«الإسكان» تكشف تطور سياسة دعم التمويل العقاري في مصر خلال 10 سنوات

 

 

 

أكد الدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، أن الوزارة تتفهم جميع المقترحات التي تقدم بها المطورون العقاريون؛ ووعد بإعادة النظر في موضوع الكثافة في الفدان، بحيث يتم السماح بالكثافة المفتوحة لكل مطور حسب المشروع، ويتم تحديد حجم المرافق وقدرتها لكل مشروع؛ وأشار الوزير إلى أن مقترح صندوق دعم الفائدة، هو حل متوسط المدى، لأنه سيستلزم نقاشا كبيرا مع القطاعات التي سيتم فرض الرسم المقترح عليها، ومن الممكن أن يتم ذلك من خلال عقد اجتماعات بين المطورين والقطاعات الأخرى؛ جاء ذلك خلال اجتماع عقده الوزير، مع ممثلي محافظ البنك المركزي المصري، والرقابة المالية، ومجموعة من المطورين العقاريين، لتوضيح وتفسير محددات وشروط مبادرة الحكومة، والبنك المركزي المصري، للتمويل العقاري، وذلك تنفيذاً للقرارات الصادرة عن الاجتماع الخاص بمتابعة الموقف التنفيذي لمبادرات الحكومة والبنك في قطاعات: الصناعة، الإسكان، والسياحة.

من جانبها، أوضحت مي عبد الحميد، الرئيس التنفيذي لصندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، أن الاجتماع انتهى إلى استطلاع رأي الغرف المختلفة في اتحاد الصناعات، فيما يخص مقترح فرض رسم على الصناعات المتعلقة بالمقاولات والتطوير، ومخاطبة مجلس الوزراء لسرعة إصدار قانون اتحاد المطورين العقاريين، لمناقشة مشاكل المهنة وتنظيم المبيعات على لوحة الموقع العام  "of plan”؛ وكذلك اقتراح الإطار التشريعي لصندوق دعم الفائدة وحساباته الاكتوارية، باعتباره الحل المستدام متوسط المدى، مع وضعه تحت رعاية البنك المركزي بشكل أو بآخر، وكذا التوجيه بإعادة النظر في قرار منح الجنسية المصرية للأجانب المشترين للوحدات من الدولة فقط، ليكون للمشترين من الشركات العامة أو الخاصة، وذلك لإمكان تصدير العقار.

وفي هذا السياق، كانت قد أظهرت الدراسات –في وقت سابق- أن الطلب على الوحدات السكنية الجديدة في مصر، في عام 2014، قدر بنحو 300 ألف وحدة سكنية سنويا؛ فضلا عن 254 ألف وحدة إضافية لتلبية الطلبات المتراكمة تدريجيا؛ وذلك بحسب تقرير للبنك الدولي، في أبريل 2019، حول مبلغ التمويل الإضافي لبرنامج تمويل الإسكان الشامل؛ لافتا إلى أن إجمالي الوحدات التي يتم تشييدها سنويا يقدر بنحو 200 ألف وحدة سكنية.

ووفق تقرير للبنك الدولي، المشار إليه، أظهرت أبحاث أولية في 2019، أن الطلب على الوحدات السكنية، ربما وصل إلى 700 ألف وحدة سكنية سنويا، بسبب زيادة نسبة السكان، الذين تقل أعمارهم عن 40 عاما (مثلوا نسبة 60% من السكان في 2017)؛ وكذلك بسبب الهجرة من مناطق الصراعات بكل من: سوريا، ليبيا، واليمن؛ وذلك مع ضعف نمو السوق العقارية، مما جعل من المتعذر حصول الأسر محدودة الدخل على مسكن لائق وميسور التكلفة في السوق الرسمية، دون تدخل فاعل وموجه من الدولة.

كان سوق الإسكان في مصر، حتى 2009، مزيجا من صور الدعم من خلال الأراضي والخدمات والتمويل، وبحسب ما عرضه تقرير البنك الدولي، اتسم نظام الدعم بسوء التوجيه، إذ كان يصل في معظمه إلى الشريحة العليا من المستفيدين ذوي الدخل المتوسط، وافتقر بشدة إلى الكفاءة، فتضمن دفع 90% من سعر الوحدة في المتوسط، وأدى إلى تشويه سوق التمويل العقاري، ولم يكن يشارك فيه مقرضون من القطاع الخاص، وسجل بنك التعمير والإسكان، عجزا في محفظة قروضه العقارية المدعومة في معظمها.

عمل البنك الدولي مع وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، وصندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري -صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري حاليا- لوضع برنامج قومي لتقديم دعم يراعي جانب الطلب لمقدم ثمن الوحدة السكنية، فيما يعرف ببرنامج التمويل العقاري الميسور، وذلك بهدف خفض مقدار الدعم المطلوب للوصول إلى الأسر محدودة الدخل، وهو يتضمن مساهمات من الأسر نفسها، بجعل الدعم مشروطا، بحصول الأسر على قرض عقاري بأقصى سعر فائدة ميسور في السوق، وأقل مقدم لثمن الوحدة السكنية، مع زيادة الأقساط الشهرية للقرض سنويا بنسبة 7%، على أن تزيد المرتبات الحكومية بتلك النسبة سنويا؛ وكانت أسعار فائدة القروض العقارية في حدود 11 إلى 12% -بحسب تقرير البنك الدولي- إلا أن القيود القانونية على نسبة القسط إلى الدخل، وشروط القرض جعلت من الصعب للغاية الوصول إلى الفئة المستهدفة، وبمرور الوقت أزيلت تلك القيود؛ وأدت حالة عدم اليقين في الأوضاع السياسية والاقتصادية وارتفاع معدل التضخم، عقب ثورة يناير 2011، إلى توقف الإقراض لبناء الوحدات السكنية والتمويل العقاري، ووصلت أسعار فائدة القروض العقارية إلى أكثر من 20% في عام 2012.

في مايو 2014، أطلق البنك المركزي المصر حزمة حوافز قيمتها 20 مليار جنيه، بتزويد البنوك بسيولة منخفضة التكلفة لتمكينها من إقراض الأسر المستحقة، ذات الدخل المحدود، في إطار برنامج التمويل العقاري، بسعر فائدة ثابت مدعوم بنسبة 7% لمدة 20 عاما، وأتيح للبنوك سعر فائدة ثابت قدره 4.5%، وهو ما ساعد على وصول البرنامج إلى رقعة جغرافية واسعة؛ وهو ما يشير إليه تقرير البنك الدولي، المشار إليه، والذي قدم قرضا باستخدام "أداة تمويل البرامج وفقا للنتائج"، من أجل تمويل برنامج الإسكان الشامل، في مايو 2015، لمساعدة صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، لتوسيع نطاق برامجه، وتقويته كمؤسسة قائمة بذاتها؛ وظلت مكونات حزمة الدعم في إطار برنامج البنك المركزي المصري كما هي؛ ومع مرور الوقت تم تحديث قيم الدعم لمقدم ثمن الوحدة السكنية، والحد الأقصى لأسعار المسكن وما يتصل بها من حجم القرض، بحسب معدل التضخم.

أشار تقرير البنك الدولي على أن السمات المحددة لبرنامج البنك المركزي المصري لحزم الدعم، تتمثل في ثلاث سمات:

أولا: دعم مقدم صغير نسبيا من ثمن الوحدة السكنية، يتدرج على حسب الدخل، فكلما قل الدخل زاد الدعم، وبحد أقصى قده 40 ألف جنيه (ما يعادل نسبة 15% من السعر الوحدة السكنية وهو بقيمة 260 ألف جنيه)، وبمتوسط 20% جنيه (ما يعادل 8% من سعر الوحدة).

ثانيا: مقدم ثمن الوحدة السكنية المشتراة، الذي يدفعه المستفيد، كحد أدني نسبته 15% وحد أقصى 50% من ثمن الوحدة.

ثالثا: قرض مدته 20 عاما بسعر فائدة مدعوم قدره 7%، وجدول سداد، يزيد فيه القسط الشهري بنسبة 7% سنويا، على أساس المتطلبات القانونية التي تقضي بزيادة المرتبات الحكومية بنسبة 7%.

ومنذ أول فبراير 2019، توقف تمويل السيولة المقدم من البنك المركزي المصري، للقروض العقارية في برنامج التمويل العقاري الميسور، واستعيض عنه بنظام تدفع فيه وزارة المالية دعم سعر الفائدة، وتستخدم البنوك أموالها في تمويل القروض العقارية.