كبسولة قانونية..علاقة المالك والمستأجر من العقد لـ"الإخلاء"

مطالبات عدة ظهرت فى الفترة الماضية بـ«إلغاء قانون الإيجارات القديمة»، مما جعل عدد من نواب مجلس الشعب يتقدمون بمقترحات قوانين تنهى العلاقة الإيجارية بين المستأجر والمالك وتحرير العقد جبرا عن المستأجر، ومن أبرز هذه المقترحات مقترح النائب إسماعيل نصر الدين والنائب معتز محمود قبل أن يتولى رئاسة لجنة الإسكان والنائب عبد المنعم العليمى.  

«صوت الأمة» رصدت فى التقرير التالى خصائص عقد الإيجار، والحالات التى يجب فيها الإنذار، والشروط الشكلية والموضوعية لقبول دعوى «الاخلاء» التى يجب مراعاتها بالنسبة للعقود المبرمة في ظل قوانين إيجار الأماكن. 

خصائص عقد الإيجار

فى البداية، يقول محمد أحمد عبد التواب، الخبير القانونى، أن هناك عدة خصائص يجب الحديث عنها بالنسبة لـ«عقد الإيجار» تتمثل فى التالى:

1- لأنه عقد يرد على منفعة فهو عقد مؤقت ينتهى بانتهاء مدته، ويورث طالما لم تنته مدته وله أن يعوض أن ترك العين عن المدة الباقية، كما يسقط بالتقادم بعدم الاستعمال إذا دام 15 سنه )) طعن 3596/63 ق جلسة 7/2/1994

2- أنه من عقود الأمانة طبقا للمادة 341 عقوبات والتصرف فيه ( خيانة للأمانة )

3- عقد ملزم للجانبين لأنه ينشيء التزامات متقابلة، فإذا بطل التزام احدهما بطل التزام الأخر واذا امتنع احدهما عن تنفيذ التزامه كان للأخر نفس الآثر أو طلب الفسخ للتحلل من التزامه

4- الأجرة فيه ركن جوهرى مقابل المنفعة.

5- أنه غير ناقل للملكية ولا يجوز اثبات تاريخه اذا زادت مدته عن 9 سنوات طبقا للمادة 11 ق 114 /1946 بتنظيم الشهر العقارى بل يجب تسجيله .

6- أنه من أعمال الإدارة لكونه ينشيء التزامات شخصية فيشترط فيمن يباشرها اهليه الادارة ببلوغه 18 سنه.

7- التنازل عنه فسخ للعقد بالنسبة للمستقبل ولا يعد العقد مفسوخا إلا من وقت صدور حكم نهائي بالفسخ ويعد الفسخ الغاء للعقد وليس للفسخ آثر رجعي لكون الزمن مقصود لذاته باعتباره آحد عناصر المحل ( طعن 509/46 ق جلسه 27/2/1979 ).

8- يشترط فيمن يباشرة اهلية الادارة ( 18 سنة ) مأذون من الولى أو المحكمة.

9- اذا كان المستأجر لا يتمتع بميزات الحق العينى إلا أنه يجوز له رفع دعاوى الحيازة ضد الغير الذى يتعرض له في حيازته م 575 مدنى  لكن ليس له رفع دعوى الريع على المعترض طعن 70/18ق جلسة 19/1/1950.

10- انه عقد مؤقت بمدة محدده هى ستون سنة قياسا على الحكر أو بمدة حياة المستأجر المنتفع م 999 مدنى طعن 6993/77 ق جلسة 3/12/2009 .

11- حق المستأجر فيه حق شخصي وينبنى عليه انه إذا تعرض للمستأجر شخص اجنبي يدعى حقا فإن على المستأجر المبادره إلى اخطار المؤجر، بذلك ويطلب اخراجه من الدعوى بلا مصاريف طبقا للمادة 572/1 مدنى .

12- عقد الايجار من الحقوق المالية التى يجوز التصرف فيها أو الحجز عليها ولدائنى المستأجر استعماله طبقا للمادة 235 مدنى طعن 4574 /63 ق جلسة 8/6/1998 .

13- لا يجوز للمستأجر رهن العين .

14- الاختصاص يكون لمحكمة موطن المدعى عليه .

15- الحجز على حق المستأجر حجز على ( منقول ) وليس حجز عقارى .

16- سريان الايجار الثابت التاريخ في مواجهة الغير الذى يكتسب حقا عينيا على العين في تاريخ لاحق.  

الحالات التى يجب فيها الانذار

وعن الحالات التى يجب فيها الانذار، قال «عبد التواب» فى تصريح لـ«صوت الأمة» أن هناك عدةة حالات تأتى كالتالى:

1- عند التأخير في سداد الاجرة أو الامتناع عن السداد م 18 ق136 /1981 .

2- الاخلاء للهدم واعادة البناء م 18 ق 136/1981.

3- المشترى بعقد بيع عرفي غير مسجل له طلب الاخلاء بشرط سبق انذار  م 605 مدنى.

4- عقد الإيجار بدون مدة معينه م 563 مدنى.

5- الاعذار بالقيام بإصلاحات وصيانة العين  م 567 مدنى.

6- الاعذار بإزالة التحسينات التى تمت بدون علم المؤجر أو رغما عنه  م 592 مدنى.

7- التنبيه بالاخلاء عند انتهاء الايجار م 600 مدنى.

الشروط الشكليه والموضوعيه لقبول دعوى الاخلاء

وبالنسبة للشروط الشكلية والموضوعية لقبول دعوى الاخلاء التى يجب مراعاتها بالنسبة للعقود المبرمه في ظل قوانين ايجار الأماكن، أكد «عبد التواب» أن  قوانين إيجار الأماكن ( تعلقها بالنظام العام ) بإعتبارها مقيدة لنصوص القانون المدنى التى تتعارض معها مع عدم جواز الرجوع الى احكام القانون المدنى إلا فيما فات القانون الخاص من احكام  طعن رقم 2177/58 ق جلسة 3/5/1995

وخلو التشريع الاستثنائي لايجار الأماكن من تنظيم حالة معينه وجوب الرجوع الى القواعد العامه في القانون المدنى ولو كان العقد ممتدا بقوة القانون طعن 1829/56 ق جلسة 9/1/1992

احكام تحديد أسباب الاخلاء – تعلقها بالنظام العام – سريانها بآثر فورى على المراكز والوقائع القانونية التى لم تستقر نهائيا وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها  طعن 1150 /51 ق جلسة 16/7/1992

الشروط الشكلية

1- شرط الصفة

فيجب أن ترفع الدعوى من صاحب الحق أو وكيله ( وهو المؤجر المالك ضد المستاجر ) أو من وكيل المؤجر بموجب توكيل رسمي

والعبرة بتوافر الصفة وقت نظر الدعوى حتى ولو لم تكن متوافره عند اقامتها   ( طعن 524/37 ق جلسة 25/1/1963

2- شرط المصلحة

بان تكون لرفع الدعوى مصلحة او منفعه تعود عليه من رفع الدعوى فالمصلحة مناط الدعوى  ( طعن 136/2ق جلسة 16/6/1995

3- تحقق عناصر الدعوى

أ‌- الاطراف :  المؤجر والمستاجر أو المستأجر من الباطن

ب‌- المحل والموضوع : وهو طلبات المدعى

ت‌- السبب : وهو مصدر واساس وسند المطالبه القضائيه وهو ( عقد الايجار )

وتنعقد الخصومه بإعلان المدعى عليه بصحيفة الدعوى اعلانا صحيحا وفي السابق كانت كانت المحكمة الابتدائية دائرة المساكن والإيجارات هى المختصة بالنسبة لقانون إيجارالأماكن السابق على تطبيق أحكام القانون المدنى بالقانون رقم 4/1996 أـما ابتداء من تاريخ صدور هذا القانون فيطبق على الايجار الجديد وتكون المحكمة المختصة هى المحكمة الجزئية واثر عدم مراعاة ذلك هو أن تحكم المحكمة بعدم الاختصاص والاحالة.

كما يلزم في دعوى الاخلاء لعدم سداد الاجرة أن يتم تكليف المستأجر بسداد الآجرة المتاخرة وترفع الدعوى بعد 15 يوم من تاريخ الاعلان

الشروط الموضوعية لقبول دعوى الاخلاء

1- وجود عقد ايجار صحيح وجدى

تعريف عقد الايجار :- هو التزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء اجر معلوم يدفعه المستأجر ) طعن 4279/63ق جلسة 8/4/2001

( وهو حق مالى انتقاله لورثة المستأجر بوفاته )

الطعن 1113/67 ق و 2238/68 ق جلسة 28/3/2007

اثباته (( للمؤجر بدليل كتابي لتعلق ذلك بالنظام العام ))

وبالنسبه للمستأجر له اثبات حقيقة التعاقد بكافة طرق الاثبات م 34 / 3 ق 49/1977 وان يتمسك المستاجر بذلك صراحة )) طعن 1987 /67 ق جلسة 25/12/2005

كما قضي بأنه (( أن فقدعقد الايجار يجوز اثباته بشهادة الشهود بشرط أن يكون الفقد راجعا لسبب مادى لا يد للمدعى فيه كحادث جبري أو قوة قاهرة طبقا للمادة 63 اثبات أما اهمال وخطاء المدعى فلا يجوز ودفاع المؤجر بانتهاء عقد الايجار باتفاق الطرفين وأن المستاجر قد سلمه العقد اختيارا وعدم مواجهة الحكم لهذا الدفاع قصور )  الطعن 1789/54 ق جلسة 16/5.  

فى سياق آخر، قال المحامى شريف الجعار، رئيس لحنة الدفاع القانونية عن المستأجرين، إن كل هذه المقترحات التى تقدم بها النواب تحتوي على بنود من شأنها تحرير العلاقة الإيجارية وطرد المستأجرين من منازلهم ومتاجرهم أو زيادة الأجرة تدريجيًا حتى تصل إلى سعر السوق.

مخالفات الإقتراحات للدستور

وأضاف «الجعار» فى تصريح خاص أن كل هذه المقترحات تخالف أحكام الدستورية العليا والتى قضت فى حكمها الصادر بتاريخ ٣ نوفمبر 2002 والقاضى بإمتداد عقد الإيجار لورثه المستأجر الأصلي جيل واحد فقط بشرط الإقامة، وأن يكون من ذوى القربى للمستأجر الأصلى، واستندت فى حكمها إلى المادة الثانية من الدستور وهى الشريعة الإسلامية، وعلقت فى صدر حكمها أن الإمتداد تجاهله يعنى تشريد آلاف الآسر من مأواها، بما يؤدى إليه ذلك من تفتيت بنية المجتمع وإثاره الحقد والكراهيه بين فئاته ممن يملكون المأوى ومن لا يملكونه مراعيا فى هذا الإمتداد أن ذوى القربى كانوا محل إعتبار جوهرى وقت ابرام العقد هذا بالنسبه للسكنى.

وأوضح: أنه بالنسبة للتجارى فقد أصدرت المحكمة الدستورية العليا فيه حكم بتاريخ 14/4/2002 فى القضية رقم ٢٠٣ لسنه٢٠ق، وقضت فيه بإمتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر الأصلى ممن يزاولون المهنة فى المتجر أو بواسطة مديرا يدير لهم هذا المتجر، وعلقت فى صدر حكمها قائله: «الإمتداد ضمانا لان يكون شغلهم للعين ناشئا عن ضرورة حقيقية لإستمرار مورد رزقهم ومصدر عيشتهم»، مؤكداَ أن  كل هذه الأحكام استندت المحكمة الدستورية العليا فيها على المادة الثانية من الدستور وهى الشريعة الإسلامية. 

وأشار «الجعار» إلى أن أحكام المحكمة الدستورية العليا هى أحكام نهائية لا تقبل الطعن بأى طريقه من طرق الطعن على الأحكام ولهذا فهى أحكام مستنده على مبادئ الشريعة الإسلامية وفق المادة الثانية من الدستور المصرى لسنه ٢٠١٤، ولهذا فإن الإمتداد القانونى فى عقود الايجارات القديمة حق ثابت للمستأجر بالقانون والدستور والشريعة الإسلامية، وأى مقترح بقانون ينهى هذا الإمتداد جبرا عن المستأجر، فإنه مقترح بقانون يخالف الأحكام الدستورية الملزمه لكافة مؤسسات الدولة والأفراد. 

وتابع: «وزارة الإسكان حينما تعرضت لهذا التعديل لم تتطرق إلى الإمتداد نهائيا، بل جعلت فيه زيادة فى الأجرة القانونية فقط ثم عدلت عن ذلك تماما، ولم تتقدم بأى مشروع لتعديل هذا القانون، واصدرت بيانا أنها ستكتفى بتقديم التوصيات فقط، إذا طلب منها ذلك، وبالتالى فإن حق المستأجر فى الإمتداد وفق ما حدده القانون لا يجوز التعدى عليه نهائيا إلا بإراده المستأجر والمؤجر معا، وقد قمت بصفتى رئيس لحنة الدفاع القانونية عن المستأجرين بعمل انذار قانونى لمجلس النواب بتاريخ ١١/٩/٢٠١٧ منبها اياهم بأحكام الدستورية العليا ومرفقا صور من هذه الأحكام».