل في أبناء المستأجر الأصلي أنهم يُقيمون مع والديهم، فإن ادعى المؤجر العكس كان عليه إثبات ذلك، لكونه يدعي خلاف الثابت أصلاً ويدعي على خلاف الوضع الظاهر، وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة باستمرار إقامتها بمنزل أسرتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 13 لسنة 48 قضائية – جلسة 23 ديسمبر 1978.
لما كان ما تقدم - وكان الثابت بالأوراق، وبتقرير الخبرة الفنية المودع بملف الدعوى، وبشهادة الشهود في الخبرة، وبإقرار المدعين أنفسهم، أن - أبنه المستأجرة الأصلية - كانت تقيم مع والدتها - المستأجرة الأصلية - قبل وفاتها، ومن ثم فهي تستفيد من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار مورثتها، وتعتبر مستأجرة أصلية، ومن ثم فإن إقامتها في عين التداعي – بعد الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد إيجارها – هو حق خالص لها وليس واجب ولا إلزام عليها، وطالما ثبت السند القانوني لشغل أبنه المستأجرة الأصلي لعين التداعي، فلها أن تستضيف في شقتها من تشاء من أقاربها لرعايتها وحراستها، وعليه تضحى دعوى الطرد للغصب الماثلة قد جاءت على غير سند صحيح من القانون خليقة بالرفض.
لا سيما وإنه من المقرر في قضاء محكمة النقض: "خلوص المكان لمالكه، فيكفي المُدعي إثباتاً لواقعة الغصب التي يُقيم عليها دعواه أن يُقيم الدليل على وجود المُدعى عليه في العين محل النزاع المملوكة له، لينتقل بذلك عبء إثبات العكس على عاتق المُدعى عليه بوصفه مُدعين خلاف الأصل وليثبت أن وجوده بالعين يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك"، وذلك طبقا للطعن رقم 133 لسنة 55 قضائية - جلسة 14 ديسمبر 1989 .
وعليه، فإذا نجحت – كما هو متوقع وثابت بأوراق الدعوى وشهادة الشهود في الخبرة كما فهمت من حديثكم – في إثبات وجود عقد الإيجار مع المستأجرة الأصلية، ووفاتها وامتداد عقد الإيجار لابنتها التي كانت تقيم معها قبل الوفاة، ومن ثم فإن الإقامة الدائمة في العين المؤجرة للمستفيدة هو حق لها وليس واجب عليها، وإن قيام المستفيدة من الامتداد القانوني باستضافة أقاربها في العين المؤجرة هو حق مطلق لها ولا يكون للمؤجر في هذه الحالة اللجوء للقضاء.
