شروط العملية المنظمة للإيجارات القديمة.. خبير يوضح الإشكالية بين المالك والمستأجر في 12 خطوة

تسود حالة من الترقب في الشارع المصري، خاصة الملاك والمستأجرين لما سيفعله البرلمان الجديد مع مشروع تعديل قانون الإيجارات القديمة، أو فيما يُعرف بـ"مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر".

يأتي ذلك في الوقت الذى وصف فيه بعض المراقبين مجرد مناقشة هذا القانون بالخوض في حقل ألغام، كونه يتناول شأن ملايين من الأسر المصرية، ولكن ترك الأمر على ما هو عليه يزيد من حدة تفاقم المشكلة، ومعاناة المستأجرين والملاك على السواء، فالكل يشكو ويتذمر، خاصة من العلاقة الايجارية، فضلا عن إشكالية امتداد عقد الايجار إلى ورثة المستأجر، والأزمة الكبيرة هنا هي الخاصة بمعاناة المستأجرين والملاك على السواء هي امتداد عقد الإيجار للحفيد إذا توفى المستأجر الأصلي "الجد".  

في التقرير التالي، نلقي الضوء على إشكالية وحقيقة امتداد عقد الإيجار للحفيد، وذلك من خلال الإجابة على السؤال هل يمتد ذلك العقد للحفيد "ابن أو ابنة المستأجر الأصلي" حال حدوث أى طارئ مثل الوفاة للجد؟ وما رأي القانون في هذا الأمر، وهل يمتد عقد الإيجار الخاضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 للحفيد ومتى يتحقق ذلك ومتى ينتفى ذلك؟ خاصة وأن المحكمة الدستورية وضعت حدًا لتوارث أقارب المستأجر الأصلي لعقد الإيجار بـ 3 أحكام قضت فيها بعدم دستورية النص القانوني، وأصبح امتداد العقد أمرة واحدة فقط للأقارب المقيمين من الدرجة الأولى فقط - زوج وأولاد ووالدين - تطبيقًا لحكم الدستورية، وأيضاَ أحكام حديثة لمحكمة النقض تثبت أخر مستأجر أصلى للسكن والمستحق من بعده لمرة أخيرة – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى عزام.

المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 اشترطت لامتداد عقد الايجار بالنسبة للأماكن السكنية شروط عامة هي :

1-أن يكون طالب الامتداد من أقارب الدرجة الأولى وهم "الأزواج- الأبناء- الوالدين".

2- أن يكون هناك إقامة مستقرة هادئة وقت وفاة المستأجر الأصلي أو المستأجر أصلى كما.

3-أن يكون الامتداد لمرة واحدة إذا كانت واقعة الامتداد وقعت بعد 14 نوفمبر 2002.

ووفقا لـ"عزام" - هذه هي الشروط الثلاثة العامة المطلوبة للامتداد، لكن من هو الحفيد، فالحفيد هو قريب لجده من الدرجة الثانية ويطلق على ابن الابن وهو قريب من الدرجة الأولى بالنسبة لأبيه، وهو ابن المستأجر الأصلي، ووفقا للمادة 29 ق 49 لسنة 1977 ووفقا لحكم الدستورية رقم 70 لسنة 18 ق، بقصر الامتداد على جيل واحد إذا طالب ابن الابن - الحفيد الامتداد عن جده مباشرة - فهو غير جائز لعدم توافر قرابة الدرجة الأولى.

متى يحق (لابن الابن – الحفيد) طلب الامتداد؟

ولكن متى يحق "لابن الابن – الحفيد" طلب الامتداد رغم كونه من أقارب الدرجة الثانية للجد؟

1- يحق لابن الابن الحفيد طلب الامتداد – ولكن ليس هنا عن جده بل عن أبيه الذي هو ابن المستأجر الأصلي، وبالتالي يكون هنا الامتداد له كونه من أقارب الدرجة الأولى بالنسبة لأبيه لأنه طالب بالامتداد عن أبيه – كابن وليس كحفيد - ولكن إذا طالب بالامتداد عن جده مباشرة كان غير جائز وغير مقبول لعدم توافر قرابة الدرجة الأولى.

لكن ذلك مشروط بأن يكون العقد قد امتد بالفعل لأبيه أو أمه عن جده بكافة الشروط المطلوبة.

وأن يكون امتداد العقد لأبيه أو أمه عن جده حدث قبل 14 نوفمبر 2002 تاريخ نشر الحكم رقم 70 لسنة 18 الخاص بالامتداد لمرة واحدة، أما إذا كان الامتداد بعد هذا التاريخ كان هو الجيل الأخير بمعنى لو توفى المستأجر الأصلي بعد 14 نوفمبر2002 امتد العقد لابنه متى توافرت باقي الشروط ويكون هذا هو الامتداد الأخير، أما إذا توفى المستأجر الأصلي قبل 14 نوفمبر 2002 كان ابنه مستأجر أصلى حكما، ويمتد العقد مرة أخير لأبناء الابن - الحفيد- ولكن عن أبيهم لكون هذا الأخير صار في حكم المستأجر الأصلي.

لكن لو كان والد الحفيد الذي هو ابن المستأجر الأصلي متوفيا حال حياة أبيه- الذي هو جد المستأجر الأصلي – فهنا لن يمتد العقد بأي حال لابن الابن أو الحفيد كون أبيه توفى قبل جده المستأجر كون ابن الابن الذي هو حفيد للمستأجر لا يحق له طلب الامتداد إلا عن أبيه فقط، وطالما هذا الأخير توفى حال حياة المستأجر الأصلي، فلا يحق للحفيد أو ابن الابن طلب الامتداد عن جده لكونه قريب من الدرجة الثانية لجده.

ومحكمة النقض قررت في هذا الشأن - أن كافة وقائع الامتداد الحاصلة قبل 14 نوفمبر 2002 يعد من امتد إليه العقد مستأجر أصلى حكما، ونخلص من ذلك أنه لا يوجد امتداد للحفيد عن جده ولكن يحق له بوصفه ابن ابن أن يطلب الامتداد عن أبيه وليس جده.

مثال توضيحي
1-شخص يدعى= أحمد محمد مصطفى.

2-والمستأجر الأصلي هنا = هو مصطفى.

3-أحمد = حفيد بالنسبة للمستأجر الأصلي.

4-محمد = ابن بالنسبة للمستأجر الأصلي.

5-مصطفى= أب لمحمد وهو الجد لأحمد وهو المستأجر الأصلي

6-وحتى يحق لأحمد طلب الامتداد يكون في حالة واحدة هي:

7-أن يكون الجد "مصطفى" توفى قبل 14 نوفمبر2002.

8-وأن يكون العقد امتد إلى "محمد" ابن المستأجر الأصلي.

9-أن يطلب أحمد امتداد العقد عن والده "محمد" وليس جده "مصطفى".

10-ولا يحق لأحمد طلب الامتداد بأي حال في الحالتين الآتي بيانهما:

11-إذا كان الجد المستأجر الأصلي توفى بعد 14/11/2002.

12-إذا كان محمد وهو الأب للحفيد توفى حال حياة المستأجر الأصلي مصطفى الذي هو الجد لأحمد فلا يحق لأحمد طلب الامتداد عن جده لانتفاء قرابة الدرجة الأولى.

تطبيقات قضائية لمحكمة النقض
وفى هذا الشأن سبق لمحكمة النقض التصدي لهذه الأزمة في عدة أحكام منها الحكم المقيد برقم 5419 لسنة 76 قضائية حيث قالت في حيثيات الحكم تمسك الطاعن بامتداد عقد إيجار عين النزاع إليه لإقامته مع زوجته - ابنة المستأجر الأصلي - حال حياتها وحتى وفاتها والتي أصبحت مستأجرة أصلية بعد وفاة والدها سواء حرر لها عقد إيجار أم لم يحرر يُعد دفاع جوهرى، وقضاء الحكم المطعون فيه برفض طلبه بأحقيته في امتداد عقد الإيجار إليه لكونه ليس ممن عددتهم المادة ٢٩ ق 49 لسنة 1977 ملتفتاً عن بحث الدفاع آنف البيان بمثابة خطأ وقصور.

وبحسب "المحكمة" - إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك بأن المستأجر الأصلى توفى إلى رحمة الله عام 1981 وترك ابنته زوجة الطاعن بالشقة محل النزاع والتى امتد إليها العقد قانوناً وأصبحت مستأجرة هى الأخرى سواء حرر لها عقد إيجار أو لم يحرر ويتلقى عنها من يُقيم معها بالعين ممن عددتهم المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 حق الامتداد، وقد تزوجها عام 1986 وأقام معها بها حتى وفاتها عام 1995 بما يستفيد من ميزة الامتداد القانونى لعقد الإيجار إليه وقدم البينة على ذلك .

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه برفض الدعوى وعدم أحقية الطاعن في امتداد عقد الإيجار إليه استنادا إلى أنه ليس ممن عددتهم المادة 29 من القانون السالف بالنظر إلى ترتيب قرابته من المستأجر الأصلى والد المرحومة زوجته دون أن يفطن إلى دفاع الطاعن المشار إليه أو يعنى ببحثه والذى من شأنه إن صح قد يتغير به وجه الرأى في الدعوى فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون و القصور في التسبيب.

حكم ثانى لمحكمة النقض بشأن امتداد عقد الايجار للحفيد
وفى حكم ثانى لمحكمة النقض المقيد برقم 11540 لسنة 79 قضائية – قالت إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاعه الوارد بسبب النعي بحقه في امتداد عقد إيجار شقة النزاع له لإقامته المستقرة بها مع والده حتى وفاته في 25 يناير 1995 باعتباره مستأجراً أصلياً امتد العقد له عن مورثه – المستأجر الأصلي جد الطاعن – الذي تُوفِّيَ في 3 ديسمبر 1963، وكان الواقع في الدعوى كما أحاط به الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه، وحسبما اطمأنت إليه المحكمة من تقرير الخبير أمامها وأورده المطعون ضدهم الستة الأول بصحيفة الدعوى أن والد الطاعن سبق امتداد عقد الإيجار إليه قانوناً عن والده المستأجر الأصلي ، فإن الحكم المطعون فيه إذ أعرض عن دفاع الطاعن وعن بحث مدى توافر شروط الامتداد القانوني له عن والده ، واكتفى بمجرد القول إنه حفيد المستأجر الأصلي فلا يمتد له عقد الإيجار، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وفهم الواقع في الدعوى وشابه قصور مبطل بما يعيبه ويوجب نقضه.

حكم ثالث لمحكمة النقض بشأن امتداد عقد الايجار للحفيد
وفى حكم ثالث لمحكمة النقض في الطعن المقيد برقم 14522 لسنة 87 قضائية قالت -   المقرر في قضاء محكمة النقض أن مؤدى حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 70/ 18 ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة أنفة البيان - المادة 29  من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو بالترك أن جميع عقود إيجار المساكن التي كانت قائمة في يوم 14 نوفمبر 2002 - تاريخ إعمال أثر حكم المحكمة الدستورية المشار إليه – ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار.

وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر – ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد - الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة ٢٩ السالف الإشارة إليها، على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو بالترك .

حكم رابع لمحكمة النقض بشأن امتداد عقد الايجار للحفيد
أصدرت محكمة النقض، حكماَ قضائياَ في غاية الأهمية، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بشأن تنظيم العلاقة بين الطرفين حيث استقرت على أنه بصدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70 لسنة 18قضائية، بامتداد عقد الايجار للحفيد إذا توفى المستأجر الأصلي – الجد – قبل 15 نوفمبر 2002 حتى ولو توفى والد الحفيد - ابن المستأجر الأصلي - بعد هذا التاريخ، وبذلك أصبح لا يجوز امتداد عقد الايجار إلا لجيل واحد فقط.

المحكمة في حيثيات الطعن المقيد برقم الطعن رقم 145 لسنة 76 قضائية، قالت إنه بصدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70 لسنة 18ق، فقد أصبح لا يجوز امتداد عقد الايجار إلا لجيل واحد فقط، إلا أنه لا يعمل بهذا الحكم إلا من اليوم التالي لتاريخ نشره أي بعد الذي سبق وأن جاء بتاريخ 15 نوفمبر 2002، كما أنه لا يطبق بأثر رجعى.

وبحسب "المحكمة" - فقد أوقفت المحكمة الآثر الرجعى،  كما أنها امتنعت عن المساس بالمراكز  التي  استقرت اذ جاء بأسبابه: " لما كان ذلك وكان اعمال  الاثر الرجعى للحكم بعدم دستورية الفقرة الثالثة  من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وعلى ما جرى  انتهت اليه المحكمة في هذه الاسباب، مؤداها  إحداث خلخة اجتماعية واقتصادية  مفاجئة، تصيب فئات عريضة من القاطنين  بوحدات سكنية تساندوا فى اقامتهم  بها الى حكم هذا النص قبل القضاء بعدم دستوريته، إذ كان ذلك فإن المحكمة ترى اعمال  الرخصة  المخولة لها  بنص الفقرة الثالثة من المادة 49  من  قانونها، وتحدد لسريان هذا الحكم تاريخا أخر هو اليوم التالي لنشره.

وكان المطعون فيه قد خالف هذا النظر واقام قضاءه برفض امتداد عقد ايجار عين النزاع للطاعنين على سند من سبق امتداده إلى مورثهم – زوج الطاعنة  الأولى ووالد الباقين –عن والده – المستأجر الأصلي – فلا يمتد العقد  إليهم باعتبارهم  احفاد المستأجر الأصلي  اعمالا لحكم المحكمة الدستورية العليا المشار اليه ولوفاة مورث الطاعنين بعد العمل بموجب هذا الحكم، على الرغم من أن سبق امتداد هذا العقد لمورث الطاعنين غير مانع قانونا من امتداده اليهم، وذلك لوقوع  الامتداد القانوني لصالح مورثهم عن والده  المستأجر الأصلي.

ومن ثم فقد أصبح مستأجر أصليا لعين النزاع من تاريخ هذ الامتداد ولو لم يحرر له عقد ايجار عنها ولا عبرة بعدئذ من كون وفاة مورث الطاعنين حدثت بعد العمل بموجب حكم المحكمة الدستورية العليا سالف البيان لأنه في هذه الحالة لا يطبق في حق الطاعنين لسريانه بأثر فورى على الوقائع اللاحقة على تاريخ نشره في 14 نوفمبر 2002، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون قد اخطأ  في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن  بحث دفاع الطاعنين في مدى توافر شروط امتداد هذا العقد اليهم عن مورثهم –زوج الطاعنة ووالد الباقيين – بالإقامة المعتادة معه حتى وفاته وهو دفاع جوهري يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى  فانه يكون مشوبا أيضا بالإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه.

وبحسب محكمة النقض فإن الحكم المطعون فيه قد بنى قضاءه على ان عقد ايجار عين النزاع لا يجوز ان يمتد مرة اخرى الى الطاعن بعد أن امتد  من قبل الى والده الذى توفى بتاريخ 1 يوليو 2000 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر، حال ان حظر امتداد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الى ذوى  قرباه المقيمين  معه من زوج وابناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة – وهو ما يقضى  اليه قضاء ذلك الحكم – لا  يسرى إلا على الوقائع اللاحقة  على نشره، فان الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون، وقد حجبته هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من انه بقى مقيما مع والده في عين النزاع الى وقت وفاته، وهو دفاع – لو صح – لترتب عليه امتداد عقد الايجار اليه عملا بما تقضى به الفقرة الاولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، بغير ان يحول دون ذلك كون العقد قد سبق امتداده  من جد الطاعن الى والده، متى كان ذلك فان الحكم يكون معيبا. 

يشار إلى أنه قبل أكثر من 18 عاما وبالتحديد في نوفمبر 2002 وضعت المحكمة الدستورية العليا حدًا نهائياَ لإشكالية توارث الأقارب لعقد إيجار المسكن وبالأخص الحفيد، بصدور حكم قضائي صوب ما أغفله قانون تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادر في عام 1977، وسبق ذلك حكمين آخرين بشأن امتداد العقد، وتطبق المحاكم المختصة وعلى رأسها محكمة النقض آثار هذه الأحكام حتى الآن في نزاعات الإيجارات القديمة وتنظيم العلاقة الايجارية بين الطرفين، وذلك في الوقت الذى يبحث فيه مجلس النواب تعديل نصوص قانون الايجار القديم لمواكبة ما نحن فيه من تطورات بين الطرفين.