ماذا قالت النقض بشأن إشكالية انتهاء عقد الإيجار؟ (مستند)

محاكم المصرية تكتظ بألاف القضايا الخاصة بعقود الإيجار، فى الوقت الذى لازالت تتوالى من ملايين المصريين سواء الملاك منهم أو المستأجرين ردود الأفعال تفاعلا خلال مناقشة «مشروع تعديل قانون الإيجارات القديمة»، وكذا «مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر» داخل البرلمان المصرى.

المراقبون يصفون مناقشة هذا القانون بالخوض فى حقل ألغام، حيث يتناول شأن ملايين من الآسر المصرية، ولكن ترك الأمر على ما هو عليه يزيد من حدة تفاقم المشكلة، ومعاناة المستأجرين والملاك على السواء، فالكل يشكو ويتذمر، خاصة من العلاقة الإيجارية، ومدد انعقاد عقد الإيجار وانتهاءه.  

محكمة النقض المصرية تصدت لهذا الأمر فى الطعن رقم 766 لسنة 56 جلسة 1993/02/23 س 39 ع 2 ص 866 الذى جاء فيه أن انعقاد عقد الايجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد مماثلة طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته، تخويله وحده - دون المؤجر - حق انهائه، وآثره فى ذلك وجوب اعتبار العقد - بعد انتهاء المدة الاتفاقية - منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة وانقضائه بالتنبيه بناء على طلب أحد المتعاقدين فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى، يُعد لا محل لاستبعاد نص المادة المذكورة وانتهاء العقد بموت المستأجر الذى لم - يبد فى حياته الرغبة فى انهائه - أو بمضى ستون عاما قياسيا على حق الحكر أو بتدخل القاضى لتحديد مدته.

المبدأ الذى استندت فيه محكمة النقض مفاده النص فى المادتين 558، 563 من القانون المدنى يدل على أن المشرع إستلزم توقيت عقد الإيجار و أعتبر المدة ركناً فيه و إنه إذا عقد العقد دون إتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ إنتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط إنتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين إعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة و يكون لكل من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بالمادة 563 سالفة البيان.

ووفقا لـ«المحكمة» - ثبوت انعقاد عقد الايجار محل النزاع لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستأجر قائما بسداد الأجرة وحقه وحده فى طلب انهائه، وجوب اعتباره منعقدا للفترة المحددة الأجرة وحق المتعاقدين فى طلب انهائه بالتنبيه على الأخر قبل النصف الأخير من الشهر مادة  563 مدنى، وقيام الطاعنين بالتنبيه على المطعون ضدهم بإنهاء العقد فى الميعاد، يكون أثره انفصام العلاقة الايجارية يُعد مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظروتحديده مدة الاجارة بثلاثين عاما «خطأ».

إذ كان الثابت أن عقد الإيجار محل النزاع المؤرخ قد إنعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستأجر قائماً بسداد الأجرة و له وحده الحق فى طلب إنهائه وأن الأجرة مبلغ 180 جنيه تدفع شهرياً فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد بعد إنتهاء مدته الأولى منعقداً للفقرة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر يتجدد ويكون لأى من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد إذا نبه على الأخير قبل النصف الأخيرة من الشهر إعمالاً لنص المادة 563 مدنى، وإذ كان الطاعنون قد نبهوا المطعون رسمياً فى 1983/1/17 بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون أنفصمت بهذا التنبيه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الإجارة تحديداً تحكمياً بثلاثين عاما فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون «الطعن رقم 766 لسنة 56 جلسة 1993/02/23 س 39 ع 2 ص 866».