رغم الوفاة.. كيف تستفيد من مزايا الامتداد القانونى لعقد إيجار المسكن؟

عادة ما يمتلك الأشخاص شقة أو «عين» كانت فى الأساس مؤجرة لشخص ما منذ فترة من الزمن من المالك السابق، ويقومون بشرائها بعد ذلك فى الوقت الذى يكون فيه المستأجر الأصلى على قيد الحياة ويقيم هو وعائلته فى الشقة، ومن ثم يتوفى المستأجر الأصلي ثم زوجته بعده، ثم يتزوج أبنائه جميعاً عدا ابنة واحدة تظل مقيمة بالعين لمدة شهر تقريباً ومن ثم وافتها المنية، ومن ثم تُغلق العين بمعرفة اشقائها.  

وبعد كل هذه الأحداث يُبدى صاحب العين أو المالك الأصلى رغبته باسترداد العين لوفاة المستأجر ووفاة ابنه أو ابنته المقيمة معه وعدم استحقاق الامتداد لأحد من أبنائه، فيفاجأ بهم يساومونه مقابل استرداد العين ويطالبونه بسداد مبلغ مالي كبير.  

فى التقرير التالى «صوت الأمة» رصدت الإجابة على تلك الإشكالية التى تتلخص فى السؤال..هل من حقه من الناحية القانونية استرداد العين أم لا؟ وهل هناك اشتراطات استرداد العين لمالكها مرة أخرى؟ . 

وللإجابة على تلك الإشكالية، تُجيب نعمه مصطفى، الخبير القانونى والمحامية، تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: «...لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك».

ويبين-وفقا لـ«مصطفى» من نص الفقرة الأولى من المادة 29 سالفة الذكر، أنه يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر إذا توفي أو ترك العين خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار توافر الشروط الآتية:

-وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.

-أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج والأولاد والوالدان.

-إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك. 

اقرأ أيضا: بعد أزمة سيد قطب وحسن البنا بدمنهور.. ماذا يقول القانون عن تغيير أسماء "شوارع الإخوان"؟

الشرط الأول- وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة:

«الترك» المقصود به في هذا الخصوص هو تخلي المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة لصالح من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك تخلياً فعلياً، والترك المعول عليه هو الترك الإرادي، وتعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة قد يكون صريحاً، وقد يكون ضمنياَ، وواقعة ترك المستأجر العين المؤجرة لآخر من مسائل الواقع وتستقل محكمة الموضوع بتقديرها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة-بحسب «مصطفى».

الشرط الثاني- «أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج أو الأولاد أو الوالدان»:

والزوج يشمل الذكر والأنثى، فإذا كان الرجل هو مستأجر المسكن وترك المسكن أو توفي فإن زوجته تفيد من حكم الامتداد، وإذا كانت الزوجة هي المستأجرة وتركت المسكن أو توفيت أفاد الزوج من حكم الامتداد، والمقصود بالأولاد الذين يفيدون من الامتداد، الأبناء الحقيقيون، والأبناء الذين يثبت نسبهم للمستأجر الأصلي طبقاً للشريعة الإسلامية، أما الأبناء بالتبني، فلا يفيدون من الامتداد.

وامتداد عقد إيجار المسكن لا يكون إلا للأقارب من الدرجة الأولى فقط (نقض مدني في الطعن رقم 4510 لسنة 65 قضائية – جلسة 10/2/2002). 

الشرط الثالث- إقامة الزوج أو الأولاد أو الوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك:

فيشترط لإعمال النص أن يبقى الزوج والأولاد والوالدان الذين كانوا يقيمون مع المستأجر بالعين المؤجرة، حتى الوفاة أو الترك، إنما لا يشترط أن تكون إقامتهم قد استمرت مدة معينة قبل الوفاة أو الترك.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: «مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أنه يكفى لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك».  

(نقض مدني في الطعن رقم 3025 لسنة 59 قضائية – جلسة 27/3/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 561)

- المقصود بالإقامة:

ويقصد بالإقامة التي تبيح وتتيح للمستفيد من الامتداد القانوني التمتع بهذه الميزة، أن تكون – كما عرفتها محكمة النقض بأنها: «الإقامة المُستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، فتخرج الإقامة العارضة والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها ... وكان الفصل في كون الإقامة مستقرة أم لا مطلق سلطة قاضي الموضوع دون معقب عليه متى أقام قضاءه على أسباب سائغة».  

(نقض مدني في الطعن رقم 146 لسنة 43 قضائية – جلسة 28/12/1977). 

اقرأ ايضا: يا ترى عقدك إيه؟..التمييز بيـن حق الانتفاع والإجارة

- وقت الاعتداد بالإقامة:

ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي، فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: «الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977، بعد وفاة المستأجر أو تركه العين، المقصود بها، الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة».  

(نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994).

- الإقامة اللاحقة حق وليس واجب:

علماً بأنه لا يُشترط الإقامة اللاحقة للوفاة للمُستفيدين من حكم المادة 29/1 لأن الانتفاع بالعين المؤجرة حق لهم وليس واجباً عليهم. حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: «مفاد نص المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 يدل على أن الإقامة التي يُعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المُستأجر هي الإقامة المُستقرة مع المُستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه السكن دون اشتراط إقامة لاحقة، فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المُتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر في الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له ولا إلزام عليه من بعد أن يُقيم بالعين المُؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه».

 (نقض مدني في الطعن رقم 473 لسنة 52 قضائية – جلسة 30/1/1989). 

كما أضطرد قضاء النقض على أنه: «من المُقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه: "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"، يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أي من المُستفيدين المُشار إليهم متى كانت إقامتهم مستقرة حتى الوفاة أو الترك، دون اشتراط لإقامة لاحقه. فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مُستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر تحرير عقد إيجار له - ما دام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عن العين بعد وفاة المستأجر الأصلي - ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة، إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه».

 (نقض مدني في الطعن رقم 2902 لسنة 67 قضائية – جلسة 21/4/1999).

- إثبات الإقامة:

لما كانت «الإقامة» هي واقعة مادية، وبالتالي يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة (شهادة الشهود) وقرائن الأحوال، ومن أهم تلك القرائن أن الأصل في الزوجة أنها مع زوجها (المستأجر)، وإن كان ليس هناك ما يمنع من حدوث العكس، حيث يقيم الزوج في منزل أسرة زوجته، لأنه ليس في ذلك ما يتنافى مع أحكام قوانين الأحوال الشخصية.  

(نقض مدني جلسة 31/5/1978 مجموعة أحكام النقض 29 – 1373 – 266).

وكذلك فالأصل في أبناء المستأجر الأصلي أنهم يُقيمون مع والديهم، فإن ادعى المؤجر العكس كان عليه إثبات ذلك، لكونه يدعي خلاف الثابت أصلاً ويدعي على خلاف الوضع الظاهر.

وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة باستمرار إقامتها بمنزل أسرتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته.  

(نقض مدني في الطعن رقم 13 لسنة 48 قضائية – جلسة 23/12/1978).

ولمحكمة الموضوع مطلق السلطة في التحقق من توافر شروط الإقامة من عدمه، دون معقب عليها من محكمة النقض متى أقامت محكمة الموضوع قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله. (نقض مدني في الطعن رقم 211 لسنة 53 قضائية – جلسة 6/3/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 655 – فقرة 3).

وجود سند قانوني للمدعى عليه في شغل عين التداعي، كاف لرفض دعوى الطرد للغصب:

لما كان ما تقدم، وكان الثابت بالأوراق، وبتقرير الخبرة الفنية المودع بملف الدعوى، وبشهادة الشهود في الخبرة، وبإقرار المدعين أنفسهم، أن (أبنه المستأجرة الأصلية) كانت تقيم مع والدتها (المستأجرة الأصلية) قبل وفاتها، ومن ثم فهي تستفيد من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار مورثتها، وتعتبر مستأجرة أصلية، ومن ثم فإن إقامتها في عين التداعي – بعد الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد إيجارها – هو حق خالص لها وليس واجب ولا إلزام عليها، وطالما ثبت السند القانوني لشغل أبنه المستأجرة الأصلي لعين التداعي، فلها أن تستضيف في شقتها من تشاء من أقاربها لرعايتها وحراستها، وعليه تضحى دعوى الطرد للغصب الماثلة قد جاءت على غير سند صحيح من القانون خليقة بالرفض. 

اقرأ أيضا: مش كله واحد.. ما الفرق بين دعوى استرداد الحيازة ودعوى الطرد للغصب ومنع التعرض؟

لا سيما وإنه من المقرر في قضاء محكمة النقض: «خلوص المكان لمالكه، فيكفي المُدعي إثباتاً لواقعة الغصب التي يُقيم عليها دعواه أن يُقيم الدليل على وجود المُدعى عليه في العين محل النزاع المملوكة له، لينتقل بذلك عبء إثبات العكس على عاتق المُدعى عليه بوصفه مُدعين خلاف الأصل وليثبت أن وجوده بالعين يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك».  

(نقض مدني في الطعن رقم 133 لسنة 55 قضائية - جلسة 14/12/1989. وفي الطعن رقم 1933 لسنة 49 قضائية - جلسة 14/2/1985). 

وعليه، فإذا نجحت – كما هو متوقع وثابت بأوراق الدعوى وشهادة الشهود في الخبرة كما فهمت من حديثكم – في إثبات وجود عقد الإيجار مع المستأجرة الأصلية، ووفاتها وامتداد عقد الإيجار لابنتها التي كانت تقيم معها قبل الوفاة، ومن ثم فإن الإقامة الدائمة في العين المؤجرة للمستفيدة هو حق لها وليس واجب عليها، وإن قيام المستفيدة من الامتداد القانوني باستضافة أقاربها في العين المؤجرة هو حق مطلق لها ولا يكون للمؤجر في هذه الحالة اللجوء للقضاء لطلب طرد الضيف من عين التداعي.

حيث إنه من المقرر قانوناً، وعلى ما جرى عليه قضاء محكمة النقص، أن: « المقصود بالإيواء أو الاستضافة أن يستنزل المستأجر ضيوفاً تربطهم به صلة قرابة أو صداقة متينة، لمدة قصيرة أو طويلة، وذلك بصفة عارضة واستجابة لظروف طارئة، فإن ما يتذرع به الطاعن من نفي لصلة الخؤولة التي تربط بين المطعون عليها وبين الشخص الذي شغل الشقة – أياً كان وجه الحق فيها – لا غناء فيه لجواز إيواء من تربطه بالمستأجر صداقة وثيقة».  

(نقض مدني جلسة 15/3/1978 السنة 29 صـ 755، ونقض مدني في الطعن رقم 77 لسنة 54 قضائية – جلسة 27/6/1990، ونقض مدني في الطعن رقم 52 لسنة 43 قضائية – جلسة 29/2/1984).