«العلاقة بين المالك والمستأجر».. هل يجوز امتداد عقد الإيجار للحفيد حال وفاة الجد؟ (مستند)

«مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر»، وكذا «مشروع قانون الإيجارات القديمة» مازالت تتوالى ردود الأفعال تفاعلا حولها مما يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف يقره البرلمان من تشريع جديد، يراعى حساسية وأهمية هذا القانون، مع مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.

ووصف بعض المراقبون مجرد مناقشة هذا القانون بالخوض فى حقل ألغام، كونه يتناول شأن ملايين من الآسر المصرية، ولكن ترك الأمر على ما هو عليه يزيد من حدة تفاقم المشكلة، ومعاناة المستأجرين والملاك على السواء، فالكل يشكو ويتذمر، خاصة من العلاقة الايجارية فضلا عن إشكالية امتداد عقد الايجار إلى ورثة المستأجر.

والإشكالية الأبرز هنا هي الخاصة بمعاناة المستأجرين والملاك على السواء هى امتداد عقد الإيجار للحفيد إذا توفى المستأجر الأصلى «الجد»، فهل يمتد ذلك العقد للحفيد حال حدوث أى طارئ مثل الوفاة للجد؟، وما رأى القانون فى هذا الأمر.  

امتداد عقد الايجار للحفيد

فى هذا الشأن، يقول الخبير القانونى والمحامى بالنقض يحيى سعد، أن امتداد عقد الإيجار للحفيد إذا توفى المستأجر الأصلى «الجد» قبل 15/11/2002 حتى ولو توفى والد الحفيد «ابن المستأجر الأصلى» بعد هذا التاريخ فقد استقر قضاء محكمة محكمة النقض على أنه بصدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70 لسنة 18ق أصبح لا يجوز امتداد عقد الإيجار إلا لجيل واحد فقط إلا أنه لا يعمل بهذا الحكم إلا من اليوم التالى لتاريخ نشره اى بعد 15/11/2002 كما انه لا يطبق بأثر رجعى فقد اوقفت المحكمة الآثر الرجعى كما انها امتنعت عن المساس بالمراكز التى استقرت إذ جاء بأسبابه التالى:

«لما كان ذلك وكان اعمال الآثر الرجعى للحكم بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وعلى ماجرى انتهت إليه المحكمة فى هذه الأسباب، مؤداها احداث خلخة اجتماعية واقتصادية مفاجئة، تصيب فئات عريضة من القاطنين بوحدات سكنية تساندوا فى اقامتهم بها إلى حكم هذا النص قبل القضاء بعدم دستوريته، ....، اذ كان ذلك فإن المحكمة ترى اعمال الرخصة المخولة لها بنص الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها، وتحدد لسريان هذا الحكم تاريخا اخر هو اليوم التالى لنشره». 

وهو ما اكدته محكمة النقض – وفقا لـ«سعد» فى تصريح لـ«صوت الأمة» - بقولها :-

لما كان ذلك وكان المطعون فيه قد خالف هذا النظر واقام قضاءه برفض امتداد عقد ايجار عين النزاع للطاعنين على سند من سبق امتداده إلى مورثهم – زوج الطاعنة الأولى ووالد الباقين –عن والده – المستأجر الأصلى – فلا يمتد العقد إليهم باعتبارهم احفاد المستأجر الأصلى اعمالا لحكم المحكمة الدستورية العليا المشار اليه ولوفاة مورث الطاعنين بعد العمل بموجب هذا الحكم، على الرغم من أن سبق امتداد هذا العقد لمورث الطاعنين غير مانع قانونا من امتداده اليهم، وذلك لوقوع الإمتداد القانونى لصالح مورثهم عن والده المستأجر الأصلى.

ومن ثم فقد أصبح مستأجر اصليا لعين النزاع من تاريخ هذ الإمتداد ولو لم يحرر له عقد ايجار عنها ولا عبرة بعدئذ من كون وفاة مورث الطاعنين حدثت بعد العمل بموجب حكم المحكمة الدستورية العليا سالف البيان، لأنه فى هذه الحالة لا يطبق فى حق الطاعنين لسريانه بأثر فورى على الوقائع اللاحقة على تاريخ تشره فى 14/11/2002، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث دفاع الطاعنين فى مدى توافر شروط امتداد هذا العقد اليهم عن مورثهم –زوج الطاعنة ووالد الباقيين – بالإقامة المعتادة معه حتى وفاته وهو دفاع جوهرى يتغير به – أن صح – وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون مشوبا أيضا بالإخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه الطعن رقم 145 لسنة 76 ق جلسة 28/1/2009. 

كما قضت محكمة النقض :-

لما كان الحكم المطعون فيه قد بنى قضاءه على ان عقد ايجار عين النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخرى إلى الطاعن بعد أن امتد من قبل إلى والده الذى توفى بتاريخ 1/7/2000 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر، حال أن حظر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوى قرباه المقيمين معه من زوج وابناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة – وهو مايقضى إليه قضاء ذلك الحكم – لا يسرى إلا على الوقائع اللاحقة على نشره.

 فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون، وقد حجبته هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من انه بقى مقيما مع والده فى عين النزاع الى وقت وفاته، وهو دفاع –لو صح – لترتب عليه امتداد عقد الايجار اليه عملا بما تقضى به الفقرة الاولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، بغير أن يحول دون ذلك كون العقد قد سبق امتداده من جد الطاعن إلى والده ، متى كان ذلك فان الحكم يكون معيبا الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 2001 سنة قضائية 74 مكتب فنى تاريخ الجلسة 06/04/2005.