عن العقود..الفرق بين دعوي صحة التوقيع ودعوي صحة و نفاذ والتسجيل بالشهر العقاري

معظم المواطنين عندما يشترون عقاراَ سواء أرض أو شقة يريد الواحد منهم أن يسجلها فيذهب إلى محام، فيقيم له دعوى صحة توقيع، ويعتقد المشترى أنه بهذا قد سجل العقار، وهذا خطأ شائع يقع فيه الكثير.

فى التقرير التالى «صوت الأمة» رصد الفرق بين دعوي صحة التوقيع ودعوي صحة و نفاذ والتسجيل بالشهر العقاري، وكذا أيهما بالنسبة لدعوي صحة التوقيع ودعوي صحة و نفاذ ناقلة للملكية ولها الأسبقية فى التسجيل-بحسب الخبير القانونى والمحامى محمد محمود. 

أولا: دعوي صحة التوقيع:

دعوى صحة التوقيع فهى من الدعاوى المدنية والإختصاص لها بعد التعديل الجديد أمام المحكمة الجزئية، وبالنسبة للاختصاص المحلى يكون محل موطن المدعى عليه أو العقار، ودعوي صحة التوقيع هي دعوي تحفظية الغرض منها إثبات توقيع البائع علي عقد البيع ولكنها دعوي غير موضوعية أي لا تنظر إلي موضوع العقد ولا تنقل الملكية من البائع للمشتري هي فقط تحكم بصحة صاحب التوقيع، فلا يستطيع بعد هذه الدعوي أن يدعي بأن هذا التوقيع لا يخصه أو أنه ليس توقيعه أو أنه توقيع مزور، ولكنها لا تضمن حق المشتري في الشئ المبيع-وفقا لـ«محمود». 

ثانيا: دعوي صحة ونفاذ:

المقصود بدعوى الصحة والنفاذ-طبقا لـ«محمود»- هو تنفيذ إلتزامات البائع التى من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذا عينيا والحصول على حكم يقوم مقام التسجيل فهى دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه وتستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع العقد نقل الملكية حتى إذا سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها وهذا يقتضى أن يفصل فى أمر صحة العقد وبالتالى فهذه الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد وإنعدامه وبصحته أو بطلانه، وهى بذلك تختلف عن دعوى صحة التوقيع التى ما هى إلا دعوى تحفظية هدفها الأساسى هو صحة توقيع البائع فقط دون التدخل فى صحة العقد من عدمه. 

ثالثا: التسجيل في الشهر العقاري:

لتسجيل المبيع في الشهر العقاري لابد أن يتوجه البائع والمشتري للشهر العقاري لكي يقوم البائع بالتوقيع أمام موظف الشهر العقاري بالبيع في حالة أن البائع الأخير مسجل عقده، أما إذا كان البائع الأخير عقده غير مسجل أو إذا إمتنع عن التوجه مع المشتري للشهر العقاري يلزم رفع دعوي صح ونفاذ عقد البيع مختصما فيها البائع الاخير وكافة البائعين وصولا لآخر بائع مسجل عقده.

ويؤكد «محمود» أنه يجب لتسجيل البيع في الشهر العقاري أن يكون البيع نهائي وخالص الثمن أما إذا كان البيع بالتقسيط فيجب التوجه لدعوي صحة التوقيع كخطوة أولية لحين سداد كامل الثمن وإستكمال إجراءات التسجيل بالشهر العقاري.