هل يجوز تحويل عقد الإيجار من 59 سنة إلى 3 سنوات فقط ؟

هل يجوز تحويل العقد المحدد المدة الخاضع للقانون 4 لسنة 1996 من أقصى مدة وهى 59 سنة قياسا على قانون الحكر إلى 3 سنوات فقط ؟..سؤال عادة ما يطرحه الملاك في محاولة لاستغلال القانون بغرض تحقيق مصالحهم، كما يطرحه المستأجرين بشكل دائم ومستمر لتأمين مصالحهم هم أيضاَ.

يقول الدكتور إسلام خضير، المحامى والخبير القانوني، يعد تحرير عقد الإيجار من أعمال الإدارة لذا  يجب مراعاة أنه إذا تم تحريره بموجب توكيل رسمي يبيح حق الإدارة فقط  صادر عن المالك، فإن هذا العقد يجب ألا تتجاوز مدته  ثلاث سنوات، وذلك طبقا لنص المادة 559 من القانون المدني التي تنص على أنه: « لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة إن يعقد إيجارا تزيد مدته عن ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا كان عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك انقضت المدة إلى ثلاث سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغير ذلك».  

وأضاف «خضير» في تصريح لـ«صوت الأمة» أن ذلك ما أكدته محكمة النقض في احد أحكامها حيث أوردت أن عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني وفقأ لنص القانون رقم 4 لسنة 1996 أن هذه العقود عقود مؤقتة أو لا تخرجها من أعمال الإدارة إلى أعمال التصرف لان امتداداتها ليس مرده الاتفاق في ذاته ولكن مصدره قانون إيجار الأماكن المشار إليها.

( النقض رقم 6447 لسنة 66ق جلسة 13-7-1997)

وأشار إلى أن  المستأجر إذا قام بتأجير العين من الباطن فان المدة التي تم الاتفاق عليها بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ليس لها محل اعتبار إن تجاوزت عقد الإيجار الأصلي وهو ما أكده المقنن المصري في نص المادة 560 من القانون المدني فقال " الأجرة الصادرة ممن له حق إلا منفعة تنقضى بانقضاء هذا الحق إذا لم يجزها مالك الرقبة، على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإخلاء والمواعيد اللازمة لنقل محصول السنة، مؤكداَ أنه إذا قد يتعاقد المستأجر على عين ويتم كتابه مدة ال59 سنة وثم يقوم المالك بعد ذلك بتقليل المدة إلى ثلاث سنوات أن كان العقد صادراً ممن له حق الإدارة فقط، أو صدر من صاحب المنفعة فيما يتجاوز مدة إجارته لأنه يعد من أعمال الفضولي.

وأوضح أن الوكالة الواردة في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها لا تعطى لوكيلها إلا الحق في أعمال الإدارة فقط وهو ما أكدته المادة 701 من القانون المدني والتي تنص على :

1- الوكالة الواردة فى ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل ، لا تخول الوكيل صفة إلا فى أعمال الإدارة .

2- ويعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات وأعمال الحفظ والصيانة واستيفاء الحقوق ووفاء الديون . ويدخل فيها أيضاً كل عمل من أعمال التصرف تقتضيه الإدارة كبيع المحصول وبيع البضاعة أو المنقول الذى يسرع غليه التلف وشراء ما يستلزمه الشيء محل الوكالة من أدوات لحفظه ولاستغلاله)

لذا يجب مراعاة إذا تم تحرير عقد إيجار وحل محل المالك وكيلا عنه فى التوقيع وكانت مدة عقد الإيجار تزيد عن ثلاث سنوات أن يكون الوكيل يحمل وكالة خاصة بهذا العمل ووارد بها إصدار عقود الإيجار الخاصة بوحدات العقار ويتم تحديد العقار تحديدا نافيه للجهالة وهذا طبقا لنص المادة 702 من القانون المدني والتي تنص على :

1- لابد من وكالة خاصة فى كل عمل ليس من أعمال الإدارة ، وبوجه خاص فى البيع والرهن والتبرعات والصلح والإقرار والتحكيم وتوجيه اليمين والمرافعة أمام القضاء.

2- والوكالة الخاصة فى نوع معين من أنواع الأعمال القانونية تصح ولو بم يعين محل هذا العمل على وجه التخصيص ، إلا إذا كان العمل من التبرعات .

3- والوكالة الخاصة لا تجعل للوكيل صفة إلا فى مباشرة الأمور المحددة فيها وما تقتضيه هذه الأمور من توابع ضرورية وفقاً لطبيعة كل أمر وللعرف الجاري ).