«الفتوي والتشريع» تكشف عدم أحقية المحافظين في إعفاء مباني من الاشتراطات البنائية

 

انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى عدم أحقية محافظ الجيزة في تقييد أو إعفاء جزء من مبنى من الاشتراطات البنائية أو تغيير استخدامه. وتابعت الفتوي، انه انعقدت لجنة تعديل النشاط والاستثناء من الاشتراطات البنائية بمحافظة الجيزة، حيث تم بحث مدى جواز تغيير الاستخدام أو التقييد أو الإعفاء من الاشتراطات البنائية لجزء من مبنى، وتحديد ما يستحق من تعويض أو مقابل ما يطرأ من تحسين على ذلك الجزء من مبنى.

 

وذلك في ضوء ما أورده رئيس الأمانة الفنية للمجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية إلى محافظة القاهرة من ورود العديد من الطلبات الخاصة بالتقييد أو الإعفاء من الاشتراطات البنائية لجزء من مبنى، في حين أنه لم يرد النص على اختصاص المجلس بذلك في المادة (17) من قانون البناء الصادر بالقانون رقم (119) لسنة 2008، وبعبارة أخرى فإن تقييد أو إعفاء جزء من مبنى من الاشتراطات البنائية أو تغيير استخدامه لا يكون بقرار مسبب من المجلس بل يظل من اختصاص المحافظ المختص، وإزاء الخلاف في الرأي حول مدى جواز ذلك الأمر فقد انتهت اللجنة إلى طلب استطلاع رأي إدارة الفتوى المختصة بمجلس الدولة مع تجميد أعمال اللجنة الاستثنائية المنوط بها تعديل النشاط الجزئي لحين ورود الإفتاء في هذا الصدد.

 

وأضافت الجمعية العمومية أن المادة (72) من قانون  البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 ينص: "يتقدم المحافظ المختص من تلقاء نفسه أو بناء على طلب يقدم إليه بطلب التقييد إلى المجلس موضحًا به الاشتراطات الحالية والمقترحات المطلوبة للتقييد والهدف منها واقتراح ما يستحق من تعويض إذا كان له مقتضى ومصادره. 

 

وتقوم الأمانة الفنية للمجلس بإعداد مذكرة شاملة بالموضوع كما تقوم بالمعاينات الفنية اللازمة إذا تطلب الأمر، على أن يوضح بالمذكرة الاستثناء المطلوب والغرض منه ورأي المحافظ المختص. ويعرض الموضوع على المجلس وفي حالة الموافقة يتم إخطار المحافظ بالموافقة وما يستحق من تعويضات والجهات المعنية بصرفها"، كما تنص المادة (73) منها على أنه: "لإعفاء مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته من الاشتراطات البنائية وتغيير الاستخدام، تتبع الخطوات الآتية: يتقدم صاحب الشأن إلى المحافظ بطلب الإعفاء موضحًا فيه الإعفاء المطلوب ومصحوبًا بخريطة مساحية للموقع أو شهادة صلاحية الموقع للبناء – إن وجدت – وإذا وافق المحافظ المختص يتم إرسال الطلب إلى الأمانة الفنية للمجلس.

 

ويتم عرض الموضوع على المجلس بحضور المحافظ وفي حالة الموافقة يقوم المحافظ بإبلاغ صاحب الشأن بالموافقة على الإعفاء وتحديد مقابل التحسين طبقًا لأحكام القانون رقم (222) لسنة 1955 بشأن مقابل التحسين للعقارات التي يطرأ عليها تحسين بسبب المنفعة العامة"، كما تنص المادة (74) منها على أنه: " لتغيير استخدام الأراضي بالمنطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته، تتبع الخطوات التالية: يتقدم صاحب الشأن إلى المحافظ  بطلبه موضحًا فيه التغيير المطلوب ومصحوبًا بخريطة مساحية للموقع موضحة عليها الأرض أو المبنى المراد تغيير استخدامه، وإذا وافق المحافظ المختص يتم إرسال الطلب إلى الأمانة الفنية للمجلس.. ثم يتم عرض الموضوع على المجلس بحضور المحافظ، وفى حالة الموافقة يقوم المحافظ بإبلاغ صاحب الشأن بالموافقة على التغيير وتحديد مقابل التحسين طبقًا لأحكام القانون رقم (222) لسنة 1955 بشأن مقابل التحسين للعقارات التى يطرأ عليها تحسين بسبب المنفعة العامة". 

 

واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم أن المشرع في قانون تنظيم البناء المشار إليه أوجب وضع مخطط استراتيجي يحدد الرؤية المستقبلية للتنمية العمرانية على المستوى القومي أو الإقليمي أو المحافظة أو المدينة أو القرية، ويتضمن الأهداف والسياسات وخطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية والبيئة العمرانية اللازمة لتحقيق التنمية المستدامة، والاحتياجات المستقبلية للتوسع العمراني، واستعمالات الأراضي المختلفة، وتحديد المشروعات التى سيتم تنفيذها على مستوى كل مخطط، ومراحل التنفيذ، وأوجب كذلك وضع مخطط تفصيلي تنفيذي للاشتراطات البنائية والتخطيطية والبرامج التنفيذية لمناطق استعمالات الأراضي والبنية الأساسية بالمخطط الاستراتيجي العام المعتمد للمدينة أو القرية ويشتمل على جميع مشروعات التنمية المتكاملة من التصميم العمراني أو تقاسيم الأراضي أو تنسيق المواقع التي يقترح تنفيذها ضمن المخطط الاستراتيجي العام.

 

كما استظهرت الجمعية العمومية أن المشرع بموجب القانون ذاته- واستثناء من الأصل العام الذى يقضى باعتبار المخططات الاستراتيجية شروطًا بنائية لا يجوز مخالفتها– ناط بالمجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية بقرار مسبب منه تحقيقًا لغرض قومي، تقييد مدينة، أو منطقة، أو جزء منها، أو مبنى بذاته بكل، أو بعض الاشتراطات البنائية الواردة فى المخطط الاستراتيجى العام، أو إعفاءه منها، أو بعضها، وأجاز للمجلس بناء على عرض المحافظ المختص الموافقة على تغيير استخدام الأراضى لمنطقة، أو جزء منها، أو مبنى بذاته، وأحال المشرع إلى اللائحة التنفيذية لقانون البناء تحديد الشروط والإجراءات الواجب اتباعها فى هذا الشأن، وقواعد تحديد ما قد يستحق من تعويض، أو مقابل ما يطرأ على العقارات من تحسين.

 

وتنفيذًا لذلك فقد أوضحت  اللائحة التنفيذية على وجه التفصيل الإجراءات الخاصة بكل حالة من الحالات المشار إليها؛ فأوردت المادة (72) منها النص على إجراءات تقديم طلب التقييد من قبل المحافظ المختص إلى المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية وصولًا إلى إصدار المجلس قراره في هذا الشأن وإخطار المحافظ به وما يستحق من تعويضات والجهات التي تقوم بصرفها في حالة الموافقة على الطلب، كما أوردت المادة (73) من اللائحة النص على إجراءات إعفاء مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته من الاشتراطات البنائية وتغيير الاستخدام، وأوردت المادة (74) منها النص على إجراءات تغيير استخدام الأراضي بالمنطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته، وفي الحالتين يكون ذلك بطلب يقدم من أصحاب الشأن إلى المحافظ المختص موضحًا فيه الإعفاء أو التغيير المطلوب مرفقًا به خريطة مساحية للموقع، ويتولى المحافظ- في إطار سلطته التقديرية- رفعه إلى المجلس وصولًا إلى إصدار الأخير قراره في هذا الصدد حيث يقوم المحافظ في حالة الموافقة على الإعفاء أو تغير الاستخدام بإبلاغ أصحاب الشأن بذلك وتحديد مقابل التحسين وفقًا لأحكام القانون رقم (222) لسنة 1955 بشأن مقابل التحسين على العقارات التي يطرأ عليها تحسين بسبب المنفعة العامة.

 

واستبان للجمعية العمومية من جماع ما تقدم أن المشرع في قانون البناء المشار إليه لم يورد النص على أجزاء المباني ضمن الحالات التي أجاز فيها التقييد أو الإعفاء من الاشتراطات البنائية كلها أو بعضها أو تغيير الاستخدام، وهي الحالات التي تمثل في مجملها استثناءً من القواعد العامة التي توجب الالتزام بالاشتراطات الواردة بالمخططات الاستراتيجية العامة والتفصيلية للمدن والقرى باعتبارها اشتراطات بنائية ملزمة في شأن تنظيم أعمال البناء، ومن ثم فإنه يتعين الالتزام بحدود هذا الاستثناء وضوابطه دون التوسع فيه أو القياس عليه ليشمل حالات أخرى لم يرد النص بشأنها، ومما يؤكد ذلك أن المشرع حين أجاز التقييد أو الإعفاء من الاشتراطات البنائية لجزء من المدينة أو المنطقة، أو تغيير الاستخدام لأراضي جزء من منطقة، فإنه قصر ذلك على المبنى بذاته، أي المبنى كاملًا دون أجزاءٍ منه، فضلًا عن أن تغيير استخدام أي من وحدات المبنى لغير الغرض المرخص فيه يعد إحدى الصور الغالبة للمخالفات التي أفرزها الواقع العملي في مجال تنظيم أعمال البناء وهو ما حدا بالمشرع إلى إيراد النص عليها ضمن صور المخالفات الأخرى في سياق نص المادة (66) من قانون البناء المشار إليه تأكيدًا على عدم مشروعيتها بما يرتبه ذلك من بطلان التصرف الذي تكون محله تلك المخالفة. 

 

ومن حيث إنه بتطبيق ما تقدم على الحالة المعروضة، فإنه يكون من غير الجائز لمحافظ الجيزة التقييد أو الإعفاء من الاشتراطات البنائية لجزء من مبنى، أو الموافقة على تغيير استخدامه، في ظل أحكام قانون البناء رقم (119) لسنة 2008 ولائحته التنفيذية.