مش كله زى بعضه.. ما الفرق بين دعوى صحة ونفاذ عقد البيع ودعوى صحة التوقيع؟

معظم المواطنين عندما يلجأون إلى شراء ممتلكات سواء عقاراَ أو أرض أو شقة يبحث الواحد منهم عن طريقة تسجيلها، ما يضطر للذهاب إلى أحد المحامين، فيقيم له دعوى صحة توقيع، ويعتقد المشترى أنه بهذا قد سجل العقار، وهذا خطأ شائع يقع فيه الكثيرين.

فى التقرير التالى، يرصد «صوت الأمة» الفروق الجوهرية والعملية بين دعوي صحة ونفاذ عقد البيع ودعوي صحة توقيع من حيث إجراءات رفع الدعــــــوى، والاختصاص والحكم – وفقا للخبير القانونى والمحامى مينا جوزيف. 

دعوى صحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي هي دعوى مدنية الغرض منها جعل عقد البيع المؤرخ سند ملكية، وقابل للشهر وبناء تسليم العقار المبيع، وبالتالي يكون صحيح ومنفذ قبل البائع وأى خلافات أخرى عليه، وهى دعوى قوية وتعتبر سند ملكية بعكس دعوى صحة التوقيع التي هي عبارة عن دعوى تحفظية تفصل في صحة التوقيع الصادر من البائع دون الفصل في الموضوع – بحسب «جوزيف».

 إجراءات رفع الدعـــــــــــــــوى:

1- يجب أن يتضمن عقد اليبع الإبتدائى المرفوع به دعوى صحة ونفاذ فى بند ايلولة الملكية أنها آلت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية - أو عقد مسجل - أو حكم تثبيت ملكية لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقدة إن آلت الملكية عن طريق الشراء بموجب عقد بيع ابتدائى.

 2- يتم تقديم طلب الى الشهر العقارى ويتم تصويره 4 صور ثم يتم تحديد رسوم فى ظهر الطلب ويتم تسديد الرسوم بخزينة الشهر العقارى ويتم أخذ إيصال من الشهر العقارى برقم الطلب والذى لابد من الحفاظ علية. 

3- بعدها بعدة أيام يتم الذهاب إلى المساحة التى بها العقار محل الدعوى والسؤال عن الطلب المقدم ويتم استخراج الطلب من المساحة والتأشيرة من المدير وتحديد موعد للمعاينة .

4- بعد تحديد موعد للمعاينة يتم الذهاب فى الموعد المحدد للمعاينة إلى المساحة بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الارض موضوع الطلب المقدم ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة أو العقار موضوع الطلب و يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى الى الشهر العقارى.

 5- يتم بعد ذلك سحب كشف التحديد مرفق به الطلب ويتم نقل كشف التحديد كما هو على ورقة بيضاء.

6- يتم الرجوع إلى الشهر العقارى لتسليمه كشف التحديد والطلب وتقدير الرسم على الورقة البيضاء ويتم تحديد الامانة القضائية والشهر العقارىخلف الورقة البيضاء، ويتم دفع هذه المبالغ بالمحكمة مع رفع الدعوى وتحديد الجلسة والاحتفاظ بالوصلين احتفاظ تام ولا يمكن التفريط فيهم أبدا. 

ملحوظة

الورقة البيضاء السابق الاشارة إليها تختم من مدير الشهر العقارى أربع اختام فى الأربع أركان فى الأعلى والأسفل بختم صالح للشهر، وذلك قبل التقديم للمحكمة.

7- ويتم سحب عقد اخضر خالى من خزينة الشهر العقارى بخمسة جنيهات وكتابة عليه ما كتب على الورقة البيضاء كمشروع تسجل ويكتب عليه تاريخ الجلسة.

8- العودة للشهر العقارى لممارسة شهر الصحيفة الخضراء من الموظف المختص للشهر ويكون معك الوصلين السابق الاحتفاظ بهما أثناء الشهر.

9- مهم جدا أن يوقع البائع على عقد صلح لينتهى النزاع صلحا  «ولا حكما» خاصة وأن حضر فى الجلسة واقر بما جاء بهذا المحضر فى الجلسة حتى لا يتم الرجوع عليه بعد ذلك برسوم الشهر أو اتعاب المحاماة.

10- يتم تحضير حافظة مستندات وبها الاعلانات وبها الاتى :-  

-مشروع التسجيل «العقد الاخضر المشهر فى الشهر العقارى».

 ــ كشف رسم الضرائب العقارية وخريطة مساحية.

 11- ويتم الاعلان بالجلسة فإذا حضر المدعىعلية واقر بالبيع نطلب وذلك بمحضر الجلسة بعد التوجية بالحضور عن المدعى بالتوكيل رقم (...) باثبات عقد الصلح المبرم مسبقا وافراغ محتوياته فيه، وجعله فى قوة السند التنفيذى وفى حالة عدم حضورالمدعى عليه نلتمس حجز الدعوى للحكم.

12- وأخيرا، وبعد صدور الحكم نحضر الصيغة التنفيذية وتكون على العقد الاخضر، فإذا كان سند البائع عقد مسجل يتم التوجه إلى الشهر العقارى لتسجيل الحكم ودفع ثلاثة ارباع أمانة الشهر العقارى المحدد سلفا «بخلف الورقة البيضاء»، إذ أنها ربع الرسم ثم التوجه إلى مصلحة الضرائب العقارية للحصول على خاتم «ناقل للتكليف» ودفع الرسوم وبالتالى يتغير التكليف الموجود فى سجلات الحصر بالضرائب العقارية إلى تكليف المشترى، وللتأكد بعد ذلك يتم طلب كشف رسمى عن العقار للتأكد من الإسم الجديد «الصادر له التكليف الجديد».

دعوي صحة التوقيع

مفهوم دعوي صحة التوقيع:

قد يكون بيد المشتري ورقة عرفية بالبيع، أي عقد بيع عرفي وموقع علي هذا العقد من البائع بإمضائه أو بختمه أو ببصمة إصبعه ومع ذلك يمتنع البائع عن الذهاب إلي الجهة المختصة للتصديق علي توقيعه تمهيدا للتسجيل، ويجوز للمشتري في هذه الحالة أن يرفع دعوي بصحة ونفاذ العقد، ولكن قد يلجأ المشتري إلي رفع دعوي بصحة توقيع العقد وهي أكثر يسرا وأقل شأنا من صحة التعاقد.

ومن ثم يجوز للمشتري أن يختصم البائع لكي يقر البائع بأن الورقة العرفية موقع عليها بإمضائه أو بختمه أو ببصمه اصابعه ويكون ذلك بدعوي أصلية والإجراءات المعتادة فإذا حضر البائع في الدعوي وأقر أو سكت أو لم ينكر توقيعه أو لم ينسب التوقيع إلي أي أحد سواه اعتبرته المحكمة مقرا علي توقيعه علي ورقة البيع ويتحمل المشتري جميع مصروفات دعوي صحة التوقيع أما إذا لم يحضر البائع حكمت المحكمة في غيبته بصحة التوقيع ومع ذلك يجوز له أن يعارض في هذا الحكم في جميع الأحوال. 

ولما كان الغرض من دعوي صحة التوقيع هو مجرد ثبوت أن التوقيع الموضوع علي ورقة البيع هو نفس توقيع البائع فإنه لا تجوز المناقشة في هذه الدعوي في أمر صحة التعاقد ونفاذه كما هو الحال في دعوي صحة التعاقد فلا يطلب المشتري إلا إثبات صحة توقيع البائع علي الورقة العرفية ولا يجوز للبائع بعد ثبوت صحة توقيعه علي العقد العرفي أن طعن في البيع بأنه باطل أو انه قابل للإبطال.

وكما يجوز للمشتري أن يرفع دعوي صحة التوقيع علي البائع يجوز له أيضا أن يرفعها علي ورثة البائع إذا كان البائع قد مات.

الاختصاص في دعوي صحة التوقيع:-

دعاوي صحة التوقيع ودعاوي التزوير الأصلية تقدر قيمتها بقيمة الحق المثبت في الورقة المطلوب الحكم بصحة التوقيع عليها أو بتزويرها، وعلي هذا فإن الاختصاص القيمي بدعوي صحة التوقيع ينعقد طبقا للقواعد العامة الخاصة بتقدير قيمة الدعوي، فتقدر قيمتها بقيمة الحق المثبت في المحرر المطلوب الحكم بصحة التوقيع الوارد به أو تزويره فتختص محكمة المواد الجزئية بالحكم ابتدائيا في الدعوي المدنية والتجارية التي لا تجاوز قيمتها عشرة آلاف جنيه ويكون حكمها انتهائيا إذا كانت قيمة الدعوي لا تجاوز ألفين جنيه. 

الحكم في دعوي صحة التوقيع:-

وتقتصر مهمة المحكمة علي التحقيق فقط من نسبة صدور الورقة إلي المدعي عليه أو عدم نسبته إليه دون أن تتعرض لأصل الحق الوارد بها.

إنكار التوقيع بالختم:-

ويختلف التوقيع بالختم عن التوقيع بالإمضاء من ناحية أن الختم منفصل عن شخص الإنسان فيتصور أن يحصل التوقيع بختم الشخص نفسه بينما يكون هذا التوقيع قد حدث علي غير علم منه فيعترف بصحة ختمه ولكن ينكر أنه وقع به علي الورقة المتمسك بها عليه وتثير هذه الصورة صعوبة عند تحديد الخصم الذي يقع علي عاتقه عبء الإثبات وعند تحديد الإجراءات التي تتبع فيه. وقد تعددت الآراء في هذا الصدد وقد قيل أن الاعتراف بالختم مع إنكار التوقيع به يعتبر إنكارا للورقة العرفية فتبقي الورقة العرفية حجة عاي صاحب الختم حتي يقيم هو الدليل علي صحة ما يزعمه. ولا يكون ملزما في هذا الإثبات باتباع إجراءات خاصة. فيكتفي مثلا أن يطلب من المحكمة إحالة الدعوي إلي التحقيق بشهادة الشهود.

تقادم دعوي صحة التوقيع:-

وتتقادم دعوي صحة التوقيع بمضي خمسة عشر سنة من تاريخ توقيع الورقة شأنها في ذلك شأن سائر الدعاوي ويسقط حق المشتري في إثبات صحة التوقيع. 

الفرق بين دعوي صحة التعاقد ودعوي صحة التوقيع:-

1- يلاحظ أن المطلوب في صحة التعاقد هو إثبات صدور عقد البيع من البائع وأنه بيع صحيح ونافذ وقت صدور الحكم. أما المطلوب في دعوي صحة التوقيع فهو مجرد إثبات أن التوقيع الذي تحمله ورقة البيع العرفية هو توقيع البائع.

2- يلاحظ أن البائع في دعوي صحة التعاقد يستطيع أن يطعن في البيع بالبطلان او الإبطال أو الفسخ أو الإنفساخ أو عدم النفاذ لأي سبب ولا يستطيع البائع ذلك في دعوي صحة التوقيع.

3- ويلاحظ أن الحكم بصحة التعاقد يجعل البيع في مأمن من أن يطعن فيه فيما بعد بالبطلان أو الإبطال أو الفسخ أو الإنفساخ أو عدم النفاذ أما الحكم بصحة التوقيع فلا يمنع من الطعن في البيع بجميع أوجه الطعون السابقة الذكر.

4- ويجوز للمشتري أن يرفع باسم البائع علي البائع للبائع دعوي صحة التعاقد ولا يجوز له أن يرفع دعوي صحة توقيع.

ويلاحظ أن دعوي صحة التعاقد تسجيل صحيفتها ومن وقت تسجيلها ولا يستطيع البائع ان يتصرف في العقار حتي إذا صدر الحكم بصحة التعاقد وأثر به المشتري علي هامش تسجيل صحيفة الدعوي أصبح أي تصرف صادر من البائع غير نافذ في حق المشتري إلي حين أن يسجل المشتري عقده.