ماذا قالت «النقض» عن امتداد عقد الإيجار القديم الخاص بمزاولة نشاط تجاري؟

أصدرت محكمة النقض، حكماَ قضائياَ يهم ملايين الملاك والمستأجرين بشأن امتداد عقد الايجار قالت فيه: " من الخطأ إنهاء عقد إيجار العين محل النزاع تأسيسا على ثبوت غلقها منذ تاريخ وفاة المستأجر، وأن أحدا من ورثته لا يمتهن ذات مهنته دون استظهار ما إذا كان غلق العين والتوقف عن استعمالها فى ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة نهائيا عنها وليس توقفا مؤقتا اقتضته ظروف الوفاة لحين معاودة الانتفاع".

الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي

المحكمة في حيثيات الحكم المقيد برقم 1522 لسنة 71 ق، قالت إن عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى، عدم انتهائه بوفاة المستأجر، واستمراره لصالح المستفيدين من ورثته طبقا للمادة 29/2 ق 49 لسنة 1977 المستبدلة بالقانون 6 لسنة 1997، حيث أن قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع، تأسيسا على ثبوت غلقها منذ تاريخ وفاة المستأجر، وأن أحدا من ورثته لا يمتهن ذات مهنته دون استظهار ما إذا كان غلق العين والتوقف عن استعمالها فى ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة نهائيا عنها، وليس توقفا مؤقتا اقتضته ظروف الوفاة، لحين معاودة الانتفاع بها خطأ.

ووفقا لـ"المحكمة" - النص فى المادتين الأولى والخامسة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية – يدل على أن عقد الإيجار لهذه العين لا ينتهى بموت المستأجر، بما لازمه ومقتضاه أنه يتعين على المحكمة قبل أن تقضى بإنهاء عقد الإيجار أن تثبت بأسباب سائغة لها أصل ثابت بالأوراق من تخلف الشرط الذى أورده المشرع لاستمرار عقد الإيجار لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى بالعين، وهو استعمالها فى ذات النشاط الذى كان يمارسه الأخير طبقاً للعقد حال حياته بالذات أو بواسطة نائب عن الورثة، فإذا لم يثبت لها عدم استعمال العين فى ذات النشاط على نحو نهائى وقاطع الدلالة على عدم الرغبة فى استعمالها كذلك، كأن تكون قد استعملت فعلاً فى نشاط آخر مغاير انتفى المسوغ التشريعى لانتهاء العقد.

توقف الورثة عن النشاط لفترة مؤقتة قد يكون لظروف وفاة المورث

 

وبحسب "المحكمة": إذ مجرد التوقف المؤقت عن استعمال العين الذي قد يمليه اضطراب ظروف الورثة التي تعقب وفاة المورث – عائل الأسرة وربها – والذي لا ينبئ عن تخل حقيقي ودائم عن استعمالها في ممارسة ذات النشاط كأن يغلق فترة من الزمان – لا يمارس فيها نشاط ما، لا يتحقق به شرط عدم استعمال العين فى ذات نشاط المستأجر الأصلي في معنى المادة 29 سالفة الإشارة. 

وتضيف "المحكمة" - إذا كان الحكم الابتدائي المؤيد لأسباب الحكم المطعون فيه لم يلتزم هذا النظر ، وأقام قضاءه بإنهاء عقد إيجار محل النزاع على ما أورده من ثبوت غلقه منذ وفاة المستأجر وأن أحداً من ورثته لا يمتهن ذات المهنة، دون أن يستظهر فى جلاء أن غلق المحل المؤجر والتوقف عن استعماله في ذات نشاط المورث هو توقف ينم عن تخلى الورثة تخلياً نهائياً عن هذا النشاط وليس توقفاً مؤقتاً اقتضته ظروف الوفاة لحين معاودة الانتفاع به واستعماله في ذات النشاط سيما وأنه لا يشترط أن يمارس النشاط بالورثة أنفسهم، بل يكفى أن يتم بواسطة نائب عنهم وهو ما لا يصلح سنداً لقضائه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع، فإنه يكون معيباً .

لابد للورثة من مزاولة ذات النشاط للاستفادة من امتداد العقد

وتقول "المحكمة" - مفاد النص فى الفقرة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وفى المادتين الرابعة والخامسة منه، أنه من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 – فى شأن تأجير وبيع الأماكن – يشترط حتى يستفيد المشار إليهم فى النص من مزية الامتداد القانوني لعقد إيجار المكان المؤجر لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة مستأجره أن يمارسوا ذات النشاط الذى كان يمارسه مورثهم، فامتداد العقد طبقاً لهذا النص لم يعد حقاً مطلقاً لجميع ورثة المستأجر بعد وفاته كما كان الحال إبان العمل بحكم الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 قبل تعديلها .  

وإنما قصره المشرع على بعض الورثة ووضع له ضابطاً وهو استعمال العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقاً للعقد حال حياته، ولازم إعمال هذا الضابط ومؤداه  أنه إذا استعمل العين بعد وفاة مستأجرها بعض ورثته ممن بينهم النص استمرت الإجارة بقوة القانون لصالحهم وحدهم دون غيرهم من الورثة اللذين لم يشاركوهم استعمالها أما الإجارة بقوة القانون لصالحهم وحدهم دون غيرهم من الورثة اللذين يشاركونهم استعمالها أما أن تخلى جميع هؤلاء الورثة عن استعمال العين فإن عقد إيجارها لا يمتد إلى أيهم وينتهى بموت المستأجر ، وهذا المعنى الذى تفيده بوضوح وجلاء عبارة النص يتفق أيضاً مع قصد الشارع فى تقرير هذا الحكم المستحدث وهو – على ما يفهم مما أوردته المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون رقم 6 لسنة 1997 – الحفاظ على الرواج الاقتصادي وحماية مصالح ورثة المستأجر التي قد تكون مرتبطة بالعين بوصفها مصدر رزقهم.

ولما كان عدم استمرار الورثة في استعمال العين بعد وفاة مستأجرها لا يساعد على رواج الحالة الاقتصادية ويفصح عن ضرورة شغلها بالنسبة لهم غير قائمة، فإن علة تقرير مبدأ الامتداد القانوني لعقد الإيجار يكون منفية، وإذا كانت الأحكام القانونية تدور مع عللها وجوداً وعدماً ولا يجوز أن تجاوز دواعيها، فإن عقد إيجار المكان المؤجر لمزاولة أحد الأنشطة التجارية أو الصناعية أو المهنية أو الحرفية ينتهى – فى هذه الحالة – بوفاة المستأجر ولا يمتد إلى أى من ورثته، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد التزم النظر المتقدم وقضى بانتهاء عقد إيجار عين النزاع بعد أن أثبت أن ورثة مستأجرها لم يستعملوها منذ وفاته فى عام 1986 وحتى رفع الدعوى فى عام 1998، فإنه يكون قد طبق القانون صحيحاً ويضحى النعي بهذين السببين على غير أساس.