بعد توجيهات السيسي للتنسيق بين الأجهزة الرقابية.. ميلاد جديد للإسكان التعاوني

التخطيط لإنشاء مجلس أعلى للتعاونيات ومنظمة أفريقية مقرها القاهرة

الانتهاء من مقترح متكامل لتعديل القانون لضمان حقوق الأعضاء وسلامة إجراءات تخصيص الوحدات

تفعيل مشاركة الإسكان التعاوني في إعمار المدن الجديدة لأكثر من 30% من حجم المنتج السنوي من الوحدات السكنية

استلام أكثر من 2400 فدان كمرحلة أولى في 22 مدينة جديدة لصالح مشروعات جمعيات الإسكان التعاوني

الازدواج بين هيئة واتحاد الإسكان التعاوني وتوكيلات الإنابة بالجمعيات العمومية وإلغاء التخصيص أهم الملاحظات على القانون الحالي

120 مليون جنيه موازنة الإسكان الشعبي والتعاوني بخطة التنمية الاقتصادية والاجتماعية لعام 2020/2019

50 ألف جنيه قرضا للوحدة السكنية التعاونية حتى 115 مترا مربعا

 

وجه الرئيس عبد الفتاح السيسي، رئيس الجمهورية، بتشكيل لجنة من الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، وهيئة الرقابة الإدارية، لحل مشاكل مشروعات الإسكان التعاوني المتعثرة، الأمر الذي ساهم في دفع هذه المشروعات إلي الأمام بعد تذليل ما صادفها من معوقات؛ في ظل ما تهدف الدولة المصرية إليه، من تفعيل مشاركة الإسكان التعاوني، في إعمار المدن الجديدة، التي تقوم بإنشائها؛ لتصل نسبة المشاركة في الخطة إلى ما يزيد عن 30% من حجم المنتج السنوي من الوحدات السكنية؛ وذلك في إطار تضافر جهود جميع القطاعات (العام والخاص والتعاوني)، ومن خلال خطة شاملة طموحة، لتلبية احتياجات الإسكان الحالية، وتستشرف في نفس الوقت الاحتياجات المستقبلية، وتعمل على توظيفها للمساهمة في تعمير محاور التنمية العمرانية المستهدفة؛ حيث تتيح تلك المدن في ذات الوقت، جانبا من الأراضي المرفقة بها لمشروعات الإسكان التعاوني، ومستثمري وشركات القطاع الخاص؛ وفي هذا الإطار، عقد المؤتمر الدولي الثالث للإسكان التعاوني "نحو تعاونيات مستدامة"، بعنوان "دور الإسكان التعاوني في مخطط التنمية المستدامة 2030"، والذي تنظمه الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، خلال الفترة من 1 حتى 4 ديسمبر 2019؛ وذلك بعد دورتين سابقتين، عامي 2014 و2016؛ وشاركت 42 دولة ومنظمة عالمية، في الدورة الثالثة منه، بهدف دراسة آليات تكامل الإسكان التعاوني مع جميع الأنشطة التعاونية من أجل تحقيق أهداف التنمية المستدامة للأمم المتحدة 2030، من خلال 6 محاور بحثية، (التعاونيات المستدامة النظريات والمفاهيم والأهداف، الحوكمة وإدارة منظومة التعاونيات المستدامة، المجتمعات التعاونية المستدامة والتنمية الاقتصادية، التعاونيات المستدامة والمشاركة المجتمعية، العمارة التفاعلية وتحديات التنمية المستدامة، وتطوير الأطر التشريعية)؛ وتجدر الإشارة إلى أن الأمم المتحدة، اعتبرت هذا العقد (2010 حتى 2020) هو عقد التعاونيات، وناشد الدول لترسيخ ودعم المؤسسات التعاونية؛ كما جاء إعلان ريو (20 + RIO) ومؤتمر القمة العالمي للأمم المتحدة للتنمية المستدامة، في 2015، مؤكدا على أهمية دور التعاونيات في تحقيق مخطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية للشعوب.

 

 

 

 

 

■  تشريعات الإسكان التعاوني

 

 

صدر قانون التعاون الإسكاني رقم 14 لسنة 1981، ونص حينها على عدم سريان قانون الجمعيات التعاونية، الصادر عام 1956، على وحدات التعاون الإسكاني؛ حيث لم يشر الأخير إلى الجمعيات التعاونية في مجال الإسكان والتشييد، فلم تكن في ذلك الوقت أزمة أو مشكلة في الإسكان لتوفير الوحدات السكنية المطلوبة، واستثمار معظم الأفراد أموالهم في البناء، للحصول على عائد مناسب؛ وبعد تحول الأفراد عن الاستثمار في الإسكان خاصة وأن تكاليف إقامة الوحدات السكنية ارتفعت بصورة لا يتحملها الفرد العادي؛ فضلا عن الدولة وحدها لا تتوافر لديها الاعتمادات الكافية لمواجهة هذا العجز المتراكم من السنوات الماضية في الوحدات السكنية؛ كان لا بد من حل جذري، من خلال دعم الدولة للجمعيات التعاونية للإسكان وتنظيمها ورعايتها، لبناء وحدات سكنية جماعية لأعضائها، بأسعار مناسبة.

 

 

ونص قانون التعاون الإسكاني رقم 14 لسنة 1981، على عدم سريان قانون التعاون الاستهلاكي، الصادر بالقانون 109 لسنة 1975، على وحدات التعاون الإسكاني؛ ثم صدرت عدة قرارات وزارية، تعتبر في حكم اللوائح التنفيذية لقانون التعاون الإسكاني، المشار إليه، ومنها: القرار الوزاري رقم 693 لسنة 1981، والخاص بالنظام الداخلي للجمعيات التعاونية للبناء والإسكان؛ القرار الوزاري رقم 835 لذات العام، والخاص بالنظام الداخلي للاتحاد التعاوني الإسكاني المركزي، والمعدل بالقرار الوزاري رقم 149 لسنة 1997؛ وقبل ذلك القرار الوزاري رقم 495 لسنة 1996، بقصر القرض التعاوني على إنشاء وحدات سكنية لا تزيد مساح على 70 مترا؛ ثم قراري وزير الإسكان، رقم 247 لسنة 2010 و558 لسنة 2013؛ وكان قد صدر القرار الوزاري رقم 46 لسنة 1982، بشأن قواعد العمل بالجمعيات التعاونية للبناء والإسكان؛ والقرار الوزاري رقم 137 لذات العام، بشأن النظام الداخلي للجمعيات التعاونية المشتركة للبناء والإسكان والجمعية التعاونية الاتحادية للبناء والإسكان قانون الإسكان التعاوني، كأحد أطر حل مشكلات الإسكان المتوسط والإسكان الفئوي، كان محل بحث شعبة الإسكان والتعمير، بالمجالس القومية المتخصصة، في الدورة 20، بعنوان "التعاون الإسكاني في مصر ودور الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان"، والتي طالبت بضرورة إعادة النظر في التشريعات واللوائح الخاصة به، لملافاة الثغرات التي أسفرت عنها تجارب مصر الطويلة في هذا المجال؛ وذلك بما يحقق ضمان حقوق أعضاء الجمعيات التعاونية، ورفع كفاءة إدارتها في مشروعات الإسكان، في المواعيد المحددة لها، وفي تمويلها، وفي سلامة إجراءات تخصيص وحداتها؛ فضلا عن التنسيق بين الأجهزة الرقابية المشرفة على تلك الجمعيات؛ وذلك بما يسهم في كسب ثقة الأعضاء بها، وزيادة عضوياتها، مما يمكنها من الحصول على مزايا وتخفيضات من المستثمرين العقاريين، وتحصيل فائدة مزدوجة، سواء للمستثمرين العقاريين للمساهمة في تسويق مشروعاتهم، أو لراغبي السكن لحصولهم على أسعار ومزايا أفضل.

 

 

 والاتحاد التعاوني الإسكاني المركزي، صدر نظامه الداخلي بالقرار الوزاري رقم 835 لسنة 1981، ثم عدل بالقرار رقم 149 لسنة 1997؛ وقد نص قانون التعاون الإسكاني على أن يتولى الاتحاد وفقا للخطة التي يضعها من الوزير المختص، معاونة وحدات التعاون الإسكاني على أداء مهامها ومباشرتها والرقابة الشعبية عليها، ويتولى على الأخص: جمع المعلومات والبيانات وإعداد الإحصائيات الخاصة بالتعاون الإسكاني بالاشتراك مع الجهة الإدارية المختصة واستخلاص النتائج وإجراء البحوث والدراسات في هذا المجال، واقتراح السياسة العامة للتعاون الإسكاني والتنسيق بين نشاطه وأوجه النشاط التعاوني الأخرى، بالتنسيق مع الجهة الإدارية المختصة، نشر الثقافة التعاونية ودعم التعليم التعاوني وتنمية الوعي التعاوني في مجال الإسكان.

 

 

صدر القرار الجمهوري رقم 319 لسنة 1961، بإنشاء الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، باسم، المؤسسة العامة التعاونية للإسكان، لتتولى الإشراف على عمليات المساكن وعمليات الإقراض لأغراض البناء والإسكان؛ وفي عام 1965، صدر القرار الجمهوري رقم 4420، بتعديل المسمى إلى المؤسسة المصرية التعاونية للبناء والإسكان، وتوسيع نشاطها لخدمة الاقتصاد القومي؛ ثم تم التعديل في 1971، إلى المسمى الحالي، بالقرار الجمهوري رقم 2420، لتكون تابعة لوزارة الإسكان؛ إلى أن صدر القرار الجمهوري رقم 193 لسنة 1977، في تنظيم الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان؛ وتتولى الهيئة تنفيذ جزء من خطة الدولة والوزارة في مجال الإسكان.

 

 

 

 

 

■ الملاحظات التي دفعت لتعديل قانون الإسكان التعاوني

 

 

باتت الضرورة ملحة لإجراء التعديلات اللازمة لقانون التعاون الإسكاني (14 لسنة 1981)، لتلائم زيادة أنشطة الجمعيات وزيادة أعضائها ورؤوس أموالها؛ وإزالة التناقض والازدواجية بين دور كل من الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، وبين والاتحاد التعاوني الإسكاني المركزي، بما لا يؤثر على إصدار القرار المناسب في الوقت المناسب، لمواجهة أي انحراف في مسار تلك الجمعيات؛ وقد تقدمت الهيئة بمقترحاتها في هذا الشأن؛ حيث تم الانتهاء من مقترح متكامل لتعديل القانون المشار إليه، حتى يخرج في أفضل صورة تحقق طموحات عناصر منظومة الإسكان نحو عصر جديد من العمل التعاون؛ بحسب الدكتور حسام رزق، رئيس الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، خلال كلمته في المؤتمر الدولي الثالث للإسكان التعاوني "نحو تعاونيات مستدامة".

 

 

شعبة الإسكان والتعمير، بالمجالس القومية المتخصصة، رصدت عددا من النقاط اللازم تعديلها في قانون الإسكاني التعاوني، على رأسها: الإشراف والرقابة على الجمعيات التعاونية، والتي نص القانون بشأنها على أن الجهة المختصة بالتفتيش والتوجيه ومراجعة قرارات وحدات التعاون الإسكاني، هي الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، وللهيئة من خلال قرار مسبب، لها أن توقف ما يكون منها مخالفا للأحكام واللوائح؛ كما حدد ذات القانون، اختصاصات الاتحاد التعاوني الإسكاني، ومنها: معاونة وحدات التعاون الإسكاني في أداء رسالتها، والإشراف والرقابة الشعبية عليها، بل وحرر القانون مسؤوليات الاتحاد تجاه تلك الجمعيات؛ وهو ما يشير لنوع من التضارب في الاختصاصات، وترتب عليه عدد من المشاكل العملية، حضور اجتماعات الجمعيات العمومية، حيث يلزم حضور ممثل لكل من الهيئة والاتحاد، وقد يحدث اختلاف في الرأي بين الطرفين؛ كذلك فحص شكاوى الأعضاء ضد مجالس الإدارات، وقد ينتهي الاتحاد لحفظ بعضها، بينما ترى الهيئة غير ذلك؛ فضلا عن مراجعة كل من الجهتين لميزانيات وحدات الإسكاني التعاوني، التي قد يحدث اختلاف في مدى الموافقة عليها من عدمه؛ ومن أهم الملاحظات، لزوم  موافقة الاتحاد –طبقا للقانون- على قرار الهيئة بإسقاط عضوية عضو مجلس إدارة، وفي حالة الرفض يظل الأمر معلقا، ما لم تستدع الضرورة القصوى؛ كما يقتضي النص على إلغاء الجمعيات الاتحادية بالمحافظات، لازدواج مهامها مع الاتحاد التعاوني الإسكاني المركزي.

 

 

يتطلب التعديل –بحسب شعبة الإسكان والتعمير، بالمجالس القومية المتخصصة- النص على أن تكون مدة مجلس الإدارة سنتين ونصف فقط، بدلا من خمس سنوات، أو 5 سنوات لدورتين كحد أقصى؛ وأن يكون للهيئة الحق في طلب تشكيل مجلس إدارة مؤقت، عند إحالة مجلس إدارة الجمعية للتحقيق، وفي حالة انتهاء مدة مجلس الإدارة، وذلك لضمان عدم إخفاء الأوراق أو التلاعب في الإدارة أو التعتيم على بعض المخالفات أو اتخاذ إجراءات لإخفائها؛ وكذلك ضرورة استحداث نص يجوز بمقتضاه مد فترة المجلس المؤقت سنة أخرى، في حالة الضرورة، لإنهاء ما جاء من أجله، ولعدم إحداث فراغ إداري.

 

 

ومن الملاحظات على قانون التعاون الإسكاني، تضخم بعض الجمعيات، بسبب عدم وجود حد أقصى لقبول الأعضاء بالجمعية التعاونية، مع قلة الخبرة والكفاءة لمجلس الإدارة؛ حيث بلغ عدد الأعضاء للجمعية نحو 39 ألف عضو، مما أدى لتضخم المشروعات، والتشتيت فيما بينها، وعدم القدرة على الإدارة السليمة لها؛ وهو ما يتطلب تحديد الحد الأقصى لعضوية الجمعية، من 300 إلى 500 عضو، وتحديد عمل الجمعية في مشروع واحد فقط، تجنبا للصرف من ميزانية مشروع على مشروع آخر، مما يتنافى مع القانون؛ ولتأخر نهو مشروعات بعض الجمعيات وظهور عيوب فنية فيها، وزيادة تكلفتها، يتعين التعديل بالنص على عرض إجراءات التخصيص للوحدات السكنية والتكلفة الخاصة بها على الجمعية العمومية وليس مجلس الإدارة فقط؛ كما تطلب التعديل للحد من إطلاق الحرية للجمعيات في التصرف في العقارات التي تقوم بإنشائها أو تحصل عليها، فتبيعها بسعر أعلى للحصول على أعلى ربحية ممكنة والمضاربة عليها؛ فيما عدا ما زاد عن حاجة الأعضاء، وحتى لا تبعد الجمعية عن الهدف المنشأة من أجله؛ وكذلك النص على أن يكون تعيين لجنة متابعة مشروعات الجمعية، من حق الجمعية العمومية، وليس مجلس الإدارة، وترفع اللجنة تقاريرها للجمعية العمومية.

 

 

ولما تبين وجود أعضاء غير منتفعين بوحدات سكنية أو قطع أراضي، تستمر عضوياتهم بالجمعية رغم ذلك، تطلب الأمر التعديل بقصر العضوية على الأعضاء المنتفعين، ويمكن زيادة عدد الأعضاء من المنتظرين بنسبة 10% فقط من غير المنتفعين؛ مع اقتراح باستحداث نص يتم بمقتضاه توقيع غرامة مالية على عضو الجمعية الذي يتخلف عن حضور 3 جمعيات عمومية متتالية؛ كذلك النص على إلغاء عضوية العضو بمجرد انتفاعه بوحدة سكنية أو قطعة أرض، لإتاحة الفرصة أمام عضو آخر، دون أعباء إدارية على الجمعية؛ مع استحداث نص بإلغاء التوكيلات الإدارية بالإنابة في حضور جلسات الجمعيات العمومية، وإحلالها بتوكيلات مصدق عليها من الشهر العقاري المختص، منعا للتلاعب بالتزوير فيها، من قبل بعض مجالس إدارات الجمعيات التعاونية، خاصة الفئوية منها، نتيجة التمكن من الحصول على أختام الجهة الإدارية المختصة، ممن لهم الصلاحية الوظيفية لذلك.

 

 

مشكلة إلغاء تخصيص الوحدات السكنية أو قطع الأراضي، في حالة عدم سداد المستحقات، اعتمادا على إرسال الجمعية العمومية خطاب إنذار 3 مرات مسجلة بعلم الوصول دون اللجوء إلى المحضرين، كانت محل ملاحظة شعبة الإسكان والتعمير، بالمجالس القومية المتخصصة، والتي ترى أن النظام الحالي المشار إليه، عرضة للتلاعب من جانب الجمعية، وهو ما يمكن تجنبه في حالة الإرسال على يد محضر، لما في إلغاء التخصيص من خطورة على حقوق المنتفعين والجمعية في نفس الوقت؛ كما يقترح أن يكون سحب التخصيص من الحاجزين، من اختصاص الجمعية العمومية، وليس مجلس إدارة الجمعية التعاونية للمنتفعين؛ مع اقتراح بأن ينص التعديل على أن يكون ثلث الأعضاء، هو أقل نصاب قانوني لانعقاد الجمعية العمومية، وحل الجمعية إذا لم يكتمل النصاب القانوني أكثر من مرة، تجنبا لممارسات بعض مجالس الإدارات بالتلاعب في إرسال الدعوات للأعضاء أو الإعلان عنها، مما يؤدي إلى حضور عدد قليل لا يعبر عن رأي الأغلبية، في اتخاذ قرارات مصيرية.

 

 

فضلا عن ضرورة التعديل، فيما يتعلق بالجمعيات التي تقضي 5 سنوات، بالرغم من أنها أنهت مشروعاتها التي أنشئت من أجلها أو التي لم تبدأ أي نشاط منذ نشأتها، ولمدة 8 شهور؛ على أن يتم النص على أن تكون مدة الجمعية 5 سنوات أو فور الانتهاء من المشروع، تجنبا لاستنزاف جهود الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، في الرقابة والمتابعة.

 

 

 

 

 

■ هيكل مؤسسات الإسكان التعاوني

 

 

اعتمد الإسكان التعاوني في مصر، في بدايته، على المبادرات الفردية، حتى ثورة 1952، والتي بدأ معها الهيكل المؤسسي للإسكان التعاوني، وارتبطت معها التعاونيات بالدولة بشكل كامل، واعتبرت مؤسسات شبه حكومية، وبالرغم من تطور هياكل الدعم المؤسسي عبر المراحل المختلفة السياسية والاقتصادية، التي مرت بها الدولة المصرية، وبالتالي تصاعد حصة الإسكان التعاوني في المخزون السكني، إلا أنها لم تنفصل عن الدولة، وظلت مرتبطة بها، بحسب دراسة ماجيستير، بكلية الهندسة جامعة المنوفية، عام 2016، عن "التحولات المؤسسية لقطاع الإسكان الاجتماعي".

 

 

صدر القرار الجمهوري رقم 193 لسنة 1977، بتنظيم اختصاصات الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان؛ والتي تتولى تنفيذ جزء من خطة الدولة والوزارة في مجال الإسكان.

 

 

وبالتوازي مع دور الهيئة صدر النظام الداخلي للاتحاد التعاوني الإسكاني المركزي، بالقرار الوزاري رقم 835 لسنة 1981؛ وقد نص قانون التعاون الإسكاني على أن يتولى الاتحاد وفقا للخطة التي يضعها من الوزير المختص، معاونة وحدات التعاون الإسكاني على أداء مهامها.

 

 

الجمعيات التعاونية للبناء والإسكان، نوع وحدات تعاونيات البناء والإسكان، بحسب شعبة الإسكان والتعمير، بالمجالس القومية المتخصصة، في الدورة 20، بعنوان "التعاون الإسكاني في مصر ودور الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان"، هي منظمة جماهيرية تعمل على توفير السكن لأعضائها، وتوفر الخدمات اللازمة لتكامل البنية السكنية، وتتعهد للمجتمع السكني بالعناية والصيانة؛ في حين أن الجمعيات التعاونية المشتركة للبناء والإسكان، تكتل مكون من جمعيتين تعاونيتين أو أكثر، تشترك في إقامة مشروع تعاوني واحد، لصالح الجمعيات المساهمة في الجمعية المشتركة؛ بينما الجمعيات التعاونية الاتحادية للبناء والإسكان، تتكون من 5 جمعيات تعاونية على الأقل، تقع في دائرة محافظة واحدة، وتقوم بأداء الخدمات المختلفة للجمعيات المنتمية إليها، وتباشر ما يفوضها به الاتحاد التعاوني المركزي من اختصاصات: (إجراء الدراسات والإحصاءات اللازمة لحصر احتياجات الجمعيات المنتمية إليها، من الأراضي أو مواد البناء؛ والعمل على توفير احتياجات الجمعيات، من أراضي البناء المملوكة للدولة أو القطاع العام قدر الإمكان، أو توفيرها من القطاع الخاص بأقل سعر، والحصول على مواد البناء ومستلزماته من مصادرها المباشرة، بسعر الجملة؛ وإقامة المصانع لانتاج مواد البناء أو تصنيعها بأقل تكلفة ممكنة؛ وتملك وسائل النقل اللازمة لنقل تلك المواد ولأداء الخدمات؛ مع إمداد الجمعيات المنتمية لها بالخبرات اللازمة وإنشاء مكاتب الرسم والتصميم والتنفيذ؛ وكذلك الاقتراض لتحقيق الأغراض سالفة الذكر، وفقا لقواعد النظام الداخلي وتضعها الجهة الإدارية المختصة، واستيراد ما يلزم لتحقيق أغراض إنشائها.

 

 

وقد شددت شعبة الإسكان والتعمير، بالمجالس القومية المتخصصة، في الدورة 20، بعنوان "التعاون الإسكاني في مصر ودور الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان"، على ضرورة تعظيم دور الجمعيات التعاونية في مجال الإسكان في المدن والمحافظات النائية وجنوب الصعيد، من خلال مزيد من التعاون من قبل الوحدات المحلية بالمحافظات، ومساعدة الأفراد على تكوين وإنشاء جمعيات إسكان وتوفير الأراضي اللازمة لها، بعد مدها بالمرافق.

 

وفي التقرير النهائي للمؤتمر الثاني للإسكان التعاوني، تم التأكيد على أن تتصمن سياسات الإسكان توزيعا محددا للأدوار بين الجهات العاملة في المجال، والتي تشمل التعاونيات، والتأكيد على أن يتيح المشروع التعاوني أنماطا مختلفة من الحيازة، مثل: التمليك والإيجار والإيجار التمليكي، لتلبية احتياجات الفئات المختلفة للأعضاء؛ وكذلك الاعتراف بآليات التعاون والتمويل المحلي للإسكان اللارسمي (الأهلي)، والتي تستند أساسا على آليات التعاون بين الأنسجة الاجتماعية القوية القائمة؛ ودراسة إمكانية نقل التقنيات الحديثة والمناسبة في مجال إنشاء وإدارة وصيانة المجتمعات التعاونية المتكاملة، وكيفية الاستفادة منها؛ وذلك مع استخدام فكر التعاونيات المتكاملة لتعظيم الاستفادة من الموارد الاقتصادية والطبيعية المتاحة، لتحقيق التنمية الشاملة بالمناطق الحدودية الصحراوية، والتأكيد على أهمية النهوض بالتعاونيات لتحقيق التوازن السكاني، والاستغلال الأمثل للموارد لتوفير فرص العمل والإمداد بشبكات البنية الأساسية والخدمات لجذب السكان؛ وكذلك فتح مجالات وأنشطة جديدة للتعاونبات، من بينها تطوير العشوائيات، لتوسيع نطاق التكامل وزيادة فرص النجاح.

 

 

وفي كلمته في المؤتمر الدولي الثاني للإسكان التعاوني، في ديسمبر 2016، أشار الدكتور حسن راتب، إلى الجهود القائمة لصياغة استراتيجية جديدة للحركة التعاونية، لتتوافق مع احتياجات التنمية الحالية في مصر، وتواكب التطورات العالمية والتزامات مصر الدولية، والتي من المنتظر من بينها، إنشاء مجلس أعلى للتعاونيات، برئاسة الرئيس عبد الفتاح السيسي، رئيس الجمهورية، أسوة بالمجلس الأعلى للاستثمار.

 

وفي كلمته، دعا كوفي سودوكين، المستشار الاقتصادي لرئيس جمهورية توجو، إلى إنشاء منظمة أفريقية، يكون مقرها القاهرة، وتضم الجهات الحكومية المسؤولة عن دعم الأنشطة التعاونية، على أن تتبنى الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، دعوة الجهات المعنية بالدول الأفريقية لحضور الاجتماع التأسيسي لها.

 

 

 

 

 

 ■ خصائص وأسباب تفاقم أزمة الإسكان

 

 

 ظهرت أزمة الإسكان في الستينيات، نتيجة تحول الأفراد من الاستثمار في مجال الإسكان، بعد تشجيع الدولة في الصناعة والحد من الاستثمار في الإسكان، وصدور بعض القوانين بتخفيض القيمة الإيجارات، مع ارتفاع أسعار البناء، وانخفاض العائد من المباني، مما أدى إلى عدم تكافؤ الوحدات السكنية المتاحة مع الطلب المستمر عليها وتراكم العجز في تلك الوحدات، وعدم القدرة على مواجهة المشكلة -بحسب شعبة الإسكان والتعمير، بالمجالس القومية المتخصصة- حتى بعد دخول الجمعيات التعاونية للإسكان لأداء دور توفير الوحدات السكنية لأعضائها بالأسعار المناسبة، وبأقل سعر ممكن، اتجه الكثير من جمعيات الإسكان التعاوني بعد ذلك وحتى الآن إلى بناء الشاليهات والفيلات، مما يحد من إمكانية المساهمة الفعالة في توفير مساكن للأسر الناشئة شباب الخريجين ومحدودي الدخل ومن تنهار مساكنهم لقدمها.

 

 

تتنوع مساحة الوحدات السكنية التي تقيمها الجمعيات التعاونية، حسب احتياجات أعضائها، والغالب بناء وحدات ذات مساحات، تبدأ من 70 مترا حتى 95 مترا؛ ومنذ صدور القرار الوزاري رقم 495 لسنة 1996، بقصر القرض التعاوني على إنشاء وحدات سكنية لا تزيد مساح على 70 مترا، اتجه العديد من الجمعيات التعاونية للتقيد بتلك المساحة، للاستفادة من القروض التعاونية؛ وظلت بعض الجمعيات ذات الإمكانيات المالية العالية تتجه إلى بناء مسطحات أكبر، تصل أحيانا إلى 135 مترا للوحدة السكنية الواحدة.

 

 

وتتركز معظم المشروعات السكنية للجمعيات التعاونية في المدن الساحلية (مدن القناة، الإسكندرية، مرسى مطروح، العريش، وبعض محافظات الدلتا)؛ ثم بدأت محافظة الوادي الجديد وبعض مدن الصعيد، في إنشاء الجمعيات التعاونية لتوفير المسكن التعاوني المناسب لمواطنيها.

 

 

كان لزيادة عدد جمعيات الإسكان التعاوني وزيادة حجم مشروعاتها واتساعها، أثره في زيادة العبء على الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، لما يتطلبه من توفير كافة الاعتمادات المالية اللازمة لتمكين الهيئة من الإشراف والرقابة على الجمعيات؛ كما كان لذلك أثره في الضرورة الملحة لإجراء التعديلات اللازمة لقانون التعاون الإسكاني (14 لسنة 1981)، لتلاءم مع زيادة أنشطة الجمعيات وزيادة أعضائها ورؤوس أموالها.

 

 

 

 

 

 ■ ميزانيات وتمويل الإسكان التعاوني

 

 

صدر مؤخرا، قرار رئيس مجلس الوزراء، برفع قيمة القرض التعاوني، من 20 ألف جنيه، إلى 50 ألف جنيه، للوحدة السكنية التعاونية، مع زيادة الحد الأقصى لمسطح الوحدة الوحدة المستحقة للقرض إلى 115 مترا مربعا.

 

هذا، ويتم تمويل الإسكان التعاوني من خلال مصدرين رئيسيين؛ هما: القروض الميسرة ومدخرات المواطنين؛ فضلا عما تخصصه الدولة سنويا، في خطة التنمية الاقتصادية والاجتماعية، للقروض الميسرة، والتي توزع على الجهات التي تقوم بمشروعات الإسكان أو التي تقوم بإقراض المواطنين والجهات المختلفة.

 

 

قدرت موازنة الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، للعام المالي الحالي 2020/2019 بمبلغ مليارين و171 مليون و45 ألف جنيه؛ بزيادة قدرها 11 مليون و702 ألف و931 جنيها، بنسبة زيادة 0.5%، من قيمة إجمالي ربط حساب ختامي موازنة الهيئة للعام المالي 2018/2017، بمبلغ مليارين و159 مليون و342 ألف و69 جنيها؛ وقدرت التكاليف المصروفات بالموازنة الحالية بقيمة 280 مليون و865 ألف جنيه.

 

 

في إطار قانون رقم 80 لسنة 2019، باعتمادات خطة التنمية الاقتصادية والاجتماعية، للعام المالي 2020/2019، (العام الثاني من خطة التنمية المستدامة متوسطة الأجل 2019/2018 حتى 2022/2021)، تم تخصيص 120 مليون جنيه، للقروض الميسرة، في مجال الإسكان الشعبي، ممولة من بنك الاستثمار القومي، بأسعار فائدة لا تجاوز 6%؛ وقد تنوعت مشروعات الإسكان الشعبي الممولة من خلال تلك القروض، بين أولا: مشروعات الإسكان بالمحافظات، والتي تشمل إسكان الأولى بالرعاية (استكمال مشروعات ومشروعات جديدة)، بقيمة قروض 40 مليون جنيه، وإسكان منخفض التكاليف (استكمال مشروعات ومشروعات جديدة)، بقيمة قروض 5 مليون جنيه؛ وثانيا: مشروعات الإسكان بهيئة تعاونيات البناء والإسكان، ومنها: مشروعات إسكان الهيئة والجمعيات التعاونية للإسكان، بقيمة قروض 68 مليون جنيه، ومشروعات إسكان القوات المسلحة، بقيمة قروض بلغت مليون جنيه، ومشروعات إسكان الشرطة، بقيمة قروض مليون جنيه؛ فضلا عن مشروعات الإسكان بوزارة الإسكان والمرافق وأجهزتها، بقيمة 5 مليون جنيه.

 

 

 

وبحسب قانون الإسكان التعاوني، يوزع الفائض من الإيرادات للجمعيات التعاونية في مجال الإسكان التعاوني، بواقع 15% لتكوين الاحتياطي القانوني،، 5% لدعم وحدات الإسكان التعاوني، 5% لحساب الخدمات العامة التي يؤديها الاتحاد التعاوني المركزي، 10% لحساب الخدمات التي تؤديها الجمعية التعاونية في نطاق عملها، 15% كحد أقصى لمكافآت أعضاء مجلس الإدارة، 5% كحد أقصى لحصة العاملين في الجمعية، 5% للتدريب التعاوني الذي يؤديه الاتحاد التعاوني المركزي طبقا لخطة يتم وضعها بالتنسيق مع الجهة الإدارية المختصة، 5% توضع في حساب خاص بالاتحاد لاستثمارها وتخصيصها للوفاء بالتزامات أعضاء الجمعيات المصفاة؛ ويرحل الباقي كفائض للأعوام التالية؛ ويخصص، مضافا إليه عائد الودائع وما تبقى بدون توزيع من النسب المشار إليها، لإنشاء واستكمال وصيانة الخدمات المشتركة للتجمعات السكنية وتحسين شؤون المنطقة.

 

 

 

ووفقا لقانون رقم 80 لسنة 2019، باعتمادات خطة التنمية الاقتصادية والاجتماعية، للعام المالي 2020/2019، تلتزم الهيئات والوحدات الاقتصادية للقطاع العام (ومنها الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان) غير المعاملة بقانون قطاع الأعمال العام، بالتكاليف الكلية لكل مشروع، أما المشروعات التي تضاف أو تستبدل بمشروع آخر، أو المشروعات التي يتطلب الأمر تعديل تكلفتها أو لم تحدد لها تكاليف وتقوم الجهات بتقديم دراسة جدوى اقتصادية لها، فعليها الاتفاق مع وزارة التخطيط والمتابعة والإصلاح الإداري، على التكاليف الكلية وتعديلاتها لتلك المشروعات، وتوضح زيادة التكاليف، وإلى أن يتم ذلك، لا يجوز الارتباط والصرف عليها إلا في حدود الاعتمادات المدرجة في الخطة، وفي حدود ما هو متاح من مصادر تمويل؛ ويحظر على تلك الجهات التعاقد على مشروعات غير واردة بالخطة، وبعد موافقة وزير التخطيط على تعديل التكاليف، يتم إخطار وزارة المالية وبنك الاستثمار القومي؛ ولا يجوز القيام بأعمال استثمارية دون الالتزام بأحكام قانون 182 لسنة 2018، لتنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة، ولائحته التنفيذية؛ كما لا يجوز تنفيذ مشروعات بأوامر تكليف غير محددة المدة والقيمة.

 

 

وفي إطار اعتمادات خطة التنمية الاقتصادية والاجتماعية، للعام المالي 2020/2019، تلتزم الجهات التي تدرج لها اعتمادات إجمالية أو مشروعات غير موزعة جغرافيا، بتوزيع الاعتمادات الإجمالية المدرجة بالخطة الاستثمارية على المشروعات المختلفة، وتوزيع اعتمادات المشروعات توزيعا إقليميا على المحافظات المختلفة، وفقا لمكونات الاستثمار، وتبعا لطريقة التمويل المعتمدة، ويتم اعتماد التوزيع بموافقة وزير التخطيط أو من يفوضه، وإخطار وزارة المالية وبنك الاستثمار القومي لتعديل الموازنات تبعا لما تقدم.

 

 

ويتم توزيع اعتمادات الأجور التي لم تتضمنها الاستثمارات والتي لم توزع بموازنة الجهة على بنود الأجور والتعويضات، للصرف منها على المجالات البحثية والأجور والمكافآت والمزايا التأمينية المترتبة عليها، للعاملين المؤقتين المتعاقدين على المشروعات الاستثمارية، والعمالة المستعان بها من خارج الجهة، والعمالة المشرفة على تنفيذ تلك المشروعات، والصادرة بشأنهم قرارات من السلطة المختصة بذات الجهة، وبموافقة وزير التخطيط أو من يفوضه، وموافقة وزير المالي، على أن تراعي في جميع الأحوال قانونية الاستحقاق وصحة وسلامة إجراءات الصرف، وعدم حصول العمالة على ذات المزايا النقدية أو العينية من ذات العمل من (الأجور وتعويضات العاملين) بموازنة تلك الجهة.

 

 

طالبت دراسة ماجستير بكلية الهندسة بجامعة المنوفية، في عام 2016، بضرورة زيادة قيمة القروض الميسرة المتاحة للإسكان التعاوني في الموازنة العامة للدولة، على أن تتراوح فترات سدادها بين 20 و40 عاما، وفقا لإمكانيات الجمعيات وقدراتها المادية، خاصة من ذوي الدخول النمنخفضة؛ فضلا عن منح قروض للأعضاء بضمان الجمعية؛ وذلك على أن تلتزم الجمعيات بتقديم دراسات جدوى اقتصادية إلى الجهات الإدارية المختصة، حول مشروعاتها، قبل تخصيص الأراضي اللازمة لها.

 

 

كان التقرير النهائي للمؤتمر الدولي الثاني للإسكان التعاوني، والذي عقد في الفترة من 12 حتى 14 ديسمبر 2016، بعنوان "دور الإسكان في تحقيق منظومة تعاونية متكاملة"، قد أشار إلى ضرورة وضع آلية لاستكمال المشروعات المتعثرة؛ بحيث تقوم الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، مع ممثلي المنتفعين بتلك المشروعات والبنوك الدائنة، من أجل استكمال مراحلها وتسليم الوحدات للمنتفعين، وتحصيل حقوق البنوك المقرضة؛ كما أوصى المؤتمر -حينها- بالبدء في تنفيذ الدراسة التنفيذية لتأسيس جمعية تمويل تعاوني، وفقا لما هو متبع في الحركة التعاونية الدولية، لاستثمار فوائض الجمعيات الأساسية وإعطائها عوائد مالية أكبر من العوائد التي تحصل عليها من البنوك؛ فضلا عن انخفاض قيمة الفوائض الدائنة الخاصة بتمويل المشروعات التعااونية الإسكانية، نظرا لانخفاض تكلفة التمويل، مع اعتبار أنها خطوة أولية لتحقيق حلم الحركة التعاونية لتأسيس بنك تعاوني، يقدم الخدمات التمويلية للقطاع التعاوني.

 

 

■ شروط تخصيص وحدات هيئة تعاونيات الإسكان

 

 

مع حظر التخصيص لمن لديه سكن خاص أو لأسرته، سواء إيجار أو تمليك؛ أو انتفاع الأسرة بوحدة تعاونية أو قرض تعاوني أو قطعة أرض تعاونية، وضعت الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان شروطا لمستحقي وحداتها، ومنها: المتزوجون حديثا اعتبار من 5 سنوات سابقة على تاريخ الإعلان، مع أولوية للعاملين بالمدن الجديدة في حالة الحجز بإحدى تلك المدن؛ المنقولون للمدينة القائم بها المشروع، ولم يمض على النقل أكثر من سنتين؛ حالات الإخلاء الإداري؛ المقبلون على الزواج، من 25 سنة فأكثر، قبل استلام الوحدة المخصصة للطالب؛ فضلا عن الحالات الملحة أو الإنسانية، كالمتزوجين ولديهم أبناء ويقيمون بوحدات سكنية ضيقة، أو العائدين من الخارج وحاصلين على درجات علمية وليس لهم سكن بالمدينة القائم بها المشروع، الأرامل والمطلقات ممن ليس لديهن سكن للإقامة فيه، المعاقين (دون شروط الزواج)، وأية حالات أخرى تخضع لتقدير لجنة مشكلة بالهيئة تختص بذلك، وطبقا لشروط كل مشروع وتعتمد قراراتها من رئيس مجلس إدارة الهيئة؛ هذا إلى جانب شروط عامة، منها: عدم السماح بالبيع أو التنازل أو التصرف في العقار إلا بعد التخصيص للمستفيد بـ10 سنوات، باستثناء التصرف للزوج أو ذوي القربى حتى الدرجة الثالثة؛ مع استغلال الوحدة لغير أغراض السكن وعدم استخراج سجل تجاري لها؛ وفي حالة إسكان المحافظات، أن يكون المتقدم من أبناء المحافظة  المقام بها المشروع أو من العاملين فيها.

 

 

 

 

■مزايا الدولة للإسكان التعاوني

 

 

خلال كلمته بالدورة الثالثة للمؤتمر الدولي للإسكان التعاوني، ركز رئيس هيئة تعاونيات البناء والإسكان، على دور الدولة، ممثلة في وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، في دعم منظومة الإسكان التعاوني في مصر، خلال السنوات الخمس الماضية، حيث تم بالتعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، تخصيص واستلام أكثر من 2400 فدان، كمرحلة أولى في 22 مدينة جديدة بالصعيد والوجه البحري والقاهرة الكبرى، لصالح مشروعات جمعيات الإسكان التعاوني، حتى تستطيع أداء دورها وتوفير الوحدات السكنية المناسبة لأعضائها.

 

 

وفي إطار دعم الإسكان التعاوني، عملت الدولة على إعفاء وحدات التعاون الإسكاني من الضرائب على الأرباح التجارية والصناعية والمهن غير التجارية وعلى فوائد الودائع بالبنوك وصناديق التوفير؛ وكذلك تضمنت الإعفاء من الضرائب والرسوم التي تقررها المجالس المحلية والواردة بقانون الإدارة المحلية؛ مع الإعفاء من الضرائب الجمركية والرسم الإحصائي ورسم الاستيراد والرسوم الإضافية وجميع الضرائب والرسوم والعوائد التي تستحق بمناسبة دخول البضاعة بالنسبة لما يستورد لحسابها ويكون لازما لنشاطها من الأدوات ومواد البناء الأساسية والآلات والمعدات وقطع الغيار ووسائل نقل المواد، وذلك طبقا لقوائم يضعها الوزير المختص، ويخطر بها وزير المالية.

 

 

كما عملت الدولة على منح عدد من المزايا لقطاع الإسكان التعاوني، منها: تخفيض بنسبة 25% من الثمن المقدر وقت البيع، على أراضي الدولة التي تخصص لوحدات التعاون الإسكاني، ويجوز بموافقة وزير المالية، رفع مقدار التخفيض بما لا يجاوز 50% من الثمن المشار إليه؛ كما تتمتع الوحدات السكنية التعاونية في مباشرة نشاطها بالمزايا المقررة لشركات القطاع العام والجمعيات الخاصة ذات النفع العام، وعلى الأخص، في الحصول على مستلزمات البناء والسلع والأراضي والمباني اللازمة لتحقيق أغراضها؛ فضلا عن منح الجمعيات التعاونية تخفيضا بنسبة 25% على من قيمة مقابل النقل بالسكك الحديدية ووسائل النقل المملوكة للقطاعات العامة والوحدات الاقتصادية التابعة لها، بالنسبة للمعدات والآلات ومواد البناء اللازمة لنشاطها.