هل يحفظ العقد الابتدائي الحقوق المتعلقة ببيع وشراء العقارات؟

يقع كثير من المواطنين في أزمات بسبب الشائعات المنتشرة حول عدم حجية عقود البيع الابتدائية الغير مسجلة، في حفظ حقوقهم المتعلقة ببيع وشراء العقارات، ويخشى البعض من عدم اعتداد الجهات القضائية بالعقد الابتدائي حال وقوع أي خلاف بين البائع والمشتري.

الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية بمحكمة النقض المصرية أودعت نهاية للتساؤلات المطروحة بشأن حجية العقود الابتدائية، حيث أرست قاعدة قضائية في حكم هام حلت فيه الأزمة حين أكدت أن عقد البيع الابتدائي وإن لم يكن مشهرا أو مسجلا، يترتب عليه حجية لصالح المشتري بمجرد إبرامه مع البائع فقط وتبدأ منفعته من تاريخ تحريره.

وأكدت محكمة النقض في حكمها بحجية عقود البيع الابتدائية في التدليل على صحة الملكية، أن جميع الحقوق المتعلقة بالبيع والانتفاع بكل ما يتعلق به يبدأ مع تاريخ تحرير العقد بين الطرفين، حتى وإن لم يكن العقد نهائي مسجل أمام مصلحة الشهر العقاري الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التي يقررها القانون.

وفرق القانون بين العقود في حالتين، الأولى: إذا كان المبيع منقولا فإن شروط تملكه يتمثل في الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي، وفي هذه الحالة يكون العقد الابتدائي كافي لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة في المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية

أما في حالات بيع وشراء العقارات أقر القانون أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، ورغم ذلك فإن المشتري بعقد بيع ابتدائي يمتلك الحقوق المترتبة عليه بين مالكه الأصلي وكونه المشتري، غير أنه يحتاج إلى التسجيل في الشهر العقاري كي تكون حجيته أمام كافة الأشخاص والجهات.

وأوضحت محكمة النقض أن البيع بموجب العقود الابتدائية التي تبرم بين البائع والمشتري لها حجية صحيحة بين الطرفين فقط، لكنها لا تمنح المشتري حجية الملكية في التعامل مع الأشخاص الآخرين.