لو هتأجر شقة تجنب هذه الثغرات في عقد الإيجار القديم والجديد

على الرغم من الظروف الطارئة والقوة القاهرة التى يمر بها العالم أجمع بسبب تفشى فيروس كورونا المستجد – كوفيد 19 – إلا أن سوق العقارات والإنشاءات من حيث البيع والشراء والإيجارات لا يزال مستمراَ ولا زال الحديث متجدد ومتواصل حول إشكالية "عقد الإيجار" التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين، حيث أن المشرع من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ "مدة عقد الإيجار" باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار".

المادة 558 من القانون المدنى نصت على أن: "عقد الإيجار هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم"، إلا أن ذلك النص سالف الذكر قد خلا من تحديد حد أقصى لـ"مدة عقد الإيجار" التي يجب أن يقف عندها طرفى العلاقة الايجارية وهما المالك والمستأجر، وترك الأمر بشأنها لإرادة طرفى التعاقد.    

فى التقرير التالى، نلقى الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تشغل بال ملايين المواطنين تتعلق ببعض شروط عقدى الإيجار القديم والجديد حتى يكون العقد صحيحاَ من الناحية القانونية، وذلك من خلال وضع 7 نقاط فى غاية الخطورة يجب أن تؤخذ في الاعتبار حتى لا يتمكن مالك العقار أو الشقة جلب المشاكل للمستأجر وحتى لا يكون لقمة سائغة في فمه – بحسب الخبير القانوني والمحامى عمرو خليفة.  

في البداية، هناك حزمة من شروط عقد الإيجار سواء القديم أو الجديد يجب أن تؤخذ في عين الاعتبار قبل كتابة عقد إيجار هناك محاذير وأخطاء عبارة عن كلمات غريبة فى صياغة العقد تدون به ومن الممكن كلمة صغيرة تؤدى إلى طرد المستأجر بعد شهر واحد من كتابة ذلك العقد، فبصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 أصبحت كافة العقود المحرر بعد نشر هذا القانون بالجريدة الرسمية  فى 31 يناير 1996 تخضع لأحكام القانون المدني، وليس القانون 136 لسنة 1981 الذي كان يعطى المستأجر البقاء في الشقة طيلة حياته – وفقا لـ"خليفة".   

وهنا سنقسم الملاحظات إلى جزئين فى حالة الرغبة فى إخضاع العقد للقانون القديم، وفى حالة الرغبة فى تحرير عقد إيجار وفقا للقانون الجديد كالتالى:

1- يجب أن يكون تاريخ العقد سابق على تاريخ 31 يناير 1996 فمن الممكن أن تحرره بتاريخ ديسمبر 1995 هنا من الممكن أن تكتب تاريخ انتهاء العقد – مشاهرة -  بمعنى أدق إحذر كتابته قبل هذا التاريخ، لأنه سيورث في هذه الحالة لأبناء وزوجة المستأجر .

2- أما فى حالة تلكك المؤجر بمقولة أن الشقة كانت مؤجرة فى السابق لشخص أخر فى هذا التاريخ أو العقار لم يكن قد تم إنشاؤه بعد – لا تلتفت لحديثه – وأخبره أن المستأجر القديم سيوقع شاهد على العقد الجديد، وبالتالي لن يستطيع إيذاء المؤجر ومسالة إنشاء العقار لا دخل لها فالعبرة بتاريخ العقد.

3- لا تذكر قيمة مقدم الإيجار أبدا في أي عقد إيجار جديد، لأنه بناء عليه يمكن أن يحكم للمستأجر بـ 95 سنة إيجار ولو مكتوب مشاهرة يعني شهر بشهر.

4 - قيمة الإيجار غالبا ستكون الأجرة مقسمة، فتدفع نصف القيمة المقررة بالعقد، ومثال ذلك لو كانت الأجرة المتفق عليها 800 جنيه واتفق المؤجر على أن تدفع 400 فقط وتخصم الـ 400 الأخرى من مقدم الإيجار، وبعد انتهاء المبلغ تصير الأجرة 800 جنيه، عليك جيدا أن تعلم أن القانون لن يحميك ولو كان هذا المؤجر – نصاب -  يستطيع فى هذه الحالة مطالبتك بكامل الإيجار من الشهر التالي للعقد، بمعنى أن المستأجر سيظل طوال فترة الخصم يتودد للمؤجر لأنه لو كشر عن أنيابه وامتنع عن استلام الإيجار سيضطر المستأجر إلى سداد الإيجار بالكامل الـ 800 جنيه بالمحكمة. 

1-انتبه جيدا للخطأ الذي وقع فيه اغلب المستأجرين – خطأ جعلهم مهددين بالطرد - حيث يحرر في خانة من العقد أن العقد ينتهي فى "...... فتكتب كلمة مشاهرة"، وبذلك يظن المستأجر أنه سيظل قائماَ فى الشقة بصفة دائمة مثلما كان يحدث فى الماضي، لكن أعلم جيدا كلمة مشاهرة لو ذكرت بعقد جديد تعنى أن المؤجر يستطيع إنهاء العقد بعد انتهاء الفترة التي يسدد عنها المستأجر الإيجار أى انه لو اتفق على أن يسدد المستأجر الأجرة كل شهر فمعنى ذلك أن المؤجر يستطيع طرد المستأجر بعد شهر من تحرير الإيجار، ولو يسدد المستأجر الإيجار بشكل سنوي فيستطيع المؤجر طرد المستأجر بعد سنة.

2- حل المشكلة السابقة هو أن نحرر في خانة من خانات عقد الإيجار ينتهي في - بعد مضى 59 سنة ويجدد لمدة أخرى – وهذا الأمر في حالة الإيجار الممتد وبذلك سينعقد بقوة القانون لأنه العقد الجديد باتفاق الطرفين وستلتزم بمدته بقوة القانون، فعلى المالك أو المؤجر ألا يكتب هذه المدة دون رضائه.

3- كما هو معلوم فى القانون الجديد سنكتب كل جنية ومليم تم دفعه فى عقد الإيجار ستذكر  أن المستأجر قد قام بسداد مبلغ "30 ألف جنيه – مثلا - على أن يخصم هذا المبلغ بواقع .... جم شهرياَ طبعا سيكتب فى الفراغات نصف الأجرة المتفق عليها - وبهذا تكون الأجرة الشهرية هي بواقع النصف حتى شهر كذا سنة 2021 مثلا وبعد هذا التاريخ تعود الأجرة لتصير كذا والمحررة بالعقد.

4- إياك أن تكتب سواء فى العقد القديم أو الجديد أن تكتب أن سبب الإيجار : سكن شخصي له ولأسرته، وأحذر من كلمة أسرته، لأنه بسببها ولو بعد عمر طويل ستجد ثغرة تمكن أى شخص من أسرة المستأجر كان مسافراَ فى البرازيل مثلا وجاء لأرض الوطن وتمكنه من الشقة.

- بالنسبة لعقد القانون الجديد يجب إثبات تاريخه بمأمورية الشهر العقاري الواقع فى دائرتها العين المؤجرة.

- بالنسبة للقانون القديم ليس له إثبات تاريخ، فستقوم بعمل تصديق على التوقيع بحضور المؤجر بالشهر العقاري أو ستقوم بإقامة دعوى صحة توقيع على العقد لو امتنع عن الحضور معك.