7 ملاحظات على قانون الضريبة العقارية من تشكيل لجان الحصر لـ«الطعن»

لازالت حالة الجدل أو الأخذ والرد مستمرا بين الدستوريين والقانونيين حول قانون الضريبة العقارية على الرغم من أن القانون ليس مستحدثاً، فقد صدر فى 2008، وبدأت الحكومة تطبيقه 2013، وأعادت تنظيم أحكامه بالقانون الحالى رقم 117 لسنة 2014، كما أن الضريبة العقارية مفروضة فعلاً بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954، المعروف بإسم «العوايد».  

فى التقرير التالى رصدت «صوت الأمة» حزمة من الأمور التى يجب أخذ الإعتبار فيها حتى لا يتم الطعن على القرار ويأخذ حكماَ بعدم دستوريته حيث يحيط اللغط فى عدد من المواد الخاصة بالقانون 196 لسنة 2008 –بحسب خبير الضرائب والمحامى بالنقض جمال الجنزورى-.

النقد الأول لقانون الضريبة العقارية

وهذا النقد موجهأ إلى المادة الخامسة من مواد إصدار القانون 196 لسنة 2008 والتي تقضي بانقضاء الخصومة في جميع الدعاوي التي لم يفصل فيها بحكم بات والمقيدة والمنظورة لدى جميع المحاكم على اختلاف دراجاتها قبل أول يناير سنة 2008 بين المصلحة والمكلفين بأداء الضريبة والتي يكون موضوعها الخلاف في تقدير القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لربط الضريبة على العقارات المبنية وذلك إذا كانت القيمة الايجارية السنوية محل النزاع لا تجاوز ألفي جنيه. 

اقرأ أيضا: «الضرائب العقارية» بين المزايا الثلاثة والعيوب الأربعة

ووفقا لـ«الجنزورى» الانتقاد هنا موجهاَ من عدة نواحي هي :ــ

1-أن هذه المادة قصدت انقضاء الدعاوي التي يكون موضوع الخلاف فيها مقصور على تقدير الضريبة رغم أنها نصت على انقضاء جميع الدعاوي فهي لا تشمل الدعاوي المتعلقة بالضريبة الأصلية أو الإضافية أو الغرامات أو التعويضات أو المتعلقة بالربط والتحصيل وما إلى ذلك من منازعات .

2-أن المادة قصدت النزاع في موضوع القيمة الإيجارية إذا كان محل النزاع لا يجاوز ألفي جنيه وكان يجب أن تشمل جميع الدعاوي، إذ أنها وبهذا المضمون قد ميزت نوع من الدعاوي على أنواع أخرى بدون مبرر وبدون مسوغ مشروع مما يضفي عليها خلل في المضمون والغاية والصياغة يبعدها عن ميزان العدالة الاجتماعية . 

3-النص بانقضاء الخصومة في جميع الدعاوي التي لم يفصل فيها بحكم بات والمقيدة والمنظورة لدى جميع المحاكم على اختلاف دراجاتها قبل أول يناير سنة 2008 بين المصلحة والمكلفين بأداء الضريبة هو نص غير دستورى اذ لم يتضمن تلك المنازعات والطعون التى كانت قائمة وقت العمل بالقانون 196 لسنة 2008 وهو ذات النص بالفاظه وعباراته والتى وردت بالماده الخامسة والسادسة من مواد اصدار القانون 91 لسنة 2005 وقضت فيها المحكمة الدستورية بعدم دستوريته.

النقد الثانى لقانون الضريبة العقارية :

هذا الانتقاد موجهاَ الى المادة الرابعة من مواد اصدار القانون 196 لسنة 2008

تلك المادة التي تتحدث عن إعفاء المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية من أداء جميع مبالغ الضريبة المستحقة على عقاراته المبنية، وذلك عن الفترات الضريبية السابقة على تاريخ العمل بهذا القانون وما يرتبط بتلك الضريبة من غرامات أو ضرائب إضافية وغيرها.

إلى هنا-طبقا لـ«الجنزورى»- والنص يرتدي ثوباً نقياً ويأخذ منعطفاً لفتح صفة جديدة يتنازل من خلاله وزير المالية بصفته الرئيس الأعلى لمصلحة الضرائب العقارية عن حقه في المطالبة بالضرائب والغرامات والضريبة الإضافية قبل تاريخ العمل بهذا القانون، إلا أن المشرع وضع شرطاً أخل بميزان العدالة الضريبية المنشودة هذا الشرط ورد أيضاً في صدر نص هذه المادة وهو «ألا يكون المكلف … قد سبق تسجيله بدفاتر أجهزة الضرائب العقارية، وأن يتقدم بإقراره الضريبي وفقاً لهذا القانون وذلك خلال سنة من تاريخ العمل بالقانون وهذا الشرط اعوج بالنص عن مساره إذ أنه :-

1-جعل من المكلف غير المسجل أفضل حالاً من المكلف المسجل والملتزم بتقديم إقراره وسداد الضريبة إذ أن هذا الشرط أعفى غير المسجل فقط وكان يجب على المشرع أن يبقى على النص دون هذا الشرط وأن يفتح صفحة جديدة مع المسجل أولاً وغير المسجل ثانياً .

2-هذا الشرط يفتح الباب إلى التهرب لا إلى التسجيل إذ أنه جعل المتهرب والغير مسجل مميزاً عن المسجل وبالتالي قد يحمل غير المسجلين على استمرارهم في عدم التسجيل .

3-هذا الشرط أخل بمبدأ المساواة في الحقوق والواجبات إذ لو كانت السلطة التنفيذية لها الحق في الإعفاء فإن هذا الحق يجب أن يكون عاماً ومجرداً لا خاصاً ومنحازاً إلى فئة دون أخرى . 

اقرأ أيضا: للواحدات التى لا تُدر دخلاَ..هل "الضريبة العقارية" مهددة بـ"شبهة عدم الدستورية"؟

 النقد الثالث لقانون الضريبة العقارية :

وهو الانتقاد الموجهه للمادة الثانية والرابعة الواردتين بالباب الأول من مواد القانون 196 لسنة 2008 :

أولا : حيث أن المادة الثانية من مواد القانون حصرت المكلف بأداء الضريبة في المالك و المنتفع والمستغل والممثل القانوني للشخص الاعتباري أو الشخص الطبيعي غير كامل الأهلية وفي هذه المادة أجحام للممثل القانوني بإلقاء عبء الضريبة على كاهله، وكان يجب أن يكتفى بإلزامه بتقديم الإقرار دون تحمله عبء الضريبة كما كان في القانون السابق .

ثانيا : الانتقاد الموجه إلى المادة الرابعة من مواد القانون

فهذه المادة تتحدث عن التقدير والعمل بالتقدير للقيمة الايجارية لمدة خمس سنوات وإعادة هذا التقدير قبل نهاية الخمس سنوات بسنة على الأقل وثلاث سنوات على الأكثر.

وكان يجب أن يكون إعادة التقدير كل عشر سنوات على الأقل كالقانون السابق لأن الزيادة الحقيقية في القيمة العقارية أو القيمة الايجارية لن تكون ملموسة وحقيقية إلا بعد مرور فترة زمنية لا تقل عن عشر سنوات هذا من ناحية، ومن ناحية أخرى فإن إعادة التقدير بسنة على الأقل و ثلاث سنوات على الأكثر قبل نهاية الخمس سنوات التى تم فيها التقدير يفرغ هذه المدة من حقيقتها وكان يجب أن يكون إعادة التقدير بعد نهاية المدة لا قبل نهايتها. 

النقد الرابع : لقانون الضرائب العقارية :

وهذ الانتقاد موجها إلى المادة رقم "5" من القانون 196 لسنة 2008 والمعدلة بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 103 لسنة 2012 والتى تم تعديلها بموجب القانون 117 لسنة 2014 والتى تنص على:  ( لا يجوز أن يترتب على إعادة التقدير الخمسى زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المبنية المستعملة في أغراض السكن على 30% من التقدير الخمسى السابق، وعلى 45% من التقدير الخمسى السابق بالنسبة للعقارات المبنية المستعملة في غير أغراض السكن) فى حين أن النص الملغى قبل التعديل تنص على " (( لا يجوز أن يترتب على إعادة التقدير الخمسي زيادة الضريبة على العقارات المبنية المستعملة في أغراض السكنى على (30% ) من الضريبة المستحقة طبقاً للتقدير الخمسي السابق، و على (45%) من الضريبة المستحقة طبقاً للتقدير الخمسي السابق بالنسبة للعقارات المبنية المستعملة في غير أغراض السكنى) ويوخذ على هذة المادة الاتى :

أولا : النص المعدل هو النص الوارد بالقانون عند صدورة ثم تم تعديلة بقرار رئيس الجمهورية بالقانون 103 لسنة 2012 ثم تم العودة الى النص الاصلى بموجب التعديل بالقانون 117 لسنة 2014 وهذا يدلل على التخبط التشريعى وانعدام الرؤية والغاية .

ثانيا: هناك فارق كبير بين كون إعادة التقدير الخمسى للقيمة الايجارية - التي تتم كل خمس سنوات- أن يكون حسابه و«أساس عدم الزيادة» بنسبة من الضريبة المربوطة السابقة و بين جعل حسابها و«أساس عدم الزيادة» بالتقدير السابق للقيمة الإيجارية .

حيث أن إعادة التقدير بسقف زيادة لا يعلو عن 30% أو 45% من واقع الضريبة السابقة للضريبة يكون أفضل بكثير للممول أو المكلف بأداء عما لو كان من واقع التقدير السابق للقيمة الايجارية .

ثالثا : هذه المادة أجازت بطريقة غير مباشرة زيادة القيمة الايجارية عند إعادة التقدير حتى ولو لم تكن هناك زيادة حقيقية وكذا فإن زيادة القيمة بالنسب الواردة بالمادة مبالغ فيها إلى جانب أنه كان يجب عند إعادة التقدير أن تكون الزيادة حسب القيمة الحقيقية زيادة ونقصان . 

اقرأ أيضا: هل قانون الضريبة العقارية مهدد بعدم الدستورية؟

النقد الخامس لقانون الضريبة العقارية :

هذ الانتقاد موجهاَ إلى الباب الثاني من القانون 196 لسنة 2008

نطاق سريان الضريبة :

أولا : الفقرة الأخيرة من نص المادة الثامنة من القانون والتي تنص على سريان الضريبة على جميع العقارات المبنية وما في حكمها في جميع أنحاء البلاد وكان يجب أن يكون سريان الضريبة على المدن دون القرى وإخراج المناطق النائية والصحراوية والمناطق العمرانية الجديدة والعزب والنجوع ،على الأقل تشجيعاً للاستثمار العقاري في هذه المناطق ومراعاة للظروف الاقتصادية و الاجتماعية للمزارعين والفلاحين والكادحين في المناطق الريفية .

ثانيا : المادة التاسعة من مواد القانون والتي تتحدث عما يعتبر في حكم العقارات المبنية وخاصة الفقرة ( ب ) من هذه المادة والتي جعلت من الأراضي الفضاء المستغلة في حكم العقارات المبنية وهذا النص يناقض القانون ذاته إذ أنه خاص بفرض ضريبة على العقارات المبنية بل يتناقض مع نص المادة الاولى من مواد اصدار القانون والتى تنص على ان "يعمل فى شأن الضريبة على العقارات المبنية باحكام القانون المرافق : إلى جانب أنه هنا يتحدث عن الأراضي المستغلة وهو ما يناقض فلسفة القانون الذي يفرض ضريبة على العقار ذاته بغض النظرعن استغلاله من عدمه ؟

ثم إن هذه المادة لم تفرق بين الاستغلال ذات النفع الخاص وذات النفع العام فالأرض المستغلة لتجميع القمامات مستغلة والأرض المتخذة أجران لتجميع المحاصيل مستغلة، وقد يكون الاستغلال طوال العام وقد يكون مسمي، ومن هنا كان يجب إخراج هذه الأراضي الفضاء من الخضوع لأحكام هذا القانون أو على الأقل تحديد نوعية الاستغلال .

ثالثا : المادة العاشرة تفرض ضريبة على العقارات المقامة على الأراضي الزراعية حتى ولو كانت لخدمة النشاط الزراعي أو المخصصة لإيواء عمال الزراعة أو المواشي أو لتجميع المحاصيل وكان يجب أن يكون النص على فرض الضريبة على العقارات بغرض السكن أو الأغراض الإدارية والتجارية والصناعية، ولا تكون بصفة عامة لجميع العقارات المقامة على الأراضي الزراعية . فلا يعقل ان تخضع الزرائب مثلا للضريبة.

رابعا : نجد المادة الثانية عشر وفي الفقرة الأخيرة من هذه المادة ورد لفظ يستهدي في تحديد الضريبة بالمؤشرات الواردة بالجدولين المرافقين لهذا القانون وهنا عدة ملاحظات :-

1: أن لفظ يستهدى غير ملزم وبالتالي يجوز الخروج عن هذه الجداول عند تحديد الضريبة.

2 : أن الجداول المرافقة بها الكثير من الغموض والتساؤلات، وعلى سبيل المثال:

ورد بالجدول الأول الخاص بالوحدات السكنية أن الوحدة التي قيمتها 500000 جنيهاً قيمتها الايجارية السنوية 9000 جنيهاً، أي أن القيمة الايجارية الشهرية لهذه الوحدة 750 جنيه .فهذا يعني أن كل وحدة مؤجرة شهرياً بمبلغ 750 جنيه تكون قيمتها السوقية نصف مليون جنيه؟

3 : كذلك فإن القانون فرق بين الأماكن المستعملة في أغراض السكن و تلك التي تستعمل في غير أغراض السكن مع أن الضريبة ترتبط وتفرض على العقار ذاته بغض النظر عن استعماله او استغلاله . 

اقرأ أيضا: اعرف هتدفع كام وخليك جاهز.. تعرف على قيمة الضريبة العقارية ومهلة سدادها بالأرقام

النقد السادس : لقانون الضريبة العقارية

النقد الموجه إلى المادة الثالثة عشر من مواد القانون والتي تتحدث عن لجان الحصر والتقدير ولنا عليها الاتى :-

تنص المادة 13 من القانون 196/2008 المعدلة بالقانون 117 لسنة 2014 علي أن :

( "تُنشأ في كل محافظة لجان تسمى (لجان الحصر والتقدير) تختص بحصر وتقدير القيمة الإيجارية للعقارات المبنية على أساس تقسيمها نوعيا، في ضوء مستوى البناء والموقع الجغرافي والمرافق المتصلة بها، على النحو الذي تنظمه اللائحة التنفيذية.  

وتُشكَّل اللجان المشار إليها بقرار من الوزير أو من يفوضه برئاسة ممثل عن المصلحة، وعضوية ممثل عن المحافظة الواقع بها العقار واحد المكلفين بأداء الضريبة في نطاق اختصاص اللجنة يختارهما المحافظ ويجب أن يكون هذا الاختيار من بين من يرشحه المجلس الشعبي المحلى للمحافظة حال وجوده وفى حالة قيام هذه اللجان بحصر وتقدير المنشآت المنصوص عليها في الفقرة الأخيرة من هذه المادة، فسيكون اختيار ممثل المكلفين في عضويتها بناء على ترشيح اتحاد الصناعات أو اتحاد الغرف المختص، أو بناء على ترشيح الوزير المختص بالنسبة للنشاط الذي لا يضم الجهات القائمة به اتحاد، ويجب أن يكون المرشح من بين ذوى الخبرة في مجال النشاط.  

وتحدد اللائحة التنفيذية أسلوب وإجراءات عمل هذه اللجان ونطاق اختصاص كل منها، ويتم وضع معايير لتقييم المنشآت الصناعية والسياحية والبترولية والمطارات والموانئ والمناجم والمحاجر وما في حكمها من منشآت ذات طبيعة خاصة بغرض تحديد وعاء الضريبة لها بقرار من الوزير بالاتفاق مع الوزير المختص خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القرار بقانون، ويعد الجدول رقم (2) المرافق جدولا استرشاديا يقبل التعديل تبعا لمعايير التقييم التي سيتم الاتفاق عليها".) ويؤخذ على هذ التشكيل الآتى :

أولا : تشكيل لجان الحصر و اختيار أعضائها :

حيث أن تشكيل لجان الحصر والتقدير يتكون من:-

1. ممثل عن مصلحه الضرائب..............رئيس

2. ممثل عن المحافظة........................عضو

3. احد المكلفين بأداء الضريبة...............عضو 

وأصبح شرط اختيار عضو اللجنة الممثل عن المكلفين بأداء الضريبة كالتالى :

1-يجب أن يكون الاختيار بناء علي ترشيح مجلس الشعبي المحلي للمحافظة في حال وجوده، ولم يتطرق النص إلى أسس وشروط الترشيح، كذلك لم يعالج النص في حالة غياب المجلس المحلي كيف يتم اختيار ممثل عن المكلفين بأداء الضريبة.

2-في حالة تقدير القيمة الايجاريه للمنشات الصناعية و السياحية والبترولية والمطارات و الموانئ والمناجم و المحاجر وما في حكمها يكون اختيار عضو اللجنة الممثل للمكلفين في تقدير القيمة الإيجارية يكون بناء علي ترشيح من اتحاد الصناعات أو اتحاد الغرف المختص، أو بناء على ترشيح الوزير المختص بالنسبة للنشاط الذي لا يضم الجهات القائمة به اتحاد .

3-ويجب أن يكون المرشح من بين ذوى الخبرة في مجال النشاط، ولم يحدد القانون على وجه معلوم طبيعة النشاط الذى يرمى اليه ونوعية الخبرة المطلوبة والمعايير والشروط التى يجب ان تتوافر فى هذا العضو .

وترجع أهمية هذا الشرط أنه لو تم مخالفته من قبل مصلحة الضرائب العقارية سيؤدى بالتبعية لبطلان كافة الإجراءات والقرارات التي تتخذها تلك اللجنة ويتم إعادة تلك التقديرات مرة أخرى وقد يرتب سقوط الضريبة بالتقادم .

ثانيا : خلو تشكيل اللجنة من عضو تابع لهيئة ذات صبغة قضائية افقدها الحيادية عند التقدير واصبغها بالصبغة الادارية البحتة

النقد السابع : لقانون الضريبة العقارية

الطعن على تقديرات القيمة الايجارية :

أولا : المادة (15فقرة 2 ) من القانون بعد التعديل بموجب القانون رقم 117/2014 تنص على:-

«ويجب إخطار المكلف بتقدير القيمة الإيجارية على النموذج الذي تحدده اللائحة التنفيذية وبالطريقة التي تحددها إذا كان من شأن التقدير استحقاق الضريبة عليه».

ويؤخذ على هذا النص انه لم يحدد طريق الاخطار اذ اعطى سلطة مطلقة وغير محدده للجهة الادارية بأختيار طريق الاخطار والذى من المفترض ان يبدأ به العلم القانونى ومواعيد الطعن، ومن هنا فان الاخطار وطبقا لهذا النص سواء تم عن طريق اخطار مسجل بعلم الوصول أو عن طريق قسم الشرطة أو المركز - أو باللصق في مقار مديريات الضرائب العقارية والمأموريات التابعة لها، ومجالس المدن والأحياء، وأجهزة المدن الجديدة، ومقار المجالس الشعبية والمحلية أو حتى على الموقع الالكتروني للوزارة ولمصلحة الضرائب العقارية كلها وطبقا للنص طريقة قد تحددها جهة الادارة لتوجيه الاخطار وهى وان كانت طريقة تتمشى مع النص القانونى الا انها لايتحقق الغاية من ورائها وهو العلم اليقينى الذى يبدأ معه مواعيد الطعن ؟ 

ثم صدر قرار وزير المالية رقم 119 لسنة 2016 بتعديل بعض احكام اللائحة التنفيذية ونص التعديل فى المادة 12 منه على : «على مامورية الضرائب العقارية اخطار المكلف ...مقابل ايصال يفيد تسلمه، أو بالبريد المسجل الموصى عليه بعلم الوصول أو باحدى الوسائل المقرره قانونا».

وكما جاء النص القانونى غامضا فى تحديد طرق الاخطار اتى نص اللائحة اكثر غموضا فى تحديد الوسائل، وهل عند الاختلاف سوف نعود الى القواعد العامة فى قانون المرافعات ؟، أم أن النص الخاص المطلق الوارد بقانون الضرائب يكون قيدا على القانون العام ؟

ثانيا : التزيد الوارد باللائحة التنفيذية ( مادة 13 ) فقرتها الأخيرة من أن الضريبة واجبة الأداء بمجرد النشر وهو تزيد لم يرد بالقانون، وما أهمية الطعن إذن؟ وكان يجب الانتظار حتى يتم الفصل في الطعن حتى تصبح الضريبة واجبة الاداء .

ثالثا : قيدت اللائحة حق الطعن بقيد غير وارد بالقانون إذ راعت أن يتقدم الطاعن على النموذج المعد لهذا الغرض وهو قيد شكلي لا مبرر له اذ قد يتقدم الممول بالطعن بالشكلية التي يراها خاصة إذا لم تتوافر هذه النماذج في فتراات معينة .

ثم أنه وبمطالعة نموذج رقم "4" المحدد للطعن على تقديرات القيمة الايجارية المقدرة ليس به متسع لكتابة اسباب الطعن وشرحها الا بادراجها جملة دون تفصيل والذى تنظرة لجنة الطعن فى غيبة المكلف وتصدر قراراتها بناء على هذا الادراج الغير مفصل ؟

رابعا :مبلغ الخمسون جنيهاً التأمين المشترطة لنظر الطعن وما قيل في تبريره من ضمان جدية الطعن هو قول غير مقبول ومن حق الممول أن يطعن على هذه التقديرات حتى لولم يكن جديا دون قيد أو شرط أو أعباء مالية إضافية عند الطعن .