للحفاظ على تحويشة العمر.. «صوت الأمة» تضع روشتة لمواجهة النصابين عند شراء الشقة

«تحويشة العمر ضاعت»..جملة عادة ما نسمعها عندما يفاجأ المشتري عند شراءه «الشقة» أنه وقع ضحية «نصب»، من خلال اكتشافه أن الوحدة السكنية التي اشتراها على سبيل المثال تم بيعها لأكثر من مشتري، أو لم يتم بناءها من الأساس، أو يكتشف فى أحياناَ أخرى أن العقد الذي أبرمه يتعلق بوحدة أخرى غير تلك التي اشتراها.  

فى التقرير التالى «صوت الأمة» تتصدى لظاهرة «النصب» فى بيع وشراء العقارات عن طريق حزمة من الإجراءات التى من المفترض أن يتبعها المشترى قبل إجراء عملية الشراء، وذلك بغرض تجنب عمليات النصب التى تتم بشكل أشبه بالمستمر خلال الفترة الماضية- بحسب الخبير القانونى والمحامى شريف عبد السلام الجعار، المنسق العام لرابطة المستأجرين القدامي ورئيس لجنة الدفاع عن مستأجري مصر. 

وعملية بيع وشراء العقارات والشقق في مصر أصبح له طبيعة فى منتهى الخطورة تتطلب معاملة قانونية خاصة يراعى فيها كل حالة على حدة فهناك أكثر من فرض يتم فيه بيع وشراء العقارات في مصر سنتناول بعضها على سبيل المثال.

الحالة الأولى

ووفقا لـ«الجعار» - أن العقار يكون مرخص يعني صاحب العقار معاه ترخيص من الحي بالبناء، وفي الحالة دي مشاكلها قليلة ليه؟، لأننا بناخد صورة من الترخيص، وبنتأكد منه عن طريق الجهة مصدرة الترخيص، وبنتأكد من البيانات الواردة فيه، وكمان بنشوف إذا كان فيه مشاكل على العقار بالنسبة للحي يعني فيه مخالفات أو محاضر من الحي على العقار، طبعا في حالة التأكد من سلامة الترخيص وموقف العقار من الحي بتبدأ تاني خطوة وهي هل العقار مسجل أم لا؟

- إذا كان العقار مسجل بنستخرج صورة من العقد المشهر، وذلك للتأكد من تسلسل ملكية العقار وهل هناك رهون أو حجز على على العقار.

- كده إتأكدنا من سلامة موقف العقار من الناحية القانونية يتبقى معرفة الالتزامات المالية على العقار وهي التأكد من سداد فواتير الكهرباء والمياه والضرائب العقارية، البعض يستهين بها ولكنها في بعض العقارات قد تتعدى عشرات الألاف.

طيب بعد ما اتأكدنا من الترخيص والملكية والالتزامات المالية على العقار

الحالة الثانية

وهي أن يكون البناء بدون ترخيص حيث توجد مناطق بل أحيانا مدن كاملة يتم البناء فيها بدون ترخيص مثال شارع الخميسن بجسر السويس، عزبة الهجانة بمدينة نصر، وبعض المناطق بزهراء مدينة نصر بعض المناطق بفيصل والهرم – الكلام لـ«الجعار».

وهنا تكون معظم المشاكل نظرا لصعوبة معرفة المالك الحقيقي للعقار على وجه اليقين لغياب الأوراق الرسمية وغياب الرقابة، وللأسف توجد صعوبة بالغة في الحفاظ على الحقوق لكن سنحاول بوضع حد أدني للتأكد من سلامة عملية البيع والشراء، وغالبا سنجد أن هناك عقود بيع للأرض ولن تجد أي إجراء رسمي نادراً ما ستجد دعوى صحة توقيع على أحد العقود إلى أن تصل إلى عقد مشاركة بين شخصين أحدهما البائع لك يكون لكل منهم عدد معين من الوحدات يقوم ببيعها في العقار-هكذا يقول المنسق العام لرابطة المستأجرين القدامي ورئيس لجنة الدفاع عن مستأجري مصر. 

ويجب هنا أن نتوخى الحذر جيدا هناك بعض النصائح نرجو أخذها في الاعتبار عند تعاملك في هذا الوضع

1-لا تقم بالتعامل على أي عقار لم يتم اكتمال بناؤه بعد.

2-لا تعتمد على علاقاتك، ومعارفك لأن غالبا البائع عليه أحكام أكثر مما تتخيل، وفي تلك المناطق يد الدولة غالبا لا تصل لها.

3-لا تدفع أي مبالغ إلا إذا قمت بإستلام الشقة.

4-أهم حاجة الحيازة قبل ما تتعامل على أي شقة تأكد أن البائع هو الحائز فعلا.

5-بعد كتابة العقد واستلامك للشقة يجب بقدر الإمكان الإقامة فيها أو البدء بالتشطيبات.

6 - تأكد من تشطيبات العمارة وأن دخول المرافق بها سواء مياه كهرباء، وكذلك وجود الأسانسير خاصة إذا كانت الشقة بالأدوار العليا، وكلما زاد عدد الأدوار وأيضا واجهة العمارة، ومهما قيل لك ومهما تمت كتابتة بنود في العقد لضمان إتمام ما سبق فهو والعدم سواء لا شيء يضمن أن يقوم البائع بإتمام ما تم ذكره لإنه غالبا بيختفي ولن تجد له أي آثر.

واخيرا: مهما حدث لا تقم بالتوقيع على إيصالات أمانة، حيث أن أكثر من حالة بيختفي البائع ويظهر شخص يحمل توكيل منه ويقوم بمطالبتك بإيصالات قمت بدفعها وتم تمزيقها أمامك – بحسب «الجعار». 

والسؤال الذى يطرح نفسه هنا..ليه الناس بتروح الأماكن المشابهة طالما كلها مشاكل ولا يوجد ضمانات كافية؟..عادة ما تكون الإجابة لأن المساحات بتكون كبيرة وأسعار رخصية جدا لكن للأسف مفيش أمان سواء في الأوراق والمستندات أو في مواد البناء. 

الحالة الثالثة

وهي حالة العقارات الموجودة بالمدن الجديدة والعقارات المبنية عن طريق بعض شركات الإسكان، ونحن هنا أمام فرضين الأول شركات الاسكان، وغالبا تلك الشركات لا تقوم بتسجيل الأرض، وإنما فقط تكتفي بنقل التعامل أو نقل الملكية كما يطلق عليه، وتكون عملية البيع هنا أسهل نوعا ما، نظرا لاحتفاظ الشركة بكافة العقود و المستندات لكن شخصيا أفضل بالإضافة إلى التنازل بالشركة قيام البائع بعمل توكيل بالبيع للنفس وللغير للمشتري – وفقا لـ«الجعار».

نبدأ مرحلة التعاقد

أولا/ يفضل قيام البائع بعمل توكيل خاص بالبيع، والتنازل للنفس والغير للمشتري، وده لإننا هيسهل علينا حاجات كتير مثلا هيسهل عملية تسجيل العقار، وكذلك نقل عداد الكهرباء والمياه باسم المشتري.

ثانيا/ عند كتابة العقد إذا كان الثمن سيتم دفعه على دفعة واحدة فلا مشكلة سيتم اثبات ذلك في العقد، وانتهى الأمر أما إذا كان سيتم دفع الثمن على دفعات لابد من كتابة الأمر الثمن بدقة وكذلك ميعاد كل دفعة، وما الجزاء المترتب على التأخر عن دفع قسط  أو أكثر.

ثانيا استلام العقار

في الأحوال العادية يتم دفع الثمن وكتابة العقد واستلام الشقة أما في بعض الأحوال يتم الاستلام بعد الانتهاء من دفع الاقساط إذا كان الثمن سيتم دفعه على أقساط متعددة، وهنا مفيش فيه مشاكل اللهم الاحتفاظ بإيصالات الأقساط لاثبات قيام المشتري بدفعها.  

وهناك فرض أخر :

هو أن البائع لم يكمل بناء العقار أو يتم التعاقد على شقة في عقار لم يتم الإنتهاء من بناؤه أو لم يتم بناؤه بعد وهنا يجب مراعاة الآتي:

معظم المشاكل تثور في هذا الفرض وهي مشاكل صعب حصرها لكن بنحاول بقدر الإمكان أن نقوم بوضع بنود في العقد تحمي المشتري مثلا يجب تحديد بدقة مواعيد الانتهاء من بناء كامل العقار وتشطيبه ثم تحديد مراحل الانتهاء مثال بعد مرور «...» أشهر سيتم الانتهاء من استخراج التراخيص اللازمة ومن حق المشتري الاطلاع عليها الحصول على صورة منها.

1-بعد مرور «.....» أشهر سيتم الانتهاء من الدور الأول أو أكثر وهكذا وصولا لميعاد التسليم لكن في الواقع أكثر من 90% يقوم بتحديد ميعاد الاستلام فقط عموما العقد شريعة المتعاقدين.

2-يتم التأكيد على مسئولية البائع عن أي مخالفة للتراخيص الصادرة سواء صدرت منه بقصد أو بدون قصد ويفضل وضع شرط جزائي، نظرا لقيام البعض بمخالفة اشتراطات التراخيص أثناء البناء وتجد نفسك عند الاستلام أن العقار أصبح بدون ترخيص، وغالبا ما يكون ميعاد الاستلام بعد أكثر من سنة أي أن استعادة أموالك فقط يعد خسارة نظرة لتقلب الأسعار والقوة الشرائية للنقود.

3-يجب أن تتابع تقدم العمل في العقار ويجب أن تكون متشدد اتجاه المواعيد المتفق عليها سواء في بناء العقار أو التشطيب أو التسليم.

4-يجب الإتفاق في حالة وجود فروق أسعار عند الاستلام.

5-مراجعة عقود تسلسل الملكية أن في حالة بيع العقار أكثر من مرة، ويجب عدم الوقوف على شكل العقود إنما يجب قراءة كافة بنودها، نظرا لوجود أحيانا بعض البنود تقيد بعض الحقوق مثل الشفعة أو استغلال الأسطح أو الجراج أو عدم وجود صلة للشقة بالأرض يجب اطلاع عليها وقراءتها جيدا. 

توثيق العقد

وبحسب «الجعار» - الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل وعليه يجب تسجيل عقد البيع بالشهر العقاري سواء بالتراضي أو اللجوء لدعوى صحة ونفاذ عقد البيع وهي أفضل وأقوى وسيلة لضمان ملكيتك للعقار، ولأنها لا تصلح في حالة عدم وجود ترخيص بناء أو غالبا ما تكون تكلف أموال كثيرة، فيتم اللجوء إلى الحل الأخر وهو دعوى صحة التوقيع على العقد.

وفى النهاية يجب أن ننوه أن كل ماسبق مجرد بعض الملحوظات التي يجب مراعاتها، ولكن الأمر ليس سهلا فكل حالة تختلف عن الأخرى فهنا بعض الحالات تحتاج لدقة أكثر في التعامل، نظرا لظروف عملية البيع، ولذا ما سبق ذكره ليس ثابت في كل الحالات إنما يتغير من حالة لأخرى، وذلك للأمانة فى عملية النصح والإرشاد القانونى.