الإدارية العليا تنهى الأزمات بين الملاك وسكان "الكمبوندات" وترسى مبدأ إنشاء شركات للإدارة للصيانة والتشغيل والحفاظ على الوديعة

بعدما أصبحت اتحادات الملاك والمستأجرين فى التجمعات السكنية الكبيرة "الكومبوندات"، صداعا فى رأس السكان، أصدرت الدائرة الخامسة بمحكمة القضاء الإدارى، حكما قضائيا مكون من 11 صفحة، بإلغاء وإبطال انتخابات اتحاد شاغلين منتخب، وإلزام القاطنين بإنشاء شركات لإدارة الكمبوندات، بدلا من اتحاد الشاغلين تكون مهمتها الإدارة والصيانة والتشغيل والحفاظ على وديعة الصيانة. 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 58770 لسنة 73 قضائية، لصالح المحامية ريهام العسيلى، برئاسة المستشار خالد حسانين، وعضوية المستشارين صبرى محمد، ومحمد سعد، وأمانة سر اسعد سيد عمر. 

الوقائع.. نزاع بين ملاك في الكمبوند واتحاد الشاغلين

تتحصل وقائع النزاع – أنه بتاريخ 15 أغسطس 2019 أقامت المدعية "سامية. أ" الدعوى الماثلة حيث طلبت في ختامها بإلغاء قرار رئيس جهاز حدائق أكتوبر السلبى بالإمتناع عن إلغاء اعتماد الجمعيات العمومية لاتحاد شاغلى الوحدات السكنية لكمبوند "......"، وإلغاء كافة قراراتها ولا سيما اعتماد تنصيب كل من "ع. أ"، رئيسا للاتحاد، و "ع. ف"، نائب رئيس، و "أ. م"، أمين صندوق، وما ترتب على تلك الجمعيات العمومية من أثار قانونية.  

دعوى قضائية بإبطال الانتخابات وإلغاء اتحاد الشاغلين لهذه الأسباب

وقالت المدعية شرحا لدعواها: أنها تطعن على القرار السلبى لرئيس جهاز مدينة حدائق 6 أكتوبر بالإمتناع عن إصدار قار ببطلان وإلغاء اعتماد والتصديق على الجمعيات العمومية لإتحاد الشاغلين لكمبوند "......" بحدائق 6 أكتوبر، حيث وجهت له إنذارا بتاريخ 18 مارس 2019 لإلغاء اعتماد كافة الجمعيات العمومية المنعقدة خلال الفترة من 5 مايو 2017 وما تلاها من جمعيات عمومية، إلا أنه امتنع عن ذلك مما يشكل معه قرار سلبيا بالامتناع مخالفا لحكم القانون لبطلان إجراءات عقد هذه الجمعيات لأسباب حاصلها:

1- عدم إخطار كافة الملاك وشاغلى الوحدات السكنية للاتحاد قبل موعد الجمعية العمومية بـ 15 يوما.

2- عدم إجراء انتخابات حقيقية لاختيار مجلس إدارة الإتحاد حيث لم يمكن باقى أعضاء الجمعية العمومية من الترشح.

3- بطلان ترشيح رئيس الاتحاد "ع. أ" لكونه المنمى العقارى وعدم قيامه بسداد التزاماته المالية للوحدات المملوكة له.

4- إجراءات التصويت بالتوكيلات العرفية غير الموثقة.

5- مخالفة قرارات هذه الجمعيات العمومية للعقود المبرمة مع المنمى العقارى، والتي تضمنت سداد مبالغ معينة للطرف الأول تخصص لصيانة المشروع طبقا للتعاقد مع شركة الإدارة وصيانة الشبكات على أن تخصص نسبة 10% منها كمصاريف إدارية للطرف الأول – المنمى العقارى .

6- عدم عرض الميزانيات الخاصة بالاتحاد مؤيدة بالمستندات على أعضاء الجمعية. 

"الإدارية العليا" تبطل انتخابات اتحاد شاغلين منتخب

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن ما نص عليه القانون يجب أن يتكامل مع ما جاء بالاتفاق التعاقدى بين الملاك الشاغلين، ومالك التجمع السكنى "المنمى العقارى" وفى إطاره بما لا يخل بالملكية الخاصة للملاك حيث أنها مصمونة دستوريا وبما لا يخل بأهداف القانون حيث أن المقرر قانونا أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا بإرادة الطرفين وأنه يجب تنفيذ ما جاء بالعقد بحسن نية، إلا أنه قد نجد أحيانا أن ما جاء بالعقود من نصوص والتزامات يطابق ويكافئ ما جاء بنصوص القانون لاحقا فيصبح ما جاء بنصوص العقود المدنية حقا مكتسبا لا يجوز الإخلال به في أي مرحلة لاحقا سواء بقرار أو تشريع حيث يعد في هذه اللحظة اعتداء على حقوق الملكية الخاصة التي يحميها الدستور وينظمها القانون.

وبحسب "المحكمة": إجمالا لما تقدم وتأكيدا له فإن ما يثيره الفصل في هذا النزاع هو الحل القانوني الذى غاب عن القائمين على تطبيق هذا القانون في الجهات الإدارية المختصة إذ أن الثروة العقارية المصرية في التجمعات السكنية الكبيرة تتعرض للأإنهيار والتأكل من سيل المنازعات بين الملاك والشاغلين من جهة، وبين مالك التجمع السكنى أو المنمى العقارى، ودائما تكون وديعة الصيانة والتشغيل هي المأرب والهدف للطرفين، فالشاغلين يسعون لإدارة وديعتهم والارتقاء بتجمعهم السكنى والمنمى العقارى أو مالك التجمع يسعى للحصول عليها ليقرر بعد سنوات قليلة بنفاذها وحاجته لمبالغ تفرض سنويا مقابل الصيانة والتشغيل. 

وترسى مبدأ قضائى بانشاء شركات لإدارة الكمبوندات بدلا من الاتحاد

ووفقا لـ"المحكمة": فقد أصبحت مشكلة عامة سببها غياب تطبيق القانون الذى جاء بالحل الأمثل في الحفاظ على حقوق الطرفين حق الشاغلين في المحافظة على وديعتهم وإنفاقها في مصارفها الحقيقية، واستمرار صيانة وتشغيل تجمعهم السكنى على النحو اللائق وحق مالك التجمع السكنى "المنمى العقارى" في بقاء تجمعه على ذات النحو من حيث الصيانة والإدارة والتشغيل، ومن هنا كان الإطار القانوني العادل للحفاظ على حقوق الطرفين من خلال إنشاء شركة أو شركات للإدارة والصيانة يشارك فيها الطرفين طبقا لقانون الشركات، فيضمن كل طرف حقوقه بشفافيه بموجب القانون واللوائح المنظمة لعمل الشركات، وعليه فإن يتعين على الجهة المختصة حال مخالفة ما تقدم إعمال شئونها لضمان تطبيق القانون، وذلك من خلال اللجنة المنصوص عليها بالمادة "73" من قانون البناء الصار بالقانون رقم 119 لسنة 2008 وليس إقرار الوضع المخالف.

واستندت المحكمة في حكمها لفتوى الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بمجلس الدولة التي جاء فيها قد استقر على أن: أناط المشرع بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة دون غيرها مسئولية إدارة وتسيير والإشراف على هذه التجمعات – منح المشرع الهيئة وما تنشئه من أجهزة لتنمية المدن التابعة لها جميع السلطات والصلاحيات المقررة قانونا للوحدات المحلية ومنها الموافقة على إصدار التراخيص اللأزمة لإنشاء وإقامة وإدارة وتشغيل جميع ما يدخل في اختصاصها من أنشطة ومشروعات ومرافق وخدمات...." – مبادئ جلسة رقم 146 بتاريخ 23 مايو 2007.  

تكون مهمتها الإدارة والصيانة والتشغيل والحفاظ على الوديعة

وتضيف "المحكمة": بناء لما تقدم – ولما كان الثابت بالأوراق أن المدعية قد اقامت طلبها الماثل بغية الحكم بإلغاء قرار الجهة الإدارية باعتماد انتخابات إدارة اتحاد الشاغلين لمشروع "........" بحدائق 6 أكتوبر بناء على اجتماع الجمعية العمومية للاتحاد بتاريخ 26 أغسطس 2019، وكان هذا المشروع من التجمعات السكنية المتكاملة والتي يلزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة وتكون لهذه الشركة الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين، وليس اتحاد منتخب من أعضاء الجمعية العمومية، وذلك للإستحالة العملية لتكوين اتحاد شاغلين منتخب لشاغلى مثل هذه المجمعات السكنية المتكاملة، وأوجب المشرع على الجهة الإدارية المختصة وفى إلزام صريح منه بضرورة إخطار شاغلى العقارات الذى يسرى عليها هذا القانون لإنشاء اتحاد شاغلين بالصورة التي تتناسب مع هذا التجمع.

وتابعت: "وفى حالة تقاعس المخاطبين بإنشاء هذه الشركات وتوفيق أوضاعهم، يتعين على جهة الإدارة إنشاء لجنة من غير الشاغلين لإدارة هذا التجمع وصيانته لحين قيام المخاطبين بتوفيق أوضاعهم طبقا للقانون ولائحته التنفيذية، وإذ خالف ملاك شاغلى هذا المجمع أحكام القانون، وقاموا بإنشاء اتحاد شاغلين في صورة اتحاد منتخب بناء على اجتماع الجمعية العمومية للاتحاد المنعقد بتاريخ 26 أبريل 2019، وليس إنشاء شركة للإدارة والصيانة يكون لها اختصاصات اتحاد الشاغلين، وقد قامت الجهة الإدارية المدعى عليها بإقرار هذا الوضع المخالف، وأصدرت قرارها المطعون فيه باعتماد انتخاب هذا المجلس، فمن ثم يكون هذا القرار قد صدر بالمخالفة لحكم القانون حريا بالإلغاء وهو ما تقضى به المحكمة.