رغم الاتفاق على «59 عاما».. هل يجوز انتقاص مدة عقد الإيجار إلى 3 سنوات أو سنة؟

العديد من المشكلات والأزمات التى يعانى منها المستأجرين مع الملاك بسبب تحرير عقود الإيجار حيث أن الملايين منهم عند تحرير عقود إيجار خاضعة لأحكام القانون المدنى يتم تحرير العقد بمدة تصل إلى 59 عام كما هو متعارف عليه فى سوق العقارات دون الاكتراث بمدى صحة هذا الاتفاق فقد يفاجئ المستأجر بأن هناك حالات يجوز فيها طلب انتقاص تلك المدة إلى ثلاث سنوات وأحيانا إلى سنة واحدة.

والواقع العملى يؤكد أن أزمة انتقاص عقد الإيجار تخص ملايين الآسر المصرية حيث تكتظ المحاكم المصرية بالقضايا الخاصة بعقود الإيجار، يأتى ذلك فى الوقت الذى لازالت تتوالى ردود الأفعال تفاعلا خلال مناقشات «مشروع تعديل قانون الإيجارات القديمة»، وكذا «مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر» داخل البرلمان، ومسألة انتقاص مدة عقد الإيجار إلى 3 سنوات أو سنة رغم الاتفاق على كون المدة 59 عام أصبحت تشغل قطاع عريض من المواطنين ألا وهم المستأجرين لما فيه من مخاطر يتعرضون لها بشكل مستمر والتى يُجيب عنها ويوضحها الخبير القانونى والمحامى بالنقض مجدى عزام.

السر فى ذلك يكمن إلى صفة «المؤجر» حيث يتعين على المستأجر الوقوف على صفة المؤجر – فإذا كان المؤجر الموقع على العقد غير المالك كالوكيل أو الشريك على الشيوع أو الوصى أو الحارس، فإن القانون منع هؤلاء تحرير عقود تزيد عن ثلاث سنوات وفى حالات أخرى سنة واحدة مثل الوصى، وبالتالى يحق للأصيل أن يقيم دعوى قضائية بطلب انتقاص مدة عقد الإيجار إلى ثلاث سنوات .

ومن الحالات التى يتم فيها انتقاص مدة العقد من 59 إلى 3 سنوات وفقا لـ«عزام» هى:-

1-الإيجار الصادر من الوكيل أو النائب.

2-الإيجار الصادر من أحد الملاك على الشيوع.

3-الإيجار الصادر من الحارس القضائي.

4-الإيجار الصادر من الوصى فى الأراضى الزراعية وسنة واحدة فى المبانى.

 النصوص القانونية الدالة على ذلك:

1-وفقا لنص المادة 559: «لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، انتقصت المدة إلى ثلاث سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره».

2-ما نصت عليه المادة 39 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952 بأحكام الولاية على المال :- على أنه: «لا يجوز للوصى إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات فى الأرض الزراعية ولمدة أكثر من سنة فى المبانى وكذا لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة».

3-ما نصت عليه المادة 828 من القانون المدنى: 

أ- ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء، فإن لم يكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.

 ب-وللأغلبية أن تختار مديرا، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا.

 ج- وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم.

4-ما نصت عليه المادة 701 مدنى على:-

أ- الوكالة الواردة فى ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانونى الحاصل فيه التوكيل، لا تخول الوكالة صفة إلا فى أعمال الإدارة.

ب-ويعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات .

تطبيقات قضائية لمحكمة النقض:-

المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن النص فى المادة 39 من المرسوم بقانون رقم 139 لسنة 1952 على أنه: «لا يجوز للوصى إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات فى الأرض الزراعية ولمدة أكثر من سنة فى المباني، وكذا لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة».

وإذا أجرت الوصية عين النزاع فى الحدود المقررة قانوناً فإنها لا تكون فى حاجة إلى إذن المحكمة الحسبية بما لازمه أن هذا العقد قد نشأ صحيحاً ومنتجاً لآثاره خلال هذه المدة طبقاً للقواعد العامة التى تحكم شروط انعقاد عقد الإيجار، وإذ ورد هذا العقد على مكان خال خاضع لقوانين إيجار الأماكن فإنه يمتد إلى أجل غير مسمى بعد انقضاء هذه المدة المشار إليها لأن امتداد العقد فى هذه الحالة ليس مرده الاتفاق ولكن مصدره قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام فلا يملك القاصر عدم نفاذ هذا العقد بعد انتهاء مدته الاتفاقية أو بطلانه بعد مرور سنة من بلوغه سن الرشد.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى بطلان عقد الإيجار سند الدعوى وعدم نفاذه فى حق المطعون ضده الأول – لصدوره من المطعون ضدها الثانية – لمجرد أنها أبرمته دون إذن محكمة الولاية على المال رغم أن مدته الاتفاقية تزيد على سنة وتخضع للامتداد القانونى المنصوص عليه فى قوانين إيجار الأماكن، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه طبقا للطعن رقم 917 لسنة 67 جلسة 2005/02/02 س 56 ص 144 ق 23.

النص فى المادة 39 من المرسوم بقانون رقم139لسنة1952قد جرى على أنه: «لا يجوز للوصى إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات فى الأرض الزراعية ولمدة أكثر من سنة فى المباني، وكذا لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدها الثانية قد أجرت عين النزاع إلى الطاعن بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1981/8/1 مشاهرة وفى الحدود المقررة قانوناً دون حاجة إلى إذن محكمة الأحوال الشخصية بما لازمه أن هذا العقد قد نشأ صحيحاً ومنتجا لآثاره خلال هذه المدة طبقا للقواعد العامة التى تحكم شروط انعقاد عقد الإيجار».

وإذ ورد هذا العقد على مكان خال خاضع لقوانين إيجار الأماكن فإنه يمتد إلى أجل غير مسمى بعد انقضاء هذه المشار إليها لأن امتداد العقد فى هذه الحالة ليس مرده الاتفاق ولكن مصدره قوانين ايجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام فلا يملك القاصر أن يطلب عدم نفاذ هذا العقد بعد انتهاء مدة الاتفاقية أو بطلانه بعد مرور سنة من بلوغه سن الرشد وإذ خالفها الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى بطلان هذا العقد وعدم نفاذه فى حق القاصر لصدوره من الوصية المطعون ضدها الثانية لمجرد انها أبرمته دون إذن محكمة الولاية على المال رغم أن مدته الاتفاقية لا تجاوز شهرا واحدا فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه طبقا للطعن رقم 2259 لسنة 65 جلسة 1996/03/11 س 47 ع 1 ص 448 ق 87.

إن المال الشائع تأجيره حق مقرر للأغلبية المطلقة للشركاء، وفقا لنصوص المواد 827 و 828 و 559 و 701 من القانون المدنى التى تقرر أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية وتعتبر الأغلبية فى هذه الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية فى المال الشائع ولكن لا تنفذ هذه الإجارة فى حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات، فإذا عقد الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد، إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التى يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدى وذلك بطريق التنفيذ العينى ما دام ممكنا بإنهاء عقد الإيجار المنصب على نصيبهم بعد انتهاء مدة السنوات الثلاث آنفة الذكر.

ويحق للمالك على الشيوع فى العقار أن يستأجره من باقى الملاك أو يستأجر جزءا منه، إذ ليس هناك ما يمنعه قانونا من ذلك حيث تنص المادة 827 من القانون المدنى تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك، كما تنص المادة 828:

1-ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء، فإن لم يكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع . 

2-وللأغلبية أن تختار مديرا، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا.

3-وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم.

حيث وفقا لنص المادة 559 : «لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، انقصت المدة إلى ثلاث سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره».

وفى ذلك قضت محكمة النقض:-

مؤدى المادتين 827، 828 من القانون المدنى أن إدارة المال الشائع تكون من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفقوا على خلاف ذلك، وإذا تولى أحد شركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم. وكان رفع الدعوى بطلب الإخلاء للتأجير من الباطن يندرج ضمن إدارة المال الشائع فإن إقامة الدعوى من أحد الشركاء دون اعتراض من باقى الشركاء على انفراده برفعها يحمل على اعتباره وكيلاً عنهم فى إقامتها وهو ما يكفى بذاته لاكتمال صفته فى إقامة الدعوى  طبقا للطعن رقم 1507 لسنة 48 ق جلسة 2/1/1984س 35 ص 116.

تمسك الطاعنات بملكيتهن للعقار الكائن به العين محل النزاع بما يكفى لتوافر صفتين فى رفع دعوى الإخلاء وتدليلهن على ذلك بالمستندات، دفاع جوهري، قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة استناداً إلى أن عقد الإيجار الصادر من مورثهن إلى المطعون ضده الأول لم يحول إليهن وأنهن لا يمتلكن سوى حصة شائعة فى عقار النزاع دون أن يواجه دفاعهن سالف البيان ودلاله ما قدمنه من مستندات، قصور طبقاَ للطعن رقم 4872 لسنة 65 ق – جلسة 6/1/2005.